5 סיבות מדוע והיכן כדאי להשקיע בנדל”ן בארה”ב – דווקא עכשיו

5 סיבות מדוע והיכן כדאי להשקיע בנדל”ן בארה”ב – דווקא עכשיו

March 15, 2020
322

המשבר העולמי שהביא עמו וירוס הקורונה מחייב את ציבור המשקיעים לחשוב מחדש על התנהלותו הכלכלית. חלק ניכר מההשקעות המוצלחות של האתמול הופכות ללא רלוונטיות היום. בהסתכלות קדימה עלינו ללמוד מסיטואציות משבריות קודמות ולגוון את תיק ההשקעות בהשקעות אלטרנטיביות דוגמת הנדל”ן. ואם מדברים על נדל”ן, השוק האמריקאי רלוונטי יותר מתמיד. הנה הסיבות מדוע והיכן באמת כדאי להשקיע.

מגיפת הקורונה הביאה עמה תקופה משברית שלא זכורה לנו מזה שנים. מי זוכר מה היה רק לפני שבועות ספורים, עת המשקיעים נהנו מרצף ארוך של שוק שורי (bull market) חזק ועולה שהניב להם תשואות יפות לאורך זמן ברוב אפיקי ההשקעה.

ואילו היום, משקיעים שהתמקדו בבורסות העולמיות חווים ירידות שערים חדות על בשרם, בעוד שמשקיעים שהשכילו לגוון את תיק ההשקעות שלהם עם השקעות אלטרנטיביות, נדל”ן מניב ואחרות, מגלים עכשיו שעשו צעד נבון מאוד. ראשית, משום שלנוכח טלטלת הקורונה בשווקי העולם, נראה שאחד האפיקים הבודדים שנותרו יציבים הוא הנדל”ן המניב, בדגש על סגמנט המגורים. שנית, משום שאלה שהמשיכו לגלות עניין בשוק הנדל”ן, דוגמת השוק האמריקאי, גילו שהוא עדיין נותר יציב למשקיעים ובשילוב של היכרות טובה עם האזורים הצומחים ועם תתי שווקים, ניתן לאתר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות.

מדוע דווקא נדל״ן מפגין יציבות? היות וקרקע הוא משאב מוגבל בעוד אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו. ואכן, היסטורית, ניתן לראות כיצד בזמן ששוק המניות מגיב באופן מיידי וחד למשברים, הנדל”ן שומר על ערכו לאורך זמן. לכך יש להוסיף את אחד המהלכים האחרונים מטעם הבנק הפדרלי בארה”ב של הפחתת הריבית לטווח קצר לרמה אפסית במהלך חודש מרץ, 2020, במטרה להגן על הכלכלה והמערכת הפיננסית. מעבר לכל זאת, במידה והתפשטות הקורונה לא תיבלם בקרוב, הדבר עלול להשפיע גם על היקף הבנייה החדשה וכתוצאה מכך יקטן ההיצע בשוק והמחירים יעלו בהתאמה. 

המסקנה המתבקשת היא שדווקא עכשיו זה הזמן הנכון לגוון את תיק ההשקעות עם השקעות אלטרנטיביות מסוג נדל”ן מניב שכשמן, מתנהגות אחרת משוק ההון התנודתי ועדיין מספקות יציבות והכנסה שוטפת. על רקע המסקנה הזו, כדאי להתעכב על שוק הנדל”ן בארה”ב, בין אם המצב הנוכחי בר חלוף, ובין אם הוא כאן כדי להישאר לטווח ארוך יותר…

סיבה ראשונה – שוק בתנודתיות – הזדמנות להשקעה בנדל”ן

מדוח שסוקר את התחום לקראת 2020, שפרסמה מחלקת ההשקעות האלטרנטיביות של בנק ההשקעות ג’יי.פי מורגן, ניתן להסיק לגבי הרלוונטיות העכשווית של סקטור הנדל”ן. בדוח חילק הבנק את סוגי ההשקעות לקטגוריות ומיקם אותן על פני שני צירים. הציר הראשון מדרג את רמת התנודתיות בערוץ ההשקעה – כלומר, באיזו מידה הערך של הנכס המוחזק עשוי להשתנות בהתאם למצב השוק. הציר השני מדרג את סוג ההחזרים מההשקעה, בדומה להחזרים מניירות ערך, הכנסה קבועה, או שילוב של השניים. הקטגוריה של נדל”ן שובצה כבעלת תנודתיות נמוכה ועם צפי להכנסה גבוהה. מתוך כך, המליצו כותבי הדוח על החזקה נדל״נית כחלק מתיק ההשקעות, כתשתית של הכנסה יציבה עליה מתבסס התיק, עם תנודתיות נמוכה ופחות רגישות לאינפלציה.*

חיזוק לעמדה זו התקבל מצד משקיעים בארצות הברית. כך, במשאל שערך מכון הסקרים Gallup בארה”ב בשנת 2017, 34% מהמשיבים אמרו כי השקעה בנדל”ן מבחינתם היא הערוץ הנכון לשים בו את כספם לטווח ארוך – יותר ממניות, אג”ח, זהב וחסכונות. מעניין שב-2011 רוב המשיבים בחרו בזהב כאופציה המועדפת ועם השנים הפכה לאופציה השלישית המועדפת, כאשר נדל”ן עלה לראש הרשימה.**

אם כן, עכשיו יותר מתמיד נותרת השאלה היכן כדאי להשקיע ובהיבט הזה, שוק הנדל״ן מציע עדיין אפשרויות השקעה משתלמות עם פוטנציאל גבוה ביחס לכל השאר.

סיבה שנייה – ההטרוגניות של השוק האמריקאי משחקת לידי המשקיע

שוק הנדל”ן בארה”ב הטרוגני ומתחלק לתתי שווקים רבים, הן מבחינה גיאוגרפית והן בהיבט של סוג הנכס ואופי ההשקעה. לכן מי שטוען כי “כבר לא כדאי להשקיע בשוק האמריקאי” כנראה לא ממש מכיר את המציאות הנדל”נית המגוונת בארה”ב. אמנם ישנם אפיקי השקעה שהופכים לכדאיים פחות, אך יש אפיקים אחרים שממשיכים להיות אטרקטיביים, וכעת יותר מתמיד (ראו דוגמאות נבחרות בסוף הכתבה). לכן, בתהליך בחירת ההשקעה, יש להתמקד באיתור המיקום הנכון ובמציאת סוג הנכס המתאים שצפוי להמשיך לתפקד גם בעיתות משבר. זו גם הסיבה לכך שהמשקיעים המנוסים מעדיפים לפזר את ההשקעות על פני מספר סוגים של נכסים מניבים ולאתר אזורים גיאוגרפיים בצמיחה לצורך גידור הסיכון.

שדה זה הוא שדה חובה
שדה זה הוא שדה חובה
יש להזין טלפון תקין
יש להזין דוא"ל תקין
יש להזין סיסמה עם 6 תווים לפחות
יש לסמן את התיבה על מנת להמשיך

תודה על הרשמתך לקהילה של iintoo.

בדקות הקרובות ישלח אליך מייל לאימות כתובת המייל ותינתן לך גישה לחווית ההשקעה הדיגיטלית שלך.
משתמש ב- GMAIL?
מומלץ לבדוק בלשונית קידומי מכירות ולהבא, כדאי להפוך אותנו לאיש קשר כדי שלא יתפספס המייל החשוב הבא.

מחכים לראותך!
צוות iintoo

כתובת המייל איתה ביקשת להירשם קיימת במערכת

מנהל קשרי המשקיעים שלך ייצור עימך קשר בהקדם

סיבה שלישית – מחירים אטרקטיביים בשוק מסודר

אחד מכללי היסוד בהשקעות נדל”ן הוא למצוא מקום שבו השוק נמצא בשלבי צמיחה אך מחירי הנדל”ן עדיין נמוכים יחסית. כלל נוסף המונע סיכון מיותר הוא להתמקד במדינות בעלות משטר יציב. למרות ההטרוגניות הקיימת בשוק הנדל”ן האמריקאי, הוא עונה על שני הכללים הללו, בייחוד אם משווים אותו לענף הנדל”ן בישראל. כך לדוגמה, מבדיקה שערכה iintoo המרכזת קהילת משקיעים בינלאומית ומתמקדת בהשקעות בנדל”ן בארצות הברית, עולה כי בעיר כמו סולט לייק סיטי לדוגמה ניתן לאתר נכסים אטרקטיביים להשקעה, המניבים הכנסה שוטפת ואף צפויים להניב רווח נוסף בעת המכירה כתוצאה מהעלאת שוויים על ידי השבחתם והעלאת אחוזי התפוסה בהם. הוסיפו לכך ריבית נמוכה במיוחד על משכנתאות בארה”ב וקבלו את אחד מהיעדים האטרקטיביים הקיימים להשקעות בנדל”ן בעולם. יתרה מכך, חשוב לזכור שהשוק בארה״ב מאוד מסודר מבחינה חוקית ומשפטית, גורם נוסף המספק שקיפות מלאה למשקיע.

סיבה רביעית – כי המילניאלז מבינים טוב מכולם

כמו בתחומים רבים, גם בנדל״ן כדאי להתמקד ולעקוב אחר התנהגות המילניאלז המכתיבים את תרבות הדיור לעשורים הקרובים. 

“תפיסת העולם של דור ה-Y או המילניאלז שונה לגמרי מזו של ההורים שלהם והדבר בא לידי ביטוי בצורה מובהקת באופן שבו הם מגדירים איכות ושאיפות לחיים” אומר ערן רוט, מייסד ומנכ”ל iintoo. לדבריו, “אם בדור של הבייבי בומרז רכישת בית פרטי בשכונה מוריקה בפרבר היתה התגלמות החלום האמריקאי, דור ה-X כבר החל בשינוי התפיסה ואילו בקרב דור ה-Y מדובר במהפכה של ממש. אותם כבר לא מעניין להיות בעלים של נכסים אלא הם מעדיפים להיות ניידים, לא להרגיש תלויים ומחוייבים למשכנתא לכל החיים, ובוחרים באלטרנטיבה של שכירות. אלו גם מעדיפים לרוב להתגורר במרכזים עירוניים ולא לעמוד בפקקים שעות מהוילה הפרברית למקום העבודה ומצפים שכל השירותים ינתנו להם במקום אחד”.

סיבה חמישית – כי נכסי Multifamily הם “הסחורה החמה” של הצעירים

העדפות המחייה של דור המילינאלז מקבלות ביטוי בצמיחה של פרויקטים של Multifamily – מקבצי דיור בשכירות לבעלי הכנסה ממוצעת או נמוכה. על פי התחזיות של גופי ייעוץ ומחקר יוקרתיים כגון PwC, פרויקטי Multifamily מתבלטים מעל האחרים מבחינת צפי צמיחה משמעותי ל- 2020. ניתן לראות בכך עדות נוספת להתאמה של פרויקטים אלה לצרכים של צעירים או כאלה בעלי הכנסה נמוכה.***

חמשת הסיבות הללו מלמדות שבמקום להיכנס לבהלה או סטגנציה וייאוש, זה בדיוק הזמן וההזדמנות לשנות פרספקטיבה, ולמצוא דרכים לגוון את תיק ההשקעות, רצוי עם נכסים קיימים מאוכלסים, אשר צפויים להמשיך לייצר הכנסה פסיבית כבר מהרבעון הראשון – גם עכשיו.

שדה זה הוא שדה חובה
שדה זה הוא שדה חובה
יש להזין טלפון תקין
יש להזין דוא"ל תקין
יש להזין סיסמה עם 6 תווים לפחות
יש לסמן את התיבה על מנת להמשיך

תודה על הרשמתך לקהילה של iintoo.

בדקות הקרובות ישלח אליך מייל לאימות כתובת המייל ותינתן לך גישה לחווית ההשקעה הדיגיטלית שלך.
משתמש ב- GMAIL?
מומלץ לבדוק בלשונית קידומי מכירות ולהבא, כדאי להפוך אותנו לאיש קשר כדי שלא יתפספס המייל החשוב הבא.

מחכים לראותך!
צוות iintoo

כתובת המייל איתה ביקשת להירשם קיימת במערכת

מנהל קשרי המשקיעים שלך ייצור עימך קשר בהקדם

חברת iintoo  אשר הוקמה על ידי דב קוטלר (מנכ״ל בנק הפועלים כיום) וערן רוט, מרכזת קהילת משקיעים המונה כבר כ-200,000 משקיעים ומנצלת את הידע הנצבר בקרב האנליסטים יחד עם “חוכמת ההמונים” של הקהילה, לשם איתור ההשקעות הטובות והנגשתן לחברי הקהילה. לדברי רוט “תהליך האיתור של אפיקי ההשקעה הנכונים בארצות הברית מסתמך על האנליסטים שלנו בשיתוף מלא עם המשקיעים. בהתבסס על ניתוח של מגמות עומק של החברה האמריקאית הגענו למסקנה שעלינו להשקיע בנכסים המגדירים את הצרכים של הצעירים היום ומעצבים את סביבת החיים האמריקאית לעוד שנים קדימה. זו הסיבה שבחרנו להתמקד בפרויקטים של Multifamily מניבים מסוג B ו C, המיועדים להשבחה ומימוש לאחר כשלוש שנים. נכסים אלו נחשבים לפחות יוקרתיים, ולכן דווקא צפויים להישאר יציבים, גם בעיתות משבר, מהסיבה הפשוטה שהביקוש למגורים מסוג זה נותר איתן ואף עשוי לגדול במידה ואנשים ירדו מנכסיהם ויחפשו פתרונות מגורים בהתאם. מאחר והנכסים מאוכלסים בתפוסה גבוהה תמורת דמי שכירות, המשקיעים צפויים ליהנות מתזרים רבעוני שוטף. בתום תקופת ההשקעה, צפויים הנכסים להימכר על פי שווים החדש. 

היום iintoo מציעה מגוון מסלולי השקעה בנכסי Multifamily בארה״ב, אם בהשקעה פרטית ישירות בנכס ואם באמצעות קרן נדל״ן עם ביטוח במסגרת תשקיף, המושקעת בנכסים מסוג זה בלבד. חשוב לציין כי מסלולי השקעה אלה פתוחים למשקיע הפרטי הנהנה מהפוטנציאל בהשקעה מינימלית של $25,000.״ 

רוט מסכם: “מבין מגוון אפשרויות ההשקעה הקיימות, Multifamily היא אלטרנטיבה סולידית ומעניינת למשקיע הפרטי ולא פחות חשוב – כזו שככל הנראה תישאר אטרקטיבית לעוד שנים קדימה. לכן, במקרה שלפנינו לא רק שאנחנו לא מאחרים את הרכבת, אנחנו נתלים בצרכים של הדור האמריקאי הצעיר ובונים עבור קהילת המשקיעים שלנו רכבת חדשה”.

מצטרפים לחוכמת ההמונים המשקיעים ב-iintoo

חברת iintoo מנגישה למשקיעים פרטיים הזדמנויות השקעה בנדל״ן איכותי, שעברו בדיקה מעמיקה ע״י מחלקת האנליזה המנוסה של החברה. מודל פעילות ייחודי זה מאפשר לשתף מידע בקהילה ולהיחשף מדי שבוע להזדמנויות השקעה חדשות. יתרון בולט נוסף הקיים במודל הוא ביכולות ניהול המשא ומתן מול יזמי הפרויקטים, המאפשרות לגדר את הסיכון בהשקעה תוך כדי מתן דגש על האינטרס של המשקיעים.

חמשת היעדים החמים בארצות הברית לשנת 2020

לפי מחקר מקיף שערכה חברת הייעוץ PwC*** כדאי לשים לב לכמה ערים מובילות שצפויות להיות פעילות ורווחיות ביותר:

אוסטין, טקסס:

אוסטין היא עיר מיוחדת, שמושכת אליה צעירים משכילים וכישרוניים ונדמה שהכל קורה בה: אפל פותחת מרכז מחקר ופיתוח בעיר; בשנה החולפת נפתח בה בית הספר לרפואה של אוניברסיטת טקסס; מיזמי פיתוח ומגורים ענקיים מתנהלים בה; ושדה התעופה מתרחב. זאת גם העיר עם הצפי לצמיחת האוכלוסייה הגדולה ביותר מכל 80 השווקים שנבדקו

שארלוט, צפון-קרוליינה:

שארלוט, שהיתה ידועה בזכות תחום הבנקאות המשגשג בה, פועלת בשנים האחרונות במטרה למשוך אליה פעילות טכנולוגיה ותעשייה – כמעט כל חברת טכנולוגיה חדשה כיום שוקלת את שארלוט כאופציה למיקום פעילותה. העיר גם משקיעה רבות בפיתוח תשתיות, בין היתר בהרחבת שדה התעופה ובהקמת רשת רכבות קלות.

בוסטון, מסצ’וסטס:

עם 5 מיליון תושבים, מטרופולין בוסטון נחשבת קטנה יחסית בארה”ב. עם זאת, מבחינת ביצועיה הכלכליים והחיוניות של שוק הנדל”ן שלה – זוהי עיר עם פעילות ענפה. בוסטון ידועה בזכות המוסדות האקדמיים הרבים שפועלים בה ובזכות תעשיית הטכנולוגיה שלה, שמספקת יותר מ-10% מהמשרות בעיר. ב-2019 המשקיעים האמינו בבוסטון: יותר מ-3% מהון ההשקעות הנדל”ניות בארה”ב זרם לעיר במהלך השנה, כשהתחומים המובילים היו מקבצי דיור (Multifamily) ומשרדים. הצפי הוא להמשך גדילה, פיתוח מואץ ואמונה מצד משקיעים.

פורטלנד, אורגון:

לפורטלנד כ-18 מיליון מ”ר של שטחי משרדים, וכ-64 מיליון מ”ר של שטחי תעשייה ומסחר – שטח אינסופי עבור המשקיע הפוטנציאלי. האנליסטים והמשקיעים מאמינים בפוטנציאל של העיר, וזאת למרות חוקים להגבלת שכר הדירה שהעבירה מדינת אורגון בשנה החולפת.

סיאטל, וושינגטון:

אזור המטרופולין של סיאטל מכיל כמעט 4 מיליון תושבים – יותר ממחצית האוכלוסייה של מדינת וושינגטון. העיר מהווה מגנט למשקיעים, עם 3.4% מהון ההשקעות הנדל”ניות בארה”ב שהגיע אליה בשנים האחרונות. שטחי מסחר ולוגיסטיקה נוספים באופן תדיר למאגר הנכסים של העיר – וכ-2.6 מיליון מ”ר של שטחי משרדים חדשים נמצאים בפיתוח כעת. בתחום הנדל”ן למגורים, בשנה החולפת משלימה סיאטל את הפער מול עליות המחירים שאפיינו את שאר ארה”ב, מה שהופך אותה לאחד ממוקדי ההשקעה המפתים ביותר בפתח העשור החדש.

 

מקורות:

* https://www.financialpoise.com/when-stocks-decline-alternative-investments-may-help-part-2

**https://news.gallup.com/poll/208820/americans-favor-real-estate-long-term-investment.aspx

*** https://www.pwc.com/us/en/industries/asset-wealth-management/real-estate/emerging-trends-in-real-estate.html

 

דיסקליימר:

אין באמור לעיל כדי להוות הצעה לציבור או הזמנה להשקעה, הבטחת תשואה או החזר קרן או סכום השקעה או הבטחה להצטרפות להשקעה כלשהי, אלא הצגה כללית של אפשרות הצטרפות למאגר המשקיעים של אינטו. הצעת ניירות ערך לציבור נעשית אך ורק על פי תשקיף ודוח הצעת מדף הכולל/ים את המידע הכולל והמחייב להשקעה בהתאם לחוק ניירות ערך, תשכ”ח – 1968. השקעות פרטיות בתאגידים מקבוצת אינטו מתבצעות במסגרת הצעה פרטית המוגבלת ל- 35 ניצעים (למעט משקיעים מסווגים) ובפטור מפרסום תשקיף בהתאם לסעיף 15 לחוק ניירות ערך, תשכ”ח-1968.


הזדמנויות ההשקעה שפתוחות לך

  • בגיוס

Star Village & Aspen Park, Rapid City, SD

  • Rapid City, SD

  • Multifamily

  • מסלול חוב

  • Rapid City, SD

  • Multifamily

  • מסלול חוב

  • השקעה מינימלית

    $25,000

  • משך תקופת ההשקעה

    36 חודשים

  • בגיוס

Courtlandt Complex, Bronx, NY

  • Bronx, NY

  • Mixed use

  • מסלול חוב

  • Bronx, NY

  • Mixed use

  • מסלול חוב

  • השקעה מינימלית

    $25,000

  • משך תקופת ההשקעה

    36 חודשים

  • בגיוס

Courtlandt Complex, Bronx, NY

  • Bronx, NY

  • Mixed use

  • מסלול הון

  • Bronx, NY

  • Mixed use

  • מסלול הון

  • השקעה מינימלית

    $50,000

  • משך תקופת ההשקעה

    36 חודשים


הצטרפו לקהילה הגלובלית של iintoo

עשינו את זה קל להתחבר עם משקיעים כמוכם, כך שתוכלו ליהנות מעושר של דעות וחוויות השקעה בנדל"ן - בשקיפות מירבית. הצטרפו היום והתחילו לשתף, ללמוד ולהשקיע עם מיטב המוחות.

התחילו עכשיו