בלוג

שוק הנדל"ן האמריקאי בעידן טראמפ – לאן?

שוק הנדל"ן האמריקאי בעידן טראמפ – לאן?
15/05/2017
השאלה שמטרידה את משקיעי הנדל"ן יותר מכל בימים אלה, היא השאלה כיצד תשפיע מדיניותו של הנשיא האמריקני הנבחר, דונלד טראמפ, על מחירי הדיור ושוקי הנדל"ן. נדל"ן הוא אחד הסקטורים החשובים ביותר בכל כלכלה, הן לאור השפעתו על הכלכלה כולה, והן לאור האופן בו הכלכלה משפיעה עליו וכתוצאה מכך גם על כלל הציבור.

על אף הצמא להגדיל את מרחב הוודאות בקרב משקיעי הנדל"ן ושוק ההון, במקרה הנוכחי מדובר בנשיא שמקדש את חוסר הוודאות כחלק מאסטרטגיית הפעולה שלו. בתנאים אלה, ייתכן שלא באמת ניתן לצפות את המדיניות בה יבחר טראמפ לנקוט, ואת האופן בו היא תשפיע על השווקים. ימים ושבועות לפני הבחירות, צפו מומחי הכלכלה הגדולים בארה"ב ובעולם כולו, כי בחירתו של טראמפ תוביל לצניחה של שוק ההון ונפילת הדולר, אך בפועל קרה בדיוק ההיפך, וחודשיים לאחר כניסתו לתפקיד, שובר שוק ההון האמריקאי שיאים חדשים.

העמדה הרווחת גורסת כי, הרקע הנדל"ני ממנו מגיע טראמפ, אחד מאילי הנדל"ן הגדולים ביותר של אמריקה, יהיה הכוח המניע מאחורי החייאת ענף הבנייה והרחבת פעילות הבנייה והנדל"ן ברחבי המדינה. בפועל, ניתן לחשוב על שלושה סייגים משמעותיים לעמדה זו:

  1. נראה כי, טראמפ אכן מעוניין להביא לידי ביטוי את החיבור האישי שלו לענף הבנייה, אך כרגע נראה שהוא צפוי לעשות זאת בעיקר סביב תחום התשתיות

  2. בנייה היא לחלוטין לא הפתרון לכל אתגר בשוק הנדל"ן. למעשה, הרחבת היקפי הבנייה ברמה של עודף בנייה, בדיוק כמו צמצום הבנייה לכדי רמה של מחסור, יכולה לגרום לפגיעה מיידית בשוק הנדל"ן, או לכל הפחות, לזריעת זרעי המשבר הבא

  3. שווקים כלכליים מתנהלים על פי כוחות השוק, וכל התערבות ממשלתית שמיועדת להשפיע על כוחות אלה בצורה מלאכותית, תייצר בדרך כלל עיוותים שיובילו ליותר נזק מאשר תועלת


תחילה, מבט על כלכלת המאקרו, שמניעה את שוק הנדל"ן

מעבר לכל פרמטר אחר, נתוני המאקרו-כלכלה הם אלו שמשפיעים בצורה המשמעותית ביותר על רמות הביקוש וההיצע בשוק הנדל"ן. שנת 2016 הייתה שנה של צמיחה והתרחבות בכלכלה האמריקאית, עם 2.2 מיליון מקומות עבודה חדשים, שיעור אבטלה נמוך של 4.7%, צמיחה של 2.9% ברמת השכר הממוצע ועלייה בשיעור ההשתתפות בשוק התעסוקה, לרמה של 62.7%.

הבטחון הצרכני והעסקי בכלכלה האמריקאית תופס אף הוא תאוצה, במיוחד לאור עליית מדד המחירים לצרכן אל מעבר ליעד של 2% שקבע הפדרל ריזרב. נכון לינואר 2017, עומד שיעור האינפלציה על 2.5%, ומסמן את התרחבות הפעילות הכלכלית בארה"ב. במקביל, ארה"ב היא המדינה הראשונה בעולם המערבי ובכלל, שמעלה את שיעור הריבית מרמות השפל אליהן ירד לאחר המיתון האחרון של 2008, אל רמה של 0.75%, הרמה הגבוהה ביותר בכלכלות המערביות החזקות. השנה, צפויות שלוש העלאות ריבית נוספות, אם כי גם העלאה אחת או שתיים יהוו סימן להמשך התחזקות הכלכלה.

בנוסף לכל אלה, אחד הפרמטרים הכלכליים החשובים ביותר לבחינת התרחבות הכלכלה הוא צמיחת התל"ג (GDP). ארה"ב היא המדינה המערבית בעלת צמיחת התל"ג הגבוהה ביותר, אחרי הודו וסין במקום הראשון והשני בהתאמה. על פי שורה של תחזיות, צפוי התל"ג האמריקני לצמוח במהלך 2017 ב-2.2%, הרחק מעל 1.4% בגרמניה, שממוקמת מייד לאחר ארה"ב.

יחד עם זאת, רבים מעריכים כי דווקא עלייתו של טראמפ תאפשר לשבור את התחזיות ולייצר צמיחה שעשויה להגיע גם לרמה של 4%. שלטון החוק, שיעור האחזקה בנכסים פרטיים וכלכלה חופשית עם מינימום רגולציה, הם שלושה פרמטרים קריטיים בתחזיות הצמיחה, ובשלושת הפרמטרים האלה מראה טראמפ עשייה אינטנסיבית פחות מ-100 ימים בתפקידו, עם צו נשיאותי להפחתת הרגולציה וחיזוק שלטון החוק מול הפשע וההגירה הבלתי חוקית.

בסך הכל, קיימת הסכמה נרחבת שלפחות ברמת ההצהרות, טראמפ עשוי להפוך לפיסת הפאזל החסרה להחייאת הכלכלה האמריקנית והחזרתה לימי התהילה שלה. ביטול הסכמים בינלאומיים שהזיקו לכלכלה, יצירת מקומות עבודה חדשים, חידוש ושיקום תשתיות, הפחתת רגולציה, הפחתת מיסים, מלחמה בפשע ועוד, כל אלה צפויים להעניק תמיכה חשובה לצמיחת הכלכלה בשנים הקרובות. על פי מה שנראה כעת, טראמפ הוא גם איש של מעשה, ובהחלט ניתן להעריך כי יפעל בצורה אפקטיבית להשגת היעדים שהציב.

ההשלכות על שוק הנדל"ן בעידן טראמפ

אחד החששות הגדולים בעולם הנדל"ן הוא, שהמהלכים הצפויים של טראמפ יציתו צמיחה מואצת, שתגרום לעליית ריבית חדה, מה שיפגע בצורה אנושה ביכולתו של רוב הציבור לרכוש דירה. בפועל, העלאת ריבית כזאת לא תהווה בעיה גדולה, אם הדרך לצמיחה אכן תתבסס על הפחתת מיסים ורגולציה והשקעה ממשלתית אינטנסיבית, על פי מתווה טראמפ. אם לחילופין, מהלכי הממשל יובילו לאינפלציה גבוהה יותר ללא צמיחה מהירה יותר, במצב זה שיעורי הריבית העולים, בהחלט יכולים לפגוע בצורה משמעותית בהתאוששות שוק הנדל"ן.

הפחתת הרגולציה צפויה להוות מרכיב חשוב נוסף בהנעת שוק הנדל"ן. דו"ח חדש של ארגון NAHB (National Association of Home Builders) מכמת את מעמסת הרגולציה על עלויות בניית בית חדש ב-25% מסך העלות. היעד שהציב טראמפ לעניין זה מדבר על הפחתת מעמסת הרגולציה לכדי 2% מסך העלות. תחום חשוב נוסף שבו יכול טראמפ לסייע לשוק הנדל"ן הוא בהפחתת רגולציה בשוק הפיננסי. מאז משבר הסאב-פריים של 2008, נוקטים הבנקים בגישה מאוד שמרנית ונוקשה במימון פרויקטי נדל"ן ומתן משכנתאות, בעיקר לאור הרגולציה שנכפתה עליהם כחלק מתהליך ההתמודדות עם המשבר. בהיבט זה, כבר הכריז ממשל טראמפ על כוונתו לערוך שינויים מהותיים בתקנות Dodd-Frank, ולהגביר את זמינות האשראי ללווים בשוק הנדל"ן.

מעבר לכך שטראמפ נבחר לנשיא האמריקני ה-45, לפחות במהלך השנתיים הקרובות הוא צפוי ליהנות מרוב רפובליקני בסנאט ובקונגרס. רפובליקנים רבים כבר הכריזו על תמיכתם במהלך שיוביל ליציאת הממשלה מאחזקותיה בשני בנקי המשכנתאות הגדולים בארה"ב פרדי-מק ופאני-מיי. מהלך כזה בהחלט עלול להוביל לעלייה חדה בעלויות מימון המשכנתא ולעליית ריבית המשכנתאות באופן שיפגע בביקוש לנכסי נדל"ן. יחד עם זאת, קיימת הסכמה על כך שכאיש עסקים ממולח, מודע טראמפ להשלכות קריטיות ומובהקות מסוג זה, וידע למצוא את דרך המלך במזעור המעורבות הממשלתית.

הצפי הוא לשורה תחתונה חיובית עבור כלל השחקנים בשוק

ככלל, לא ברור עדיין כיצד ישפיע ממשל טראמפ על שוק הנדל"ן האמריקני ועל הכלכלה האמריקנית כולה, אך בסך הכל מתגבשת תמונה יותר ויותר אופטימית סביב הקדנציה הקרובה של הנשיא ה-45. לא ניתן להימנע מהתחושה שמדובר בדמות אימפולסיבית שאותה דואג טראמפ לטפח בעצמו, אך בהחלט ניתן לומר שישנה הפרזה רבה בתיאור טראמפ כאדם בלתי צפוי לחלוטין, שלא ניתן לדעת מה יהיה הצעד הבא שלו.

על פי מרבית התחזיות העדכניות, תהיה לנשיאות טראמפ תרומה חיובית לכלכלה האמריקנית ולשוק הנדל"ן בפרט, תרומה שאותה ניתן לסכם ב-3 נקודות מרכזיות:

שינויים במבנה המס והרגולציה

קיצוץ מס, עידוד הצמיחה, הפחתת רגולציה ויצירת זמינות אשראי גבוהה יותר, וכן שינוי במבנה המס שיעודד חברות אחזקה גדולות למכור את נכסי הנדל"ן שבחזקתן.

עליית מחירי הדיור

מחירי הדיור יעלו בקצב מהיר יותר, בעיקר לאור התרחבות שוק העבודה. תחזית זו עומדת בניגוד לתחזיות קודמות, שצופות האטה בקצב עליית המחירים, אך בדיוק בפער הזה נכנס אפקט טראמפ שאת השפעתו עוד נותר לבחון. בכל מקרה, הצפי הוא להמשך עליית מחירים, כשהשינוי בקצב העלייה נשאר כרגע חידה בלתי פתורה.

מדיניות נדל"ן ידידותית

הרקע הנדל"ני העשיר של טראמפ צפוי להשפיע על התנהלותו בחדר הסגלגל, בין שבאופן מודע ובין שבאופן לא מודע. ההערכה היא כי, בהכירו היטב את שוק הנדל"ן ואת אתגריו, צפוי טראמפ להיות ידידותי לשוק וליזמי הנדל"ן, לבחון וליישם מהלכים שיתמכו וישפרו את מצב השוק, אך חשוב מכך, להימנע ממהלכים שיפגעו בו.

לשלושת ההערכות הללו, ניתן להוסיף את השיפור הקונסיסטנטי והיציב בכלכלה האמריקנית, עם התחזיות האופטימיות לשנים הקרובות, ולקבל תמונה חיובית ואופטימית, שיוצרת את אחת ההזדמנויות הגדולות שחווה שוק הנדל"ן האמריקני מאז ומעולם, לחזור אל ימי השיא ואולי גם לשבור שיאים חדשים.

מנקודת מבטו של משקיע הנדל"ן, אין בכך הבטחה אבסולוטית להצלחה, וחלק מן המהלכים שצפויים להתרחש, יפעלו דווקא לטובת הציבור הרחב, שלא תמיד מתאפיין בזהות אינטרסים עם עולם ההשקעות. יחד עם זאת, בשורה התחתונה, נראה כי הדינמיקה הכוללת תהיה חיובית יותר עבור כלל השחקנים בשוק. עבור משקיעי נדל"ן בעלי יכולת גבוהה לזיהוי מגמות ותהליכים, ובחינת הזדמנויות השקעה בצורה מקצועית ומוקפדת, יכולות להיות שנות ממשל טראמפ הקרובות, שנים של נחת ושגשוג.

קטגוריות: השקעות נדל"ן בארה"ב , נדל"ן

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות