בלוג

תהליך הבחירה והעבודה עם יזם נדל"ן

תהליך הבחירה והעבודה עם יזם נדל"ן
05/06/2017
השקעות נדל"ן הן השקעות נושאות סיכון כמו כל השקעה אחרת. בתהליך בחינת ותכנון ההשקעה, על המשקיע להכיר ולהבין את כל גורמי הסיכון בהשקעה, ולמזער את רמת הסיכון הכוללת, או לחילופין, לוותר על ההשקעה על רקע הסיכון הגבוה. ככלל, קיימים שלושה סוגי סיכון מרכזיים שעל המשקיע להתמודד עימם:

  • סיכוני שוק – כיוון מגמת השוק, אירועי מאקרו, מהלכים רגולטוריים, שינויי מטבע וכן הלאה

  • סיכוני נכס – בעיות משפטיות, רגולטוריות או אנושיות סביב הנכס, בעיות טכניות או מבניות, השפעות סביבתיות וסיכונים נוספים הקשורים לנכס עצמו

  • סיכונים אופרטיביים – סכסוכים משפטיים, התנהלות רשלנית או פושעת של גורם מעורב, ניהול פיננסי לקוי וצמתים אופרטיביים נושאי סיכון נוספים


בתוך מכלול הסיכונים כולו, סיכונים אופרטיביים הם הסיכונים שזוכים לתשומת הלב הנמוכה ביותר מצד משקיעים, ויש לכך סיבות רבות, ביניהן הקושי למדוד ולאפיין את הסיכונים בצורה מספרית או עובדתית.

זהותו של יזם נדלן והתנהלותו המקצועית, מהוות מרכיב חשוב וקריטי בניהול תהליכי השקעות נדל"ן. מרכיב זה כולל בתוכו היבטים אנושיים, מקצועיים, משפטיים ורגולטוריים, ועל המשקיע לבחון כל אחד מהם ולתרגם את תוצאת הבחינה, לרמת הסיכון בהתאם לאופן ההתמודדות האפשרי איתו.

יזמות נדל"ן הוא תחום עתיר הון ועתיר יכולות, ובו ניתן למצוא מגוון עצום של יזמים בסדרי גודל שונים ובעלי התמחות באזורים גאוגרפיים שונים, בסוגים שונים של עסקאות והיקפים שונים של פרויקטים. יזמים אלה נבדלים ביניהם ביכולות המקצועיות, באיתנות הפיננסית וביושרה המקצועית, וסביב כל אחד מהפרמטרים הללו ניתן להציב כל יזם על גבי סקאלה רלוונטית. סינון יזמים בעלי יכולת ביצוע, ניסיון ואמינות לקויים, הוא תנאי מפתח בכל בחינת הזדמנות השקעה, כאשר זיהוי מידת ההתאמה של היזם לפרויקט הספציפי והיכולת שלו לעמוד בתנאי הפרויקט בצורה מלאה, מהווה תנאי מפתח לא פחות חשוב.

רשת ההשקעות החברתית iintoo רואה בתהליך הבחירה והעבודה עם יזמי נדל"ן, מרכיב מהותי ומשמעותי בתהליך בחינת ההשקעות. בהתאם לכך מיישמת החברה תהליך בחירה ועבודה מובנה ומסודר מול יזמים פוטנציאליים, ועושה זאת בצורה מוקפדת ויסודית. בכל מקרה בו מתעורר ספק מהותי או חוסר וודאות ניכר סביב יזם ספציפי, תעדיף iintoo לוותר על ההשקעה כולה. בשורות הבאות, נסקור את השלבים השונים בתהליך הבחירה והעבודה מול יזמי נדל"ן, ואת האופן בו מיישמת אותו רשת ההשקעות של iintoo.

בחירת יזם נדלן להשקעה



  1. ביצוע פניה, קבלת פניה או קבלת המלצה
    יהיה מקצועי ויסודי התהליך ככל שיהיה, לנקודת הפתיחה ישנה משמעות רבה על תוצאות התהליך. רשת iintoo מנהלת רשת ענפה של קשרים מקצועיים בשלושה שווקי מפתח, הכוללים את שוק הנדל"ן, שוק השקעות הנדל"ן ושוק האשראי והמימון. מרבית הזדמנויות ההשקעה הנכנסות לרשימת העסקאות הפוטנציאליות (פייפליין) של הרשת, מתחילות באחת משלושת הצורות הבאות:



  • קבלת המלצה – החברה מקבלת המלצה על יזם נדל"ן אטרקטיבי, מאחד השותפים או אנשי הקשר בארה"ב, אנגליה או ישראל

  • קבלת פניה – החברה מקבלת פניה מהיזם עצמו או מגורם מימון או השקעות מעורב, והזמנה לבחינת ההזדמנות. שיתוף הפעולה של רשת iintoo עם מרידיאן קאפיטל גרופ (ראו הרחבה למטה) מאפשר לרשת לבחון מאות יזמים בכל שנה, ולבחור את היזמים המנוסים ביותר באזורי ההשקעה שבהן הרשת מתבקשת להשקיע

  • ביצוע פניה – החברה מבצעת פניה יזומה ליזם נדל"ן במסגרת בחינה שוטפת של עסקאות ויזמים בשוק הנדל"ן האמריקאי


כאמור, נקודת הפתיחה היא שלב מכריע בתהליך, ויכולה להשפיע על התהליך כולו, על תוצאתו ועל ההתנהלות הכוללת של החברה. היכולת לייצר נקודת פתיחה אטרקטיבית תלויה מאוד במוניטין, בנוכחות וברשת הקשרים שבהם אוחזת החברה, ולאורך השנים השקיעה רשת iintoo משאבים רבים בבניה מסודרת ומקצועית של שלושת האלמנטים הללו.

2. בדיקת רקע ראשונית
בדיקת הרקע הראשונית נועדה לבסס עמידה של היזם במספר תנאי סף בסיסיים, על מנת לבחון האם יש מקום להשקיע משאבים נוספים בבחינת היזם והזדמנות ההשקעה. בדיקה זו מבוצעת בערוצים מקצועיים בכירים בתוך רשת הקשרים המקצועית של iintoo. בכלל זה, נעזרת הרשת בשני ערוצים מרכזיים מהם ניתן ללמוד על היזם ברמה הראשונית:

  • ספקי אשראי ומימון – בנקים למשכנתאות, ובראשם Meridian Capital, השותף האסטרטגי הראשי של iintoo. Meridian הוא אחד מהספקים הגדולים לאשראי עבור השקעה בנדל"ן בארה"ב, בעל מחזור אשראי של 35 מיליארד דולר בשנה ובעל היכרות מעמיקה ומאגרי מידע מפורטים ועדכניים על כל יזם ושחקן נדל"ן פעילים בארה"ב.

  • בדיקה מדוקדקת באתרי מידע שונים באינטרנט, לרבות חיפוש ברשתות LinkedIn, Facebook, Dan & Bradstreet וכו'.


בהתאם לאינפוטים המתקבלים מבדיקות המידע הראשוניות, בוחנת iintoo את המידע על אותו יזם נדל"ן ספציפי, בהתאמה לסט מוגדר של תנאים וקריטריונים, ובהם רקורד אשראי, רקורד עמידה בלוחות זמנים, רקורד תביעות משפטיות, רקורד מקצועי, איתנות פיננסית ועוד. בהתאם לכך מתקבלת החלטה על המשך או הפסקת תהליך הבחירה של היזם.

3. בירור עומק פרטני
בירור עומק, או בשפתו המקצועית Due Diligence הוא למעשה הרחבה של הבירור הראשוני שבוצע, ומתבסס על בחינת מידע רשמי על היזם, בעקיפין וישירות מולו. מטרתו של בירור זה הוא לוודא כי מדובר ביזם מקצועי, אמין, בעל הסטנדרטים הנדרשים ובעל היכולת הפיננסית הנדרשת למימוש הפרויקט שעומד על הפרק.
בירור העומק מבוצע על ידי מחלקת האנליזה של iintoo וכולל שורה של מהלכים, ובהם:

  • בדיקה משפטית של היזם ופעילותו – היסטוריית תביעות משפטיות, רישוי ועמידה בתנאי הרגולציה

  • בדיקת פרויקטים היסטוריים ונוכחיים של היזם – היקפים, התנהלות מקצועית, עמידה בלוחות זמנים, מידת הצלחת הפרויקט ועוד

  • בדיקה פיננסית של היזם – מקורות מימון, הון עצמי, איתנות פיננסית והיסטוריית אשראי

  • בדיקה מקצועית – סטנדרטים בבנייה, עמידה בתקנים, היסטוריה אדריכלית ועוד

  • בחינת מקור האשראי לפרויקט – בירור משותף עם הבנק המספק את האשראי ליזם

  • בחינת פרויקט – תקציב, בדיקת תכניות בנייה, רישוי פרויקט, זכויות בנייה, מבנה עלויות, תחזית מכירות, מקורות ומבנה מימון לפרויקט, נתוני שוק ועוד
    בירור העומק מבוסס כולו על מסמכים רשמיים ובחינה פיזית של הפרויקטים על ידי הנהלת החברה ונציגים מקומיים של iintoo בארה"ב, לרבות פגישה אישית במשרדי היזם, וסיור במספר פרויקטים דומים, שהשלים היזם בתקופה האחרונה. בנוסף, גם בשלב זה נעזרת iintoo בשיתוף הפעולה עם Meridian Capital ובמאגרי המידע והנגישות הגבוהה שלה לנתונים ומידע אודות היזם. לאחר שקלול המידע הכולל שנאסף על היזם, מובאים עיקרי הממצאים בפני ועדת ההשקעות של iintoo, אשר בוחנת את זהות היזם ואף מאשרת את עיקרי ההסכמות המסחריות לשלב ההתקשרות עם היזם, על בסיס עקרונות ייעודיים לעסקה הספציפית.


בכל שלב משלבי בירור העומק, יכולה iintoo להחליט כי על פי המידע המונח בפניה, היא מושכת את ידה מן הפרויקט ואינה מעוניינת לבסס את ההתקשרות עם יזם נדל"ן כזה או אחר. במידה והחלטה כזאת לא מתקבלת, ממשיך הבירור עד סופו, ובו מתקבלת החלטה מקצועית להזניק את הפרויקט.

4. התקשרות עם היזם
שלב ההתקשרות עם היזם הוא השלב בו מגובש שיתוף הפעולה ותנאיו בין iintoo ובין היזם, הן במישור העסקי והן במישור המשפטי. בשלב זה מוגדרת המסגרת העסקית והפיננסית הכוללת, ובכלל זה:

  • אישור התכנית העסקית שבנה היזם, ואשר מחייבת את הפרויקט

  • קביעת שיעור ההון העצמי שעל היזם להעמיד, שיעור ומקור המימון החיצוני ושיעור ההשתתפות של משקיעי הקרן

  • מודל המימוש של נכסי הפרויקט, תנאי מכירת הנכסים, חלוקת הכנסות ותגמול משקיעים

  • לוחות זמנים, חלוקת אחריות, אבני דרך


מסגרת עסקית זו מגובשת ונחתמת באמצעות מעטפת משפטית מוקפדת, המיועדת להבטיח את עמידת הצדדים בהתחייבויותיהם, ולספק לרשת iintoo ומשקיעיה את ההגנות הנדרשות על פי הסטנדרטים שמיישמת הרשת בכל עסקה, ובהתאמה למאפייני העסקה הספציפית.

קטגוריות: נדל"ן, השקעות

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות