2018 בשוק הנדל"ן האמריקאי – למה לצפות? - iintoo

בלוג

2018 בשוק הנדל"ן האמריקאי – למה לצפות?

25/02/2018
אחרי שנים של עליית מחירים ועודף ביקוש בשוק הנדל"ן האמריקאי, צפויה 2018, בצורה איטית ומדורגת, להביא איתה רוח חדשה שתגיע אל שיאה בעיקר לקראת סוף השנה ואולי תבוא לידי ביטוי בצורה ניכרת, רק החל מ-2019.
בסך הכל, צפויה 2018 להיות שנת נדל"ן חיובית שבמרכזה שלושת הסממנים הבאים:

• מחירי הדיור צפויים להמשיך את מגמת העלייה, אך בקצב איטי יותר
• לקראת סוף השנה, צפוי היצע הבתים החדשים ויד שנייה לעלות ולהוביל עלייה בהיקף מכירות הבתים
• ריבית המשכנתא צפויה לעלות ולפגוע ביכולת רכישת דירה (Affordability) מצד הקונים, אם כי בצורה מינורית למדי

את השנה הקרובה ניתן אולי להגדיר יותר מכל דבר אחר, כשנה של התאזנות והתייצבות, ובשורות הבאות נסקור את תהליכי השוק המרכזיים שמחזקים הגדרה זו.

עלייה בהיקף מכירת הבתים


במהלך 2018 צפויות מכירות הבתים הקיימים לעלות בכ-2.5%, לרמה של 5.6 מיליון בתים, במקביל לזינוק של 7% במכירות הבתים החדשים לרמה של 653,500 בתים חדשים, בעיקר בתים פרטיים (Single Family). עם צמיחה צפויה של 6% במכירות הבתים החדשים, צפוי היקף עסקאות הנדל"ן בערי הדרום להיות אף גבוה יותר, בעיקר לאור התחזקות הכלכלות התעשייתיות באזור והפחתת רמת הרגולציה.

מעבר לעליית ההיצע מבנייה חדשה, עלייה בהיקף מכירת הדירות צפויה להגיע גם בעקבות התהליך הטבעי של איזון בין רמת הביקוש וההיצע – לאחר עלייה רציפה של מחירי הדיור לאורך השנים האחרונות, צפויים בעלי בתים רבים לזהות את 2018 כשנת הזדמנות להעמדת נכסיהם למכירה ברווח משמעותי, מה שיוביל לעלייה נוספת של היצע הבתים למכירה.

במקביל, צפוי שיעור הבעלות על דירה, שעמד על 63.9% בסוף 2017, להמשיך ולטפס מעלה בצורה איטית גם במהלך 2018. יחד עם זאת ועל אף הנתונים המעודדים, המחסור במלאי הדירות שאפיין את השנים האחרונות, צפוי להימשך גם בשנה הקרובה, וזאת לאור העלייה בביקוש לבתים בעיקר מכיוון בני ובנות דור המילניום. האיזון המיוחל בין הביקוש להיצע צפוי להפוך לאפשרות אמיתית ופרקטית יותר, אך ורק לקראת סוף השנה.

האטה בקצב עליית המחירים


בשנת 2016, עלו מחירי הדיור בארה"ב בקצב ארצי ממוצע של 6.3%. בשנת 2017 עבר השוק לבלימה, עם עלייה מעט נמוכה יותר של 6%. שנת 2018 עשויה להתחיל את התיקון ואת ההתייצבות ברמת המחירים בשוק, עם 6 משחקני הנדל"ן והמשכנתאות הגדולים בארה"ב הצופים עלייה של 4.1% בלבד במחירי הדיור.

אחת הסיבות המרכזיות המיוחסות להאטה זו, היא העלייה בהיקף בניית הבתים החדשים במקביל להפחתה ברגולציה ולעלייה במספר אישורי הבנייה. בהמשך לעלייה בהיקף מכירת הדירות המשקפת עלייה בהיצע הדירות בשוק, צפויה ההתאזנות הראשונית בין רמת הביקוש ורמת ההיצע להביא איתה גם התייצבות ברמת מחירים.

פגיעה ב-Affordability


הפגיעה ביכולת הכלכלית לרכוש דירה בשנת 2018, צפויה לנבוע ממספר גורמים ובראשם העלייה הצפויה בשיעור הריבית על המשכנתאות. על פי 6 תחזיות שונות, צפוי ממוצע הריבית במהלך 30 השנים האחרונות, לעמוד בסוף 2018 על 4.7% לעומת 4.07% בסוף 2017. נתון זה משקף את שיעור הריבית על המשכנתא, הגבוה ביותר מאז 2011. יחד עם זאת, שיעור ריבית המשכנתא כבר הוכיח לא מעט פעמים בעבר כי לא קל לחזות אותו, כשגם בשנה שעברה נצפתה עלייה של שיעור הריבית, שאמנם עלה לפרק זמן קצר, אך סיים את השנה דווקא במגמת ירידה.

הפגיעה הנוספת ביכולת רכישת דירה בשנת 2018, צפויה להגיע מהמשך עליית מחירי הדיור כאמור, וליתר דיוק מהשילוב הצפוי בין העלייה ברמת המחירים ובין העלייה בשיעור הריבית. עלייה של 4.1% במחירי הדיור ועליית שיעור הריבית לרמה של 4.7%, יובילו בהכרח לעלייה בגובה החזרי המשכנתא ולירידה במספר בתי האב שיכולים לעמוד בכך. בתנאים אלה ייתכן ונוכל לצפות בתנועה של בני ובנות דור המילניום אל עבר הפרברים ושכונות הקצה של השווקים הגדולים, מתוך הבנה שעל אף העדפתם את הנוחות של העיר הגדולה ועל אף העלייה הטבעית ברמת הכנסותיהם, הפתרונות ברי ההשגה עבורם הולכים ומתרחקים ממרכזי הערים, ובסופו של דבר יהיה עליהם להתפשר.

ומה עם אפקט טראמפ?


אחת ההשפעות החשובות, שאולי אינה משוקללת כראוי בהערכות שפירטנו לעיל, היא השפעתו של אפקט טראמפ. מאז כניסת טראמפ לתפקידו כנשיא, חווה הכלכלה האמריקאית שיפור רציף של הנתונים הכלכליים לרבות נתוני התעסוקה, רמת השכר, שוק ההון ועוד. זה עתה העביר טראמפ את רפורמת המס הגדולה ביותר בתולדות ארה"ב, ובקנה עוד עומדות התכנית לשדרוג התשתיות הלאומיות, תכנית הבריאות שתחליף את Obamacare והתכנית לטיפול בהגירה הבלתי חוקית. כל אלה עשויים להשפיע מאוד על שוק הנדל"ן בארה"ב באופנים וכיוונים שקשה לצפות בשלב זה. יחד עם זאת, תכניות אלה הן תכניות רב שנתיות, שהשפעתן צפויה להתפרש על פני שנים רבות, ובסך הכל בכיוונים חיוביים לכלכלה כולה, ובתוכה גם לשוק הנדל"ן.

בסך הכל, צפויה 2018 להיות שנה חיובית לשוק הנדל"ן האמריקאי, ואם יצליח טראמפ להמשיך ולהניע את הכלכלה האמריקאית קדימה, ייתכן שתהיה זו תחילתה של תקופה נהדרת בה כולם מנצחים: הקונים, המוכרים, הלווים, המלווים וכמובן... המשקיעים.

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות