בלוג

8 טעויות קלאסיות של משקיעי נדל"ן

8 טעויות קלאסיות של משקיעי נדל"ן
04/12/2016
השקעה כושלת היא לרוב תוצאה של טעות, וטעויות בעולם ההשקעות יכולות להיות יקרות מאוד. את הטעות אפשר תמיד לזהות לאחר מעשה, אבל יהיה זה הרבה יותר זול ורווחי לזהות את הטעויות לפני שהן קורות. להימנע לחלוטין מטעויות השקעה, היא מטרה בלתי מושגת, אך עצם ההיכרות עם הטעויות המרכזיות יכולה להפחית משמעותית את ההסתברות להתרחשותן.

על אף חשיבותה של המודעות לקיומן של אותן טעויות קלאסיות, חשובה מכך היא היכולת לגבש ולעצב תהליך מתודולוגי מובנה כחלק מאסטרטגיית השקעה כוללת, שמטרתה לשלול טעויות אפשריות באופן שיטתי ומבעוד מועד.

בשורות הבאות, נסקור בפניכם 8 טעויות קלאסיות שנעשות על ידי משקיעים בכלל ומשקיעים בשוק הנדל"ן בפרט. ההיכרות עם טעויות אלה, והיכולת להתמודד איתן לפני שהן מתרחשות, יכולות לעשות את ההבדל הדק שבין קטסטרופה ובין בוננזה. בהיבט הפרקטי, יהיה זה נכון ואף הכרחי מצד כל משקיע נדל"ן, לשלב תהליך מובנה לשלילתן, כפרק נוסף שעומד בפני עצמו באסטרטגיית ההשקעה הכוללת:

  1. תכנון תוך כדי תנועה


אחת הטעויות הנפוצות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן היא חוסר תכנון. אותם משקיעים קונים נכס נדל"ן, ולאחר מכן מנסים להבין כיצד יוכלו להפיק ממנו את הרווח המיוחל. בפועל, הדברים צריכים לעבוד בדיוק הפוך: תחילה יש לגבש תכנית/ אסטרטגיה, ולאחר מכן לאתר את הזדמנות ההשקעה שמתאימה לאסטרטגיה. למצוא את האסטרטגיה לאחר שמצאתם את הנכס הוא מתכון בדוק להפסד. מתחילים בתכנון ומסיימים בביצוע, לא ההיפך ולא במשולב.

  1. טרנזאקציה היא לא ביזנס


טעות נפוצה בקרב משקיעי נדל"ן, מתחילים וותיקים כאחד, ומקורה בתפיסת פעילות ההשקעה כפעילות מסחר. משקיעים אלה ייטו לבצע בכל פעם עסקת נדל"ן אחת, במקום לתחזק Pipeline של הזדמנויות והצעות רכש. בצורת התנהלות זו, המשקיע פשוט מבצע טרנזאקציות במקום לנהל עסק. השקעה היא אינה מסחר, על אף שקל מאוד להתבלבל בין השניים. השקעה דורשת Mindset מתאים, המבוסס על בניית פורטפוליו רחב של נכסים, בחינה של מגמות שוק ארוכות טווח והגשת הצעות רכש לנכסים מרובים. השקעה לרוחב תיק השקעות מאפשרת לנטרל עסקאות שוליות ולהשיא כלפי מעלה את העסקאות המנצחות.

  1. לעשות מכה


בניגוד לאין ספור "מורים רוחניים" שצצו בשנים האחרונות בעולם הנדל"ן, יצירת רווח בהשקעות נדל"ן הוא עניין הרבה יותר מקצועי, מורכב ותובעני מאשר סיפורים יפים על בוננזות הנדל"ן של האח של הדוד של האבא. השקעה בנדל"ן הוא תהליך ארוך טווח, שאמנם יכול לייצר רווח גדל והולך לאורך זמן, אך כזה שדורש סבלנות, אורך רוח, עבודה, משמעת עצמית והתנהלות רציונלית וחכמה המבוססת על אסטרטגיית השקעה מובנית. "לעשות מכה" אפשר פעם אחת. "לחטוף מכה" אפשר הרבה יותר פעמים.

  1. הפרש הבודד


היקף מעגלי הידע וכמות נתוני המאקרו והמיקרו שאיתם אמורים להתמודד משקיעי נדל"ן, הם אדירים. משקיעים סוליסטים הבוחרים להתנהל כפרשים בודדים בשדה השקעות הנדל"ן, מבצעים הרבה יותר טעויות בתהליך קבלת ההחלטות, בין בגלל חוסר שימת לב ובין בגלל חוסר יכולת לנתח את המצב בצורה אפקטיבית. גיבוש צוות מקצוענים סביב המשקיע, הוא תנאי מפתח להצלחה בעולם השקעות הנדל"ן. לכל הפחות על המשקיע לפתח יחסים מקצועיים טובים וקבועים מול סוכן נדל"ן, שמאי, מהנדס, עורך דין וגורם מימון. אנליסט נדל"ן עשוי להוות תוספת חשובה, ולרוב גם קריטית.

  1. זה נראה מצויין


טעות קלאסית, שמשקפת היעדר אסטרטגיה והיעדר מתודולוגיה מובנית ומסודרת לבחינת השקעות. הנכס נראה מצויין, המחיר נראה מצויין, הפרטים נראים מצויינים, אבל לפער שבין נראה מצויין ובין מצויין, קוראים הפסד. סגירת הפער הזה עוברת דרך אסטרטגיית השקעה מובנית, בדיקת נאותות יסודית, הערכת שווי מקצועית ומתודולוגיה מוקפדת לבחינת השקעות. לעולם אל תקבלו החלטת השקעה לפני שווידאתם, שתוכן הקנקן נראה מצויין בדיוק כמו הקנקן עצמו.

  1. החלטות אימפולסיביות


קבלת החלטות אימפולסיביות היא אולי טעות ההשקעה מספר 1. החלטות אימפולסיביות הן החלטות המתקבלות על פי מצב רוח או מצב אישי זמני, או החלטות המתקבלות בעקבות מידע חלקי שמנצל חולשות רגשיות שלנו. בזמנים מסויימים, הכל יכול להיראות לנו מאוד אופטימי, ורוד ונכון ובזמנים אחרים פחות. ידיעת חדשות שאנו נחשפים אליה, דעה של איש מקצוע או פריט מידע המתקבל מאדם זר, כל אלה יכולים לערער את ביטחוננו או לחילופין, לבנות אצלנו בטחון מדומה בניגוד לכל מחשבה רציונלית. גם במקרה זה, הפתרון עובר דרך אסטרטגיית השקעה מובנית ומשמעת עצמית ביישומה.

  1. תזרים מזומנים זה משהו בכלכלה, לא?


כדי להיות משקיע מצליח בעולם הנדל"ן צריך סט שלם של יכולות ותכונות מעבר לעולם הכלכלה והמספרים. יחד עם זאת, אי אפשר להיכנס אל תוך עולם הנדל"ן מבלי לדעת מהו תזרים מזומנים, מהי חשיבותו ומה מצבו בתיק ההשקעות שלכם. החזרי משכנתא, מיסים, ביטוח, עלויות פרסום, עלויות אנשי מקצוע ועלויות ניהול, כל אלה חייבים להילקח בחשבון בתהליך בחינת ההשקעה. עלות הנכס חשובה, פוטנציאל הרווח חשוב, אבל תזרים מזומנים שלילי שלא נלקח מראש בחשבון, יכול להפיל גם את ההשקעה הטובה ביותר.

  1. על קצה התהום


טעות נפוצה למדי, ועל פיה מבוצעים חישובי העלות והכדאיות מבלי ליישם מרווח בטחון. קיימת סברה שעל פיה יש לבצע את חישובי העלות והרווח, ולאחר מכן להכפיל את סעיף העלויות כדי להיות בצד הבטוח. בפועל, כלל אצבע גנרי כזה יכול להפיל לא מעט הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. הליכה על קצה התהום מעמידה אתכם אמנם בסכנת נפילה, אך עמידה הרחק מן התהום, תסתיר לכם את יופיו ותבזבז את זמנכם. הגישה הנכונה לעניין זה, היא גישת התרחישים המודולריים, באמצעותם ניתן לבצע מניפולציות סבירות בסעיפים הספציפיים של עלויות ומצבי שוק, בכדי לייצר מרווח בטחון ראוי אך גם ריאלי.

טבלה

מודל הפעולה של רשת iintoo מבוסס על ידע והיכרות מעמיקה עם ההיבטים המקצועיים ביותר בעולם ההשקעות בכלל, ובתחום השקעות הנדל"ן בפרט. במסגרת פעילות מחלקת האנליזה של iintoo מבוצעים שורה של תהליכים מובנים, המיועדים למזער, ואף לנטרל, את ההסתברות להתרחשות טעויות השקעה, וזאת על בסיס אסטרטגיית השקעה מובנית, מקיפה ויסודית המגובה בכלים מקצועיים ומתקדמים, כדוגמת:

  • מאגרי נתונים מפורטים ועדכניים על שוקי נדל"ן בשוקי המטרה בהם פועלת iintoo.

  • מערכות מידע ומערכות תוכנה מתקדמות לביצוע אנליזת מידע ותרחישים.

  • מערכת קבלת החלטות מובנית עם תחנות ייעודיות לשלילת טעויות השקעה.

  • מאגר המידע של Meridian Capital, איתה עובדת iintoo בשיתוף פעולה אסטרטגי.


הצטרפו עוד היום למאגר המשקיעים של iintoo, ללא עלות, והשקיעו עם הטובים ביותר.

קטגוריות: נדל"ןהשקעות

 

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות