שוק המולטיפמלי בארה"ב – מגמות מרכזיות - iintoo

בלוג

שוק המולטיפמלי בארה"ב – מגמות מרכזיות

שוק המולטיפמלי בארה"ב – מגמות מרכזיות
04/05/2017
השנים האחרונות היו שנים טובות לשוק המולטיפמילי בארה"ב. במהלך שנים אלה, צמח השוק בקצב מהיר, צמיחה שצפויה להימשך גם בשנה הקרובה אם כי בקצב מעט יותר איטי. הצמיחה האיטית אך היציבה של הכלכלה האמריקאית, בעיקר בשנה החולפת, מעניקה תמיכה רבה לביקוש בשוק המולטיפמילי, במיוחד בקטגוריית הדירות להשכרה. בשלב זה נראה כי, חזרה לשיעורים גבוהים של רכישת דירות על ידי הציבור הרחב, תדרוש נתונים קצת יותר מובהקים של צמיחה ויציבות כלכלית.

המשך עלייה ברמת הביקוש, בקצב מתון יותר

היסטורית, קיים מתאם גבוה בין רמת הצמיחה בשוק המולטיפמלי ובין צמיחת המאקרו של כלכלת המשק. במהלך 2016 צמח שוק המולטיפמלי בשיעור גבוה יותר מהממוצע ההיסטורי, צמיחה שנתמכה בכלכלה צומחת שהוסיפה 2.2 מיליון מקומות עבודה, וביססה שיעור השתתפות של 62.7% בשוק התעסוקה. השכר הממוצע צמח אף הוא בשנה החולפת בשיעור של 2.9%, שיעור הצמיחה הגבוה ביותר מאז 2008. שיעור האבטלה ירד לרמות נמוכות של 4.7% לקראת סוף השנה החולפת, וגם ענף הבנייה עצמו, שחווה אמנם האטה מסויימת, הציג צמיחה שנתית חיובית בשיעור 1.6% לאורך השנה.

במהלך השנה החולפת, נמסרו כ-315,000 יחידות דיור במבני מולטיפמלי, נתון המשקף עלייה של 2% לעומת 2015, ואשר צפוי לצמוח לרמה של 371,000 יחידות ב-2017. במקביל נרשמו קרוב ל-400 אלף התחלות בנייה של יחידות במבני מולטיפמלי, נתון גבוה משמעותית מהממוצע ההיסטורי ומהנתונים טרום משבר הסאב-פריים (2000-2007). יחד עם זאת, על אף שמדובר בנתונים גבוהים יותר מן הממוצע ההיסטורי, נתונים אלה מצביעים יותר מכל על קצב צמיחה מרוסן, שאותו ניתן לייחס בעיקר להשפעות המשבר של 2008.

אחת המגמות שמושכות את מרב תשומת הלב בשוק המולטיפמלי, ואשר צפויה להמשיך ולהתעצם במהלך 2017, היא העלייה במספר יחידות הדיור להשכרה. מספר יחידות הדיור שאוכלסו על ידי שוכרים ולא על ידי בעליהן, עמד ב-2016 על כ-44 מיליון יחידות. נתון זה הוא גבוה משמעותית מהנתון של תקופת טרום המשבר האחרון, אז עמד הנתון על כ-33 מיליון יחידות, וגבוה במיוחד מהנתון ההיסטורי של כ-27 מיליון יחידות בשנת 1980.

מגמה זו עולה בקנה אחד עם מגמת הצמיחה ברמת מחירי השכירות לאחר המשבר האחרון, כששנת 2012 סימנה את שינוי מגמת הירידה וחזרה לצמיחה חיובית של 3%-6% בשנה בממוצע. בתוך טווח צמיחה זה, נהנים נכסי Class B משיעורי צמיחה בראש הטווח, בעוד שנכסים חדשים Class A ממוקמים בתחתית הטווח, עם נכסים ישנים Class C הצומחים בטווח הביניים. בערי המטרופולין המובילות כדוגמת סן פרנסיסקו, סיאטל, אוקלנד ומיאמי, יכולים שיעורי הצמיחה להגיע גם לרמה הדו-ספרתית.

צמיחה זו נמשכה גם במהלך 2016 במהלכה עבר מחיר יחידת דיור את הממוצע ההיסטורי. מגמה זו, צפויה להימשך גם בשנה הקרובה ברמה מתונה יותר של כ-3%-5% בממוצע, מרחפת סביב מחיר ממוצע של כ-1,230$ ומחיר חציוני של קצת יותר מ-600$ לדירת 2 חדרים (1 Bedroom).

יזמי הנדל"ן, שעדיין מציבים עצמם תחת ריסון מתמשך ביצירת היצע דירות אל מול הביקוש הגובר, ממקדים את פעילותם סביב מבני מגורים משותפים, דופלקסים וקומפלקסים, במטרה למקסם רווחים בשוק עם תעריפי שכירות צומחים. במקביל, נכנסים לשוק זה יותר ויותר משקיעים, המחפשים הזדמנויות להשקעות נדל"ן בנכסי ליבה וערך מוסף בשווקים מובילים, תוך שהם דוחפים את שיעור ההיוון בשווקים אלה מטה לכיוון 4%-5%, ומייצרים תנועה של משקיעים לשווקים משניים בחיפוש אחר תשואות גבוהות יותר.

מאפייני הביקוש – מגמות סותרות עם השפעות בטווח הארוך

מעבר לנתוני השוק ומגמות הביקוש בשוק המולטיפמלי, ניתן לזהות שתי מגמות מובהקות ובעלות חשיבות רבה סביב מאפייני הביקוש בשוק זה. תחילה נציג את שתי המגמות, ולאחר מכן נבחן את האופן בו הן עשויות להשפיע על המשך מצבו של השוק:

בניית מבני High-end בעלי אוריינטציה יוקרתית וברמת אבזור גבוהה (Amenities)

יזמי הנדל"ן, שמעוניינים למקסם את רווחיהם ממגמת עליית מחירי השכירות, מבססים גישה של יצירת ערך מוסף כמקור רווח. גישה זו היא האחראית להופעת מבני מולטיפמלי המתאפיינים ברמת עיצוב גבוהה, סטנדרטים גבוהים של בנייה ומרחבים משותפים גדולים כדוגמת בריכות שחייה, חדרי כושר, מרכז מסחרי, סאונה וג'קוזי, לובי מפואר וכדומה.

מגמה זו היא האחראית על התפתחות מודלים יוקרתיים של בניית מבני מולטיפמלי, מבנים הפונים בעיקר לפלחי אוכלוסייה במעמד הגבוה, אך עדיין מהווים חלק מההיצע הכללי, היצע שלכאורה נגרע מהיצע המבנים לשדרות הציבור המרכזיות, ובכך מוביל להמשך עליית מחירים גם במבנים סטנדרטיים עבור פלחי המיין סטרים.

חיפוש פתרונות דיור בר-השגה (Affordable)

על אף צמיחת הכלכלה האמריקאית, קיים נתח גדול בקרב ציבור מחפשי הדיור, שנמצא במצב כלכלי שברירי ולא יציב. עבור ציבור זה, אפשרויות הדיור הולכות ומצטמצמות, הן לאור עליית מחירי השכירות בגין התגברות הביקוש, והן לאור העלאת הסטנדרטים בבניית מבני מולטיפמלי.

ציבור זה, שכולל בתוכו גם את בני ובנות דור המילניום, הוא האחראי לתנועה המאסיבית של שוכרי דירות הרחק מערי המטרופולין הגדולות, אל אזורי הפריפריה ושולי המטרופולין, שם ניתן למצוא דיור בר השגה במחירים סבירים יותר.

שתי מגמות אלו מציירות תמונה מורכבת של חוסר התאמה לא רק בין רמת הביקוש לרמת ההיצע, אלא גם בין מאפייני הביקוש ומאפייני ההיצע. מצד אחד, משקיעים ויזמים המבקשים לרכב על גל עליית מחירי השכירות באמצעות מבני יוקרה בעלי ערך מוסף ובכך ממקדים נתח משמעותי מן ההיצע באוכלוסיות חזקות, ומצד שני, ציבור המיין סטרים שאינו מוכן עדיין להתחייב לדירות בשכירות גבוהה או לרכישת דירה, ומחפש פתרונות זולים במחירים סבירים במרחב היצע הולך ומצטמצם.

לתמונת השוק הנוכחית ישנן השלכות, שאותן נצטרך לבחון בטווח הבינוני והארוך. בטווח המיידי, ניתן כבר לזהות מגמה של הקטנת שטח יחידות הדיור בניסיון של היזמים להוזיל את מחיר השכירות ליחידה, מבלי לפגוע בפוטנציאל הכולל של הפרויקט, וכן נדידת אוכלוסייה לאזורים המציעים פתרונות דיור במחירים ברי-השגה. יחד עם זאת,

למעשה, יכולתו של השוק להתנהל בצורה יציבה תחת תמונת מצב זו, מתאפשרת בעיקרה בזכות כניסה מאסיבית של בני ובנות דור המילניום למעגל העבודה בקצב הולך וגובר ובזכות האוריינטציה המובהקת שלהם למגורים במודל שכירות במרחבים אורבניים. על אף שמגמה זו תמשיך לספק את הדלק הנדרש ליצירת ביקוש בשוק ולהמשך עליית מחירי השכירות, בטווח הארוך יהיו חייבות המגמות הסותרות להגיע לכדי יישוב, בין שעל ידי הרחבת ההיצע לאוכלוסיית המיין סטרים ובין שעל ידי נדידה מאסיבית של בני הדור למרחבי פריפריה.

בשלב זה של צמיחה מרוסנת, הן של הכלכלה האמריקאית בכלל והן של שוק המולטיפמלי בפרט, נראה כי תמונת המצב הנוכחית תישמר לפחות לשנה הקרובה. היצע מבוקר ומרוסן של מבני יוקרה מאובזרים מחד, לצד משיכת אוכלוסייה חזקה לערי המטרופולין ועזיבת אוכלוסיית המיין סטרים לאזורי פריפריה ושולי המטרופולין מאידך. במצב זה, צפויים מחירי השכירות להמשיך ולטפס מעלה, אם כי בצורה יותר מרוסנת לקראת התכנסות שתסתיים בשנים הקרובות סביב תמונת שוק יותר הרמונית.

רשת השקעות הנדל"ן של iintoo, מנהלת שורה של השקעות ליבה וערך מוסף במבני מולטיפמלי במספר אזורי פעילות בארה"ב, ובכלל זה: Wichita Falls, Texas, Savannah, Georgia, St. Louis, Missouri, Tulsa, Oklahoma. מעבר לכך, פעילה iintoo בשלוש ערי מטרופולין מרכזיות נוספות, בהן ניתן לזהות בעיקר מגמה של המשך עליית הביקוש, הן בצורת עלייה במספר התחלות הבנייה והן בצורת עליית שיעור התפוסה והאכלוס.

Half-turn, Colorado Springs, Colorado

כ-20% פחות התחלות בנייה בשוק המולטיפמלי בשנה החולפת, ביחס לממוצע הרב שנתי טרום המשבר של 2008 (2000-2007(. ריסון קצב התחלות הבנייה בגין שיעור תפוסה נמוך למדי של קצת מעל 90%. על פי תחזיות של בנק המשכנתאות פרדי-מק, שיעור תפוסה זה צפוי לעלות לרמה של כ-96% במהלך 2017.

Denver, Colorado

כ-30% יותר התחלות בנייה בשוק המולטיפמלי בשנה החולפת, ביחס לממוצע הרב שנתי טרום המשבר. שיעור התפוסה צפוי לעלות במעט ב-2017, מרמה של כ-92% לרמה של 94%. במקביל, כ-13,000 יחידות דיור צפויות להימסר במהלך השנה הקרובה, נתון שמציב את דנוור במקום ה-7 בקטגוריה זו בארה"ב כולה. נתונים אלה מצביעים על רמת ביקוש גבוהה, שתאפשר גם הרחבת ההיצע המקומי וגם עלייה בשיעור התפוסה.

San Diego, California

כ-20% יותר התחלות בנייה בשוק המולטיפמלי בשנה החולפת, ביחס לממוצע הרב שנתי טרום המשבר. שיעור התפוסה צפוי לעמוד ללא שינוי ברמה גבוהה של מעל 97%. גם בסן דייגו, משקפים נתונים אלה רמת ביקוש גבוהה למבני מולטיפמלי, עם יכולת של השוק לשמר רמת תפוסה גבוהה על אף המשך עלייה במספר התחלות הבנייה והרחבת ההיצע המקומי.

משקיעים עם יד על הדופק

כניסת הממשל החדש ויכולתו לממש את הבטחות הצמיחה בשיתוף פעולה עם הקונגרס, ישפיעו ישירות על כלכלת ארה"ב ובהמשך לכך גם על רמת הביקוש וההיצע בשוק המולטיפמלי. רשת ההשקעות של iintoo בוחרת את השקעותיה בצורה מוקפדת, תוך שמירת היד על הדופק של שוק המולטיפמלי בכל עת. בבחירת השקעותיה, בוחנת iintoo את התפתחות מאפייני הביקוש לאור מגמות ארוכות טווח, ונוכחות של צורך מוצק ואמיתי לסוגים השונים של פתרונות דיור בשוק האמריקאי.

בהתאם לכך, בוחרת החברה פרויקטים הנשענים על נתוני שוק מוצקים בטווח הארוך מחד, ועל מינוף המגמות קצרות הטווח, באמצעותן ניתן למקסם את התשואה על ההשקעה. כך למשל, מעורבת החברה בפרויקטים לחידוש ובנייה של מבני מולטיפמלי High-End בערי מטרופולין מובילות, ובמקביל בפרויקטים ברי השגה לאוכלוסיית המיין סטרים באזורי פריפריה ובשולי המטרופולין. פיזור ההשקעות בשווקים מובילים, משניים ושלישיים, מאפשר לרשת להציע פרויקטים בעלי פרופילי סיכון-תשואה מגוונים, תוך שמירה על עקרונות קפדניים למזעור הסיכון בכל השקעה והשקעה.

קטגוריות: נדל"ן, השקעות

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות