בלוג

2017 בעולם הנדל"ן – כל התחזיות

השקעות נדלן בחול. כך עושים זאת נכון
01/03/2017
2016 בשוק הנדל"ן האמריקאי הייתה שנה ייחודית, תנודתית ועבור אחדים, גם כואבת. בתחילת השנה, צפו המומחים עלייה בהיקפי הבנייה, אך היזמים לא מיהרו לקפוץ פנימה, ושנה לאחר מכן הם עדיין אינם עומדים בדרישות ההיצע. במקביל, חלה עלייה ברמת מחירי הדיור מחד, ומאידך המשך ירידה בשיעור הריבית למשכנתאות בסמוך לרמות שפל היסטוריות. אם הציפייה הייתה ששנת 2016 תהיה השנה בה השוק עובר ממצב אדום בוהק למצב נורמלי, זה לבטח לא מה שקרה.

אף על פי כן, בחישוב הכולל, הייתה 2016 שנה חיובית למדי עם חזרת מחירי הדיור לרמות השיא של 2006 טרום משבר הסאב-פריים, המשך ירידה של ריבית המשכנתאות, וסימנים ראשונים לכניסת דור המילניום לשוק הנדל"ן, בניגוד לחששות כי דור זה לעולם לא יקנה בית. בשנה הקרובה, 2017, נוכל לבחון את ההשפעות של מגמות אלה, ובעיקר את השפעת תוצאות הבחירות ההיסטוריות שנערכו בארה"ב בנובמבר שנה שעברה.

בתוך כל אלה, צפות ועולות 7 תחזיות בולטות, שתוכלנה להעניק לכולנו תחושת וודאות מעט יותר גבוהה לגבי הצפוי לנו בשנה הקרובה:

  1. המחירים ימשיכו לעלות, אך בקצב איטי יותר


בחיזוי מחירי הנדל"ן משתתפים מספר גורמים מרכזיים כדוגמת עליית האינפלציה, רמת ההכנסה, רמת האבטלה, בטחון צרכנים, כמות בתים שעומדים למכירה וכמובן רמת הביקוש. בבחינת נתונים אלה ניתן לזהות כי במהלך השנה שעברה, עלו מחירי הנדל"ן בכל חודש בשיעור הולך וגובר לקראת סוף השנה. על אף ההאטה בה מצוי נתון מכירות הבתים, רמת הביקוש הנוכחי עודנה גבוהה יותר מרמת הביקוש בזמן המקביל אשתקד.

בטחון הצרכנים ורמת האבטלה הנמוכה אינם תומכים בשינוי מגמה וירידה במחירי הדיור. יחד עם זאת, מחירי הדיור אינם יכולים לצמוח מהר יותר מרמת ההכנסה והאינפלציה לנצח. בהתאם לכך, הצפי הנוכחי, כפי שחוזים מומחי נדל"ן בארה"ב, הוא לעלייה של 3.2%-5.3% במחיר החציוני של בתים למכירה, רמה שמשקפת המשך עלייה ברמת המחירים, אך בקצב איטי יותר.

  1. כוח הקניה בשוק הנדל"ן ילך ויפחת


אחד הפרדוקסים הבולטים בשוק הדיור המודרני הוא, שהאזורים בהם חלה עלייה ברמת השכר החציוני הם אזורים בהם אנשים אינם יכולים להרשות לעצמם את מחירי הדיור באזור. רמת השכר החציונית בארה"ב צפויה להמשיך ולעלות במהלך 2017, ואיתה גם חוסר היכולת של עובדים המרוויחים את השכר החציוני, לממן רכישת דירה. מגמה זו צפויה להמשיך ולגבור בשנה הקרובה לאור ירידה בהיצע של פתרונות דיור במחירים נמוכים-בינוניים ועלייה בשיעור ריבית המשכנתא.

לפני עשור, בעיה כזאת לא הייתה קיימת, מכיוון שאנשים יכלו להשיג מימון סאב-פריים (שהיווה את המנוע מאחורי משבר 2007) וכבר אינו זמין היום ברמה שאפילו מתקרבת למה שהיה נהוג בזמנו. גם הדרייב של יזמים להגביר את קצב הבנייה אינו מצליח להרים ראש, לפחות לא בחלקה הראשון של 2017, מה שיגביל את ההיצע הזול ובר המימון.

  1. צפויה תנודתיות בשיעור ריבית המשכנתא


שני האירועים הגדולים של 2016, הברקזיט מחד ובחירת טראמפ מאידך, הובילו לתנודתיות הפוכה בשיעור הריבית על המשכנתאות בארה"ב. אחרי הברקזיט ביוני 2016, ירד שיעור הריבית קרוב לרמות שפל היסטוריות, בעוד שלאחר בחירת טראמפ, חצה שיעור הריבית את רף 4% לראשונה מזה שנתיים.

הבטחות טראמפ להפחית מיסים, להגביר השקעות בתשתית ולייצר צמיחה שנתית של 4%, יצטרכו לעמוד במבחן הזמן, ובדיוק הפער הזה בין הציפיות המתהוות ובין התוצאה בפועל, צפוי לייצר תנודתיות מסויימת בשיעורי הריבית על המשכנתא במהלך השנה הקרובה. תחזיות מומחים מתמקדות בטווח של 3.75% עד 4.6% לאורך השנה, לא רחוק מהמצב הנוכחי.

למערבולת הציפיות ניתן להוסיף גם את תחזיות העלאת הריבית הכללית על ידי הפד. ריבית זו עלתה בדצמבר 2016 ב-0.25%, העלאה שניה בלבד בעשור האחרון. מחד מכריז הפד על צפי לשלוש העלאות נוספות במהלך 2017, ומאידך זה בדיוק מה שהוא הבטיח במהלך 2016. גם מוקד זה צפוי לתרום את חלקו לתנודתיות שיעור ריבית המשכנתא, בהתאם להחלטות הפד השוטפות לאורך השנה הקרובה.

  1. זמינות האשראי תשתפר... כנראה


שוק הדיור אינו צפוי לעמוד במוקד העשייה של ממשל טראמפ בתחילת דרכו, אך כפי שהובהר על ידי הממשל הנכנס, המטרה היא לשחרר את הרגולציה המחמירה שהושתה על השוק לאחר משבר הסאב-פריים, ובמרכזה חוק Dodd-Frank. ההשלכה התאורטית המיידית של הקלת הרגולציה היא הקלה במדיניות מתן האשראי הבנקאי, וזמינות אשראי גבוהה יותר למעוניינים לרכוש דירה. יחד עם זאת, כלל לא ברור שהבנקים אכן ירצו לעלות על הנתיב הזה, לאור הלקחים מן המשבר האחרון.

על כך ניתן להוסיף את הספקולציות לגבי הפרטת בנקי המשכנתאות הממשלתיים Fannie Mae ו- Freddie Mac. מהלך זה נתפס כמהלך חיובי על ידי שוק ההון, אך קיים חשש כי בפועל יוביל להגבלת היקף מבקשי האשראי שאכן יימצאו זכאים לכך.

  1. ההיצע יעלה, אך לא מספיק


בבחינת שוק הנדל"ן ולמעשה כל שוק כלכלי אחר,  שני המשתנים המרכזיים שנותנים את הטון הם הביקוש וההיצע. בגזרה הזאת, הייתה למלאי הדירות ההולך ופוחת, השפעה מובהקת וחד משמעית על שוק הנדל"ן במהלך השנה החולפת. בהיעדר מענה ראוי בצד ההיצע, הביקוש הגבוה מוביל לעליית מחירים רציפה, שמצידה בולמת את היצע הבתים הקיימים, שבעליהם מעדיפים לשבת על הגדר, בראותם את המגמה הברורה מעלה.

תפישת טראמפ כידיד התעשייה ועליית רמת הביקוש לדיור, שתיהן תורמות לסנטימנט החיובי ולהגדלת ההיצע. מן הצד השני, התחלות הבניה עדיין עומדות על 55% מהממוצע של 50 השנים האחרונות. על כך ניתן להוסיף את היזמים שמזהים אפשרויות לפרמיות ותשואות גבוהות יותר מול הביקוש הגבוה, מה שמונע התפתחות היצע מספק של דיור בר-מימון עבור מרבית האוכלוסייה.

בגזרת הבתים הקיימים, בעלי דירות שמימנו את ביתם עם ריבית משכנתא נמוכה מתחת ל-4% יעדיפו להישאר במקומם על פני שיפור דיור בתעריפי הריבית הגבוהים יותר כיום. המסקנה המתחייבת מכל אלה היא כי, קיימים סימנים לשיפור מסויים בצד ההיצע ביחס לשנים האחרונות, אך שיפור זו לא יספיק ליצירת שינוי במגמה הנוכחית, ולא יספיק למתן מענה ראוי לביקוש הגבוה.

  1. בני דור המילניום יהפכו לבעלי ושוכרי דירות


דור המילניום כולל בתוכו את בני הדור שנולדו אחרי 1980. כיום, מהווה קבוצה זו את קבוצת המבוגרים הגדולה ביותר בארה"ב, ואת הנתח הגדול ביותר במאגר הרוכשים הפוטנציאליים של שוק הדיור. במסגרת תפישת הדור כדור מפונק ועצל, לאורך שנים צפו מומחים כי דור זה, שמעדיף להתגורר בשכירות במרכזי הערים, יוביל לירידה משמעותית בהיקף הביקוש לדיור.

בפועל, מסתמן כי בני הדור מתחילים להיכנס בהמוניהם לשוק הדיור, ועושים זאת תוך נדידה מאזורי החוף למרכז ארה"ב, שם הם יכולים להשיג דיור במחירים סבירים. מעבר למשמעות המגמה עבור בני ובנות הדור עצמם, יש לכך גם משמעות בהיבט של שינוי מוקדי הביקוש וזליגת ביקוש מערים מובילות לאזורי פריפריה.

  1. התחרות תלך ותגבר


ידם של המוכרים צפויה להמשיך ולגבור על יד הקונים גם במהלך השנה הקרובה, וזאת לאור העלייה ברמת הביקוש שהולכת וגוברת ככל שעובר הזמן. בשנה החולפת, נדרשו 52 ימים בממוצע למכירת נכס נדל"ן, 7 ימים מהר יותר מהנתון לשנת 2015. בשנת 2017, צפוי נתון זה להצטמצם עוד יותר, ולייצר תנאים אטרקטיביים במיוחד עבור משקיעים ובעלי נכסים.

 

ממשיכים להשקיע עם ההתאמות הנדרשות

בשורה התחתונה, צפויה 2017 בשוק הנדל"ן האמריקאי, להעניק תנאים אטרקטיביים לבעלי נכסים ולמשקיעים מחד, ולייצר אתגרים חדשים עבור קונים פוטנציאליים מאידך. הביקוש הגבוה וההיצע החלקי צפויים לשמר רמה נאה של עליית מחירים, ולזרז עסקאות בשוק. מן הצד השני,  משקיעי נדל"ן יידרשו לנגישות גבוהה למקורות מימון אטרקטיביים ולתהליכים מוקפדים ויסודיים יותר של בחינה ובחירת הזדמנויות השקעה.

בדיוק במרווח הזה, פועלת רשת ההשקעות החברתית של iintoo, המתמחה בביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב, ומספקת לרשת המשקיעים הפעילים, סל יכולות ייחודי במודל אחד-מול-רבים. גם בשנת 2017, תמשיך iintoo, בהובלת מחלקת האנליזה בחברה ובסיוע רשת השותפים המקומיים בארה"ב, ובראשם Meridian, לייצר פייפליין עשיר של הזדמנויות השקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי, ותמשיך לעשות זאת באמצעות אסטרטגיית השקעות מנצחת, עם ההתאמות הנדרשות למגמות וההתפתחויות הצפויות בשנה הקרובה.

מקורות:

מגזין Fortune, דצמבר 2016

The Simple Dollar, דצמבר 2016

CBS News Money, דצמבר 2016

קטגוריות: נדל"ןהשקעות

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות