בלוג

4 מגמות שעל כל משקיע נדל"ן להכיר

4 מגמות בתחום הנדל"ן שעל כל משקיע נדל"ן להכיר
21/06/2017
מנקודת המבט האקדמית, מוגדרת מגמה ככיוון כללי שבו מתפתח או משתנה דבר מה. מנקודת המבט הפרקטית, מגמה היא כלי המאפשר לנו לפענח את תמונת המצב הנוכחית בהווה, ובמקביל מספק לנו הצצה סבירה אל תוך העתיד. המגמה מבוססת למעשה, על אוסף של אירועים משיקים בעלי מכנה משותף אחד או יותר, שהחיבור ביניהם מציג התפתחות או שינוי בכיוון אחיד.

ככל שכמות האירועים עליהם מבוססת המגמה, נמוכה יותר, כך מהימנותה של המגמה נמוכה יותר, פרופיל הסיכון שלה גבוה יותר, אך הערך שניתן להפיק ממנה בחיזוי נכון, הוא גבוה יותר. ככל שהאירועים הולכים ומתרבים, ואליהם מצטרפות אבני דרך שמעידות על תמיכה במגמה הראשונית, כך הופכת המגמה לחזקה ומבוססת יותר, מסוכנת פחות, אך בעלת ערך נמוך יותר.

בשורות הבאות נסקור בפניכם 4 מגמות, שכמות האירועים התומכים בהן היא מספיקה בכדי להעניק להן רמה גבוהה של מהימנות, אך עדיין מצויות בשלב ראשוני שבו ניתן להפיק מהן ערך עתידי רב. מגמות אלה נמצאות למעשה בשלב המעבר ממעמד של ראיית הנולד, מגרש המשחקים של יזמים עסקיים, אל רשות הציבור, בו הן נחשפות תחילה למומחים ואנשי מקצוע, ובהמשך לכלל הציבור. השנה הקרובה תהיה השנה שבה יוכלו משקיעי נדל"ן זריזים, לקפוץ על העגלה ולבסס עמדות כ-Early adopters סביב הזדמנויות ההשקעה שתייצרנה מגמות אלו. יחד עם זאת, מדובר במגמות ארוכות טווח, שתספקנה בשנים הקרובות עוד הזדמנויות השקעה רבות עבור קבוצת ה-Early Majority.

  1. עליית קרנו של הון הבכורה


בעידן פוסט משבר הסאב-פריים, הפך הדיסוננס שבין סביבת השקעה שונאת סיכון (Risk off) ובין המרדף אחר התשואה האופטימלית, לסטנדרט שהולך ומשתרש בשוקי ההון. בין ספקי האשראי שמחמירים את תנאי קבלת האשראי, בעיקר באמצעות שמירת יחס ערך-הלוואה נמוך (LTV – Loan to Value), ובין בעלי הון המבקשים לנהל את היקף ההון העצמי שבסיכון, בעיקר על ידי סגירת סכר ההון המוזרם לשוק, נוצר צורך לייצר מקורות מימון חדשים, על מנת לשמר זרם של עסקאות.

בהיעדר זמינות של חוב בכורה (הלוואות) מספקי אשראי מחד, והון עצמי מבעלי ההון מאידך, יכולים מקורות מימון חדשים לבוא לידי ביטוי בשתי התצורות הבאות:

  • הון בכורה (Preferred Equity) – הון עצמי המגיע ממשקיעים הנהנים מעמדת בכירות בחלוקת רווחים/ מזומן (ההון המגויס ממשקיעי iintoo הוא הון בכורה, והמשקיעים עצמם הם משקיעי בכורה)

  • חוב נדחה (Subordinated Debt) – חוב שהחזרתו כפופה להחזר חובות בכורה (ממשלה, הלוואות בנקים וכן הלאה) תחילה


בין שתי האפשרויות הללו, הון בכורה הוא באופן מובהק, ההעדפה הברורה הן של הרגולטור בשוק האשראי, המעדיף יותר הון עצמי על פני הרחבת מעגל החוב, והן על ידי מקורות ההון העצמי שמעדיפים להיות בעמדת ההון ולא לשבת מול וועדות חקירות אשראי.

משמעות מגמה זו בהקשר של עולם השקעות הנדל"ן, באה לידי ביטוי בהכרה שהון הבכורה צפוי להפוך למקור הון חשוב ומרכזי במימון השקעות נדל"ן, הן לאור זמינותו הגבוהה בעולם ממסדי חבוט משברים עם נטיית Risk-off הולכת וגוברת, והן לאור הגמישות הרבה והשליטה של המשקיעים בהשקעה. ספקי הון בכורה כדוגמת iintoo, יוכלו לפעול בצורה גמישה וסלקטיבית יותר: לבחור ולהשתלב בפרויקטים מעמדה של כוח, לשנות ייעוד השקעה תוך כדי תנועה, לנתב את ההון לערוצי השכרה מניבים, ולהשפיע על מהלך ההשקעה בזמן אמת, יכולת שאינה עומדת לרשות ספקי האשראי וגופי ההון.

  1. שינויים ומהפיכות בטכנולוגיות הבנייה


ענף הבנייה ידוע בשמרנותו ובהתנגדותו לשינוי. טכניקות וחומרי בנייה ששימשו את האנושות במשך מאות שנים: בטון, פלדה ועץ, עדיין מהווים את ליבת תעשיית הבנייה גם היום. יחד עם זאת, ענף זה הוכיח כי לאורך זמן, צרכים ואילוצים הנדסיים יכולים לחולל בו שינוי, ולהוביל לפיתוח תהליכי בנייה חדשים, כדוגמת בנייה טרומית, או מעבר מלבנים לבטון מזויין בבניית מבנים הנדסיים מורכבים וגדולים.

האילוצים הכלכליים הנוכחיים, שנובעים מתהליך קונסיסטנטי של נסיקת עלויות בשילוב עם זמינות פתרונות טכנולוגיים מתוחכמים יותר מאי פעם, צפויים גם הם לחולל שינוי בענף הבנייה, והפעם צפוי השינוי להיות מהותי, מקיף ויסודי יותר. שינוי זה יבוא לידי ביטוי במספר צורות מרכזיות:

  • הדפסת תלת מימד – הדפסת מבנים שלמים ורכיבי בנייה בתהליכים אוטומטיים לחלוטין

  • בניית Off-Site – יציקת והדפסת רכיבי בנייה בסביבה מבוקרת, והובלת הרכיבים לאתר הבנייה לצורך הקמה בלבד

  • חומרים – מעבר לבנייה קלה ושילוב חומרים חדשים, קלים וזולים יותר

  • יעילות – שימוש באמצעים טכנולוגיים כדוגמת טאבלטים ורחפנים לצרכי תכנון, פיקוח ובקרה


שינויים אלה כבר עברו, רובם ככולם, את שלב הוכחת ההיתכנות, ואימוצם הנרחב תלוי בעיקר בתהליכי בקרת איכות ויצירת סטנדרטים, שצפויים להתפתח בהדרגה לאורך השנים. אימוץ השינוי צפוי אף הוא להתבצע באופן מדורג, כשאת מקומם של המאמצים הראשונים (Early Adopters) צפויים לתפוס מבנים מסחריים ומוסדיים כדוגמת מחסנים ובתי חולים, מבנים שיכולים להפיק ערך רב ממודולריות גבוהה כדוגמת מחסנים לוגיסטיים ומרכזי הפצה ואפילו מתחמי מגורים מוטי ערך (Value for Money).

מנקודת מבטו של משקיע הנדל"ן, מדובר במגמה משמעותית שבסופו של דבר, תייצר סוגים חדשים של נכסים, המבוססים על מתודולוגיות בנייה שונות, ובהתאם לכך מאפייני ביקוש שונים, מבני עלויות שונות ורמות מחירים שונות. מגמה זו גם מייצרת סיכונים חדשים סביב נושא איכות הבנייה ובקרת האיכות, וזאת עד להגעה לסטנדרטיזציה הנדרשת לאורך השנים. בטווח הארוך, צפויים שינויים אלה בטכנולוגיות הבנייה, לשנות תפישות השקעה קיימות בעולם הנדל"ן, כדוגמת קיצור טווחי השקעה לחודשים ספורים ומזעור הסיכון בפרויקטים יזמיים, וכן הקטנת סך ההון הנדרש לפרויקטים חדשים.

  1. נישת ה-Last Mile בעידן המסחר האלקטרוני


בעשור האחרון, יד ביד עם צמיחתו המטאורית של עולם המסחר האלקטרוני באינטרנט, הלך והתפתח גם ענף התובלה והלוגיסטיקה בניסיון לספק מענה לקפיצת המדרגה המשמעותית בהיקפי המסחר הבינלאומיים: ספינות פאנאמאקס אדירות ממדים בעלות קיבולת תובלה של עד 13,000 מכולות, משאיות תובלה עם טריילרים כפולים ומרכזי הפצה מפלצתיים, המשתרעים על שטחים של 40,000 מ"ר ויותר, מיועדים כולם לענות על היקפי פעילות המסחר האלקטרוני הבינלאומי.

די ברור איך כל אלה מסייעים לענף הלוגיסטיקה בעידן המסחר האלקטרוני, אבל איך הם בדיוק מסייעים לצרכן הסופי? הגעת המוצרים למרכז הפצה זה חשוב, אבל עד שהמוצר לא מגיע אל בית הלקוח, אין לכך שום חשיבות בעיניו. מנקודת מבט נדל"נית, המשמעות היא שבניית מרכזי הפצה ומחסנים גדולים באזורי תעשייה ופריפריה תמשיך ותגבר, אך יותר מכך יהיו אלה מרכזי ההפצה העירוניים הקטנים, שסביבם תתפתח נישת ה-Last Mile כנישה נדל"נית העומדת בפני עצמה.

ככל שיצמח שוק המסחר האלקטרוני, כך תגבר התחרות ויעלו הסטנדרטים לשירות הלקוחות במרחב ה-Last Mile. משלוח בתוך 24 שעות יהפוך למשלוח איטי בסטנדרטים מיושנים, ביחס למתחרים שיוכלו להציע זמינות מלאה של המוצרים במרכזי הפצה עירוניים, שימוקמו במרכזים מסחריים וקהילתיים ברחבי העיר.

ענף המסחר האלקטרוני שלאורך שנים נתפש כאויבו הגדול של עולם הנדל"ן, הולך ומתגלה כמנוע צמיחה חשוב ומרכזי בעתידו של הנדל"ן המסחרי, ועם מרחב ההתפתחות העצום שעוד נותר לענף זה, כנראה שעוד לא ראינו כלום. מגמה זו צפויה לייצר הזדמנויות חדשות להשקעות מניבות והוניות סביב פרויקטי Last Mile במרכזי ערים. היקף ומאפייני פעילות המסחר האלקטרוני בכל עיר, יהיה פרמטר חשוב בבחינת אטרקטיביות ופרופיל הסיכון בהשקעה.

  1. נתיבי צמיחה – מהמסלול הליניארי למסלול המורכב


היכולת לזהות כיום שווקים "חמים" במרכזים מטרופוליטניים, היא יכולת זמינה עבור כל משקיע נדל"ן ממוצע. יחד איתה, זמינה גם ההבנה כי מרגע שהופכים אותם שווקים לחמים, איתם גם הולכים ועולים המחירים, ואיתם גם הולכת וגוברת התחרות. בתנאים אלה, נוצרת הכבדה משמעותית על התשואה הממוצעת בשוק, וזו בתורה הולכת ומצטמצמת כלפי מטה.

מה על המשקיע הממוצע לעשות בסיטואציה כזאת? ובכן, ההנחה הרווחת גורסת כי, עליו לחפש את הזדמנות ההשקעה הבאה בנתיב הצמיחה הליניארי, קרי בשכונה או הפרבר הבאים על גבי נתיב הצמיחה, אך האם באמת מדובר בנתיב צמיחה ליניארי, שתלוי כל כולו בנתוני העבר? שאם כן, מפת האוצר היא ברורה ומיידית, וזמינה לכל דורש.

זמינות המידע ומערכות המידע הופכת את פענוח נתיבי הצמיחה למשימה אפשרית ובעלת תוצאות אפקטיביות. משקיעים שימשיכו לקרוא את השוק באמצעות כלים מיושנים בעלי רזולוציית מידע נמוכה, לא יותירו לעצמם סיכוי, בעוד שמשקיעים שינצלו את המערכות החדשות, יוכלו לגלות אינספור דרכים חדשות לקרוא את תמונת השוק ברמת דיוק וחיזוי שלא נראתה כמותה עד כה.

מערכות GIS (Geographic Information Systems) המספקות נתוני מכירות לפי גאוגרפיה ונתוני מגמות של גופים מקצועיים, יחליפו את המידע הגולמי והגנרי של לשכות הסטטיסטיקה הממשלתיות, ואשר עליו הסתמכו משקיעים עד כה. מערכות תחבורה ומפות תנועה המתעדכנות במידע לפי דקה, מאפשרות מיפוי של מגמות ביקוש אזוריות וחיזוי של תבניות עתידיות. אפילו מידע על רמת הפשיעה בכל אזור הופך לכלי השקעה נגיש ושקוף יותר מאי פעם.

פתרונות אלה מאפשרים לא רק למשקיעים לקרוא את התמונה, אלא גם לרשויות לעצב אותה. שיפור האתגר התחבורתי באזורי עומס או אזורים מרוחקים, קישוריות גבוהה בין מעסיקים ובין ציבור העובדים באזור, שיפור נגישות לאוכלוסיות מוגבלות, תכנון מדויק ואפקטיבי יותר ועוד שורה של פתרונות, שיכולים לשנות מקצה לקצה את מאפייני הביקוש באזורים, כל אלה ישפיעו גם הם על מערך קבלת ההחלטות של משקיעי הנדל"ן.

קטגוריות: נדל"ן, השקעות

 

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות