בלוג

4 אסטרטגיות ההשקעה המובילות בעולם הנדל"ן

4 אסטרטגיות ההשקעה המובילות בעולם הנדל"ן
06/02/2017
אם יש לכם חלום להיות בעלים של עסק רווחי, תוכלו לעשות זאת מכמה עמדות אפשריות, שייצרו עבורכם מעורבות בעסק, אך מזוויות ועם משמעויות שונות לחלוטין, בהיבטי סיכון ותשואה. תחילה, תוכלו לתפוס את עמדת היזם ולהקים בעצמכם את העסק, או שתוכלו להשקיע בו ישירות כמשקיעים פרטיים. לחילופין, תוכלו להשקיע בעסק באמצעות קרן הון סיכון, או לרכוש את מניותיו בבורסה.

במהותו, עולם השקעות הנדל"ן אינו שונה מכך, וגם הקצאת הון להשקעות נדל"ן יכולה להתבצע מעמדת היזם, המשקיע הפרטי, קרן ההשקעות הוא הבורסה. כל אלה יחד, יוצרים טווח רחב של פרופילי השקעה, מהם יכול לבחור כל משקיע, בהתאם לסגנונות ומאפייני ההשקעה האישיים שלו. בשורות הבאות נסקור ארבע אסטרטגיות השקעה מרכזיות, באמצעותן ניתן לבצע השקעות בנדל"ן פרטי או מסחרי.

קרנות פרטיות להשקעות נדל"ן

הדרך השלישית להיחשף לעולם השקעות הנדל"ן עוברת דרך קרנות פרטיות, המרכזות הון מקבוצת משקיעים לצורך השקעה בפרויקטים ונכסי נדל"ן, על פי אסטרטגיות השקעה שונות, המשתנות בין קרן לקרן. בהשקעה דרך קרנות פרטיות, מעמידים המשקיעים את ההון הנדרש לביצוע ההשקעות, ללא יכולת משיכה של ההון לאורך תקופת ההשקעה, שנמשכת בדרך כלל לאורך שנתיים עד שבע שנים. במעמד מימוש ההשקעה, מחולק הרווח בין המשקיעים בהתאם ליחסם הפרופורציונלי בהשקעה. הקרן המנהלת מקבלת את דמי הניהול המגיעים לה, לרבות רווחים עודפים המגיעים לה, במידה והתשואה בהשקעה עברה רף מינימלי המוגדר בתנאי העסקה.

קרנות ההשקעה בנדל"ן מציעות למשקיעים גב מקצועי ומיומן, מינוף כוח הקבוצה וגמישות בהיקף ההשתתפות לכל משקיע וכן פתיחת שער למגוון רחב של אפשרויות, וליצירת פורטפוליו מגוון עם פיזור אפקטיבי של הסיכון בתיק. קרנות השקעה פרטיות, מתנהלות על פי 3 אסטרטגיות השקעה מרכזיות:

Core – אסטרטגיית ליבה

אסטרטגיית הליבה מאופיינת בפרופיל סיכון נמוך יחסית, ובהתאם לכך גם בפוטנציאל תשואה נמוך:

  • התמקדות בנכסים בעלי שיעור אכלוס גבוה לטווח הארוך, בשווקים מרכזיים

  • מינוף נמוך

  • התמקדות בהשקעות מניבות ליצירת הכנסה שוטפת


Value-add – אסטרטגיית ערך מוסף

אסטרטגיית הערך המוסף מתמקדת בהשקעות בעלות תשואה גבוהה יותר מאסטרטגיית ליבה, עם פוטנציאל לייצור תזרים מזומנים שיאפשר הוספת ערך (לנכסים הספציפיים ולכלל הפורטפוליו).

  • התמקדות בנכסים בהם ניתן להוסיף ערך פיזי, פיננסי או רגולטורי

  • מינוף בינוני

  • השקעות המשלבות הכנסות מניבות יחד עם הגדלת שווי


Opportunistic – אסטרטגיית אופורטוניזם

אסטרטגיית האופורטוניזם מתאפיינת בסיכון גבוה יותר ובפוטנציאל תשואה גבוה יותר.

  • התמקדות בפרויקטי פיתוח והשבחה, מיקסום פוטנציאל הנכס ושיווקו מחדש ונכסים עם מבנה הון בעייתי

  • מינוף גבוה יחסית

  • התמקדות בהגדלת שווי ופחות בהכנסות מניבות 


השקעה בנדל"ן דרך הרשת החברתית iintoo

רשת ההשקעות החברתית של iintoo מציעה למעשה מודל חדשני ופורץ דרך להשקעה בנדל"ן. ככלל, מציעה iintoo מודל השקעה הדומה בחלקו למודל קרנות ההשקעה הפרטיות, אך נבדל מהן במספר היבטים קריטיים:

  • רשת iintoo אינה מנהלת את כספי המשקיעים – המשקיעים בוחרים את הזדמנויות ההשקעה המתאימות להם, ונכנסים כשותפים בהשקעה הספציפית. בהתאם לכך, רשת iintoo גם אינה גובה דמי ניהול שוטפים, כפי שנהוג בקרנות השקעה פרטיות.

  • רשת iintoo פתוחה לציבור הרחב – הרבה מעבר לרמה ההצהרתית, פותחת iintoo את עולם השקעות הנדל"ן בפני הציבור הרחב, באמצעות רף השקעה מינימלי נמוך, העומד על סך של 25,000$ בלבד, משמעותית פחות מהסטנדרט המקובל בקרנות השקעה פרטיות.

  • ללא התחייבות וללא עלות – בניגוד לקרנות השקעה פרטיות בהן עשויים המשקיעים להידרש להקצות את הונם לסדרת השקעות ולפרק זמן של 7-10 שנים, ברשת ההשקעות של iintoo, ההשקעה מבוצעת ללא עלות וללא התחייבות, למעט הקצאת ההון הנדרשת להשקעה הספציפית, ולפרק זמן ההשקעה שאורך בדרך כלל שנה וחצי עד שלוש שנים.


ההשקעה באמצעות רשת ההשקעות של iintoo מתאפשרת באמצעות רישום לרשת, קבלת הצעות שוטפות על השקעות נדלן בארה"ב, ובחירה אינדיבידואלית של כל משקיע של ההשקעות בהן הוא רוצה להשתתף.

קרנות ריט – השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון

קרנות ריט (REIT – Real Estate Investment Trust) הן בעיקרן חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה, שליבת פעילותן היא רכישת והפעלת נכסי נדל"ן, בדרך כלל מסוג ספציפי, כדוגמת בנייני משרדים, מחסנים, בתי מלון, מרפאות, מבני תעשייה, מבני מגורים (Multi-family) וכדומה. קרן ריט היא למעשה צורת התאגדות המוגדרת בחוק, אשר נהנית מפטור מלא ממס חברות. יחד עם זאת, אחד התנאים המרכזיים להתאגדות במודל ריט, הוא חלוקת 90% מהכנסות הקרן כדיבידנד למשקיעים.

קרנות ריט נהנות מגישה מלאה למגוון מקורות מימון הון או חוב בשוקי ההון, ולכן נהנות מעלויות מימון נמוכות וגמישות גבוהה במבנה ההון. כמו כן, קרנות אלה נהנות מיעילות אופרטיבית גבוהה וכתוצאה מכך גם ממבנה עלויות יעיל. קרנות ריט ציבוריות נסחרות בבורסות השונות, ומציעות את הפורמט הנזיל ביותר של השקעות נדל"ן באמצעות קניית ומכירת מניותיהן. קרנות אלה כפופות לחובות הדיווח והשקיפות של חברות ציבוריות, ומתאימות במיוחד למשקיעים המחפשים ערוץ השקעות עקיף או פאסיבי, בניהול מקצועי ובסטנדרטים תאגידיים, עם פוטנציאל להכנסות שוטפות ונזילות יומית.

השקעה בקרנות ריט מתבצעת על ידי מסחר במניותיהן בבורסה, ומתאפיינת בשלושה סיכונים מרכזיים:

  1. קורלציה חיובית עם שוק ההון ורמת תנודתיות דומה

  2. ביצועי מניות ריט תלויים מאוד בתנאי שוק המניות הכללי

  3. קרנות ריט חובות קושי בגיוס הון להשקעה וצמיחה כאשר שוקי ההון מדשדשים, וזאת בעיקר לאור החובה לחלק 90% מהכנסותיהן כדיבידנד, במקום להשקיע חזרה בחברה


השקעה פרטית ישירה בנדל"ן

אלטרנטיבת השקעה נוספת היא השקעה פרטית ישירה בנכסי נדל"ן. השקעה פרטית, משמעותה רכישה ישירה של נכסי נדל"ן ואחריות מלאה על כל מעטפת ההשקעה. בכלל זה, נדרשת תשתית יציבה ובדרך כלל יקרה, של אנשי מקצוע בשוקי היעד, ידע והבנה מעמיקים של שוקי המטרה, הרגולציה ועולם ההשקעות בנדל"ן בכלל ונגישות גבוהה למודיעין עסקי, פייפליין של עסקאות ומקורות הון/ מימון.

לעומת השקעה הונית בקרנות ריט, השקעה פרטית ישירה כרוכה בניהול יומיומי אקטיבי, הכולל יכולות איתור ובחינת הזדמנויות השקעה ויצירת זרם עסקאות, ניהול נכסים, ניהול מקורות מימון ועוד. מודל השקעה זה נועד למשקיעים בעלי היכולות הנדרשות לזהות הזדמנויות השקעה רווחיות בשווקים אטרקטיביים, וניהול כולל של פעילות ההשקעה. מודל השקעה פרטית מעניק למשקיע גמישות מקסימלית בניהול הנכס ברמה האופרטיבית וברמת תיק ההשקעות האישי. על אף שמודל זה אינו כרוך בתשלום דמי ניהול ועמלות שונות לקרנות מנהלות, על המשקיע לקחת בחשבון את עלויות הניהול העצמי, הגבוהות בדרך כלל, של פעילות ההשקעה הישירה.

מודל השקעה ישירה כרוך בדרך כלל ברמת סיכון גבוהה, בגין שלושה גורמי סיכון מרכזיים:

  1. תיק ההשקעות נוטה לכלול מספר מצומצם של עסקאות גדולות לאור אילוצי קיבולת, ניתוח מידע, מימון, ניהול ומימוש

  2. עלויות השקעה ישירה בנדל"ן עשויות להיות גבוהות לאור מיעוט היכולות של המשקיע הפרטי, והצורך להיעזר בשירותים מקצועיים משלימים

  3. שוק הנדל"ן הפרטי אינו נזיל כמו קרנות ריט, ולכן תהליכי המכירה הם ארוכים, בעלי וודאות נמוכה ולעיתים בלתי מוצלחים


בטבלה הבאה, מרוכזים המרכיבים המרכזיים של כל אחד מערוצי ההשקעה בנדל"ן. טבלה זו מהווה כמובן תשתית מאוד בסיסית וראשונית לכל אדם המעוניין להשקיע בנדל"ן, וכדי להתחיל ולהשקיע הון בפועל, יש לבנות אסטרטגיית השקעה יסודית ומקיפה, או לחילופין להשתלב ברשת להשקעות הנדל"ן של iintoo. רשת ההשקעות של iintoo מספקת למשקיע הפרטי את הפלטפורמה השלמה והמלאה הדרושה לו לאיתור הזדמנויות השקעה וביצוע השקעות נדלן בארה"ב באופן מיידי ובסטנדרטים המקצועיים ביותר.

4 אסטרטגיות ההשקעה המובילות בעולם הנדל"ןקטגוריות: נדל"ןהשקעות

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות