מולטי פמילי: שוק המעודד השקעות בנדל"ן בארה"ב - iintoo

בלוג

מולטי פמילי: שוק המעודד השקעות בנדל"ן בארה"ב

שוק המולטיפמילי מעודד השקעה בנדל"ן בארה"ב
11/08/2016
כשמדברים על שוק מולטי פמילי (Multifamily) בהקשר של נדל"ן חשוב לציין כי, בארה"ב לפחות, מולטיפמילי הוא שם לנכס הכולל בתוכו כמות של יחידות המאוגדת כבנין או ככמה בנינים כחלק מקומפלקס המהווה נכס נדל"ני אחד.

שוק המולטיפמילי בארה"ב צומח וגדל בצורה אקספוננציאלית – הרבה מפרויקטי הנדל"ן בארה"ב הם פרויקטים של מולטיפמילי והתחזיות צופות כי שוק זה ימשיך לצמוח. מגמת צמיחה זו מקבלת רוח גבית של משתנים מקרו-אקונומיים שהתוצאה שלהם היא ביקוש רב לנכסי Multifamily העולה על ההיצע.

מדוע, אם כך, התחזיות צופות עתיד בהיר עבור משקיעי נדל"ן בארה"ב המעוניינים להשקיע במיזמי מולטי פמילי?

גדילה במקומות התעסוקה, חסמים לרכישת דירה ועליה בביקוש לדירות להשכרה

שוק התעסוקה בארה"ב נתפס היום כשוק יציב ובריא עם שיעורי אבטלה נמוכים. מצב זה תורם לעליה במספר רוכשי הדירות בארה"ב. ובכל זאת, בהשוואה לנתונים לאורך השנים, שיעור רוכשי הדירות יורד ושיעור שוכרי הדירות עולה. ישנם חסמים ברורים לרכישת דירה, הראשון שבהם הוא ההיצע הנמוך בהשוואה לביקוש – מצב זה תרם באופן ישיר לעליה במחירי הדירה הממוצעת בארה"ב (ע"פ האזורים השונים) בשנים האחרונות. מצב זה תורם בהמשך לבניה מואצת של פרויקטי מולטיפמילי המכוונת לשוק השוכרים.

שוק מולטי פמילי: שינויים דמוגרפיים – דור ה-Y מעדיף לשכור דירה


הביקוש הרב לדירות מסוג מולטיפמילי מושפע גם משינויים דמוגרפיים. דור ה-Y (אלו הנולדו בין השנים 1980, אמצע שנות ה-90 ועד תחילת שנות ה-2000). דור זה לא מרוויח יותר מהדורות שקדמו לו ואף, כתוצאה מאינפלציה, כוח הקניה שלהם אינו חזק כמו זה של הדורות שקדמו להם. ובאותה השעה בה דור הביביבומרס (אלה העומדים לפרוש), מחפשים דירה קטנה וחדשה יותר המתאימה לפרישתם, גם דור ה-Y מחפש לרכוש את הדירה הראשונה שלו – ההשפעה על השוק ברורה.

במקביל, ישנו ביקוש עולה למיזמי מולטי-פמילי המתאימים לשכירות והמתאימים לסטודנטים ולשוכרים צעירים, וזאת כתגובה טבעית לכך שמחירי הדירות לרכישה העולים מדי שנה. לעניין זה, תחזיות השוק צופות כי דור ה-Y הוא דור שישכיר דירה לאורך חייו (ולאו דווקא ירכוש) בהשוואה לדורות שקדמו לו. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (ארה"ב), שיעור הבעלות של דירה בארה"ב  הוא מהנמוכים ב-50 השנים האחרונות ועומד על 63% ושיעור הבעלות על דירה ראשונה הוא מהנמוכים ב-28 השנים האחרונות.

[caption id="attachment_2934" align="alignnone" width="851"]שוק צומח. מולטי פמילי בארה"ב שוק צומח. מולטי פמילי בארה"ב[/caption]

PWC, בדו"ח שלהם Emerging Trends in Real Estate 2016, מציינים כי "עכשיו כשהשוק מתארגן מחדש, ההנחה הטבעית היא ששיעור הבעלות על דירה יתייצב על 65% - שהוא הממוצע ב-50 השנים האחרונות. בתווך הקצר זה אומר, שהיתרון נמצא אצל יזמים ומשקיעים בשוק הדירות להשכרה".

חברת המסחר JLL מציינת כי ב-2015 הסתיימה בנייתם של מעל ל- 300,000 יחידות מולטיפמילי, הצמיחה הכי גדולה של שוק המולטיפמילי להשכרה מאז משבר הסאב-פריים. בנוסף, הזמן הממוצע בו דירה עומדת ריקה ירד ל-47 ימים, ושוק המולטיפמילי בפרט עומד על שיעור של מתחת ל-5% בכמות הדירות הפנויות בארבע שנים האחרונות ברציפות. חברת המחקר Fitch צופה שהשיעור בכמות הדירות הפנויות המיועדות למגורי סטודנטים יעמוד על 2% בשנה הבאה. החברה צופה כי המגמה תשאיר את שיעור הדירות הפנויות נמוך, ועם הזמן יעלו מחירי הדירות להשכרה, בעיקר במדינות ה Sunbelt (דרום מזרח ועד דרום מערב) בארה"ב.

multifamily: האם זהו שוק של משקיעים?


מנקודת מבט של משקיע, נראה כי נכון בתקופה זו להשקיע בפרויקטי מולטיפמילי, כשהשקעות במיזמי מולטיפמילי גדלו ב-8.6% ברבע הראשון של 2016, בהשוואה לנתונים מתקופה זו בשנה שעברה (מתוך הדו"ח של JLL (Multi-family Investment Outlook Report.

Freddie Mac, חברת איגוח המשכנתאות האמריקאית, בדו"ח שלה Freddie Mac’s Multi-Family Outlook 2016 Report מסכמים כי "שינויים דמוגרפיים וכלכלה אשר מתייצבת, מביאים לביקוש בנכסי מולטיפמילי. גם אם הכלכלה חווה ירידה במחירי הנפט או צמיחה איטית בהשוואה לשנה שקדמה לה, רוב נכסי המולטיפמילי ימשיכו במגמת הביקוש העומדת מעל לממוצע".

גם Freddie Mac ו-Fannie Mae (חברות איגוח) נהנו מרבעון ראשון מצוין לשנת 2016, עם היקף מרשים של 12.6 מיליארד דולר בהלוואות, במיוחד עבור מיזמי מולטיפמילי. היקף זה משקף גידול של 21% בהשוואה לשנה שעברה. היקף הפעילות מאשרר אף הוא כי שוק המולטיפמילי מתחזק וגדל.

לסיכום, בכל הנוגע להשקעה בנכסי מולטיפמילי, 2016 היא שנה מצוינת עבור אלה המעוניינים למקד את השקעותיהם ברווחים לתווך ארוך. שיעור התפוסה של דירות להשכרה - היציב והגבוה - העומד על 96% (ע"פ ה-YARDI Matrix) ולא נראה כי זה ישתנה בתקופה הקרובה.

iintoo עוזרת לגייס כספים עבור פרויקטים מסוג מולטיפמילי. חלק מההשקעות שלנו כולל רכישה, שדרוג, ומכירה מחדש של נכסי מולטיפמילי. כמו תמיד, אנו בוחנים כל השקעה לגופה ובפינצטה לפני שאנו מתקשרים עם יזמים. תהליך בחינת ההשקעה שלנו הוא קפדני ויסודי וכולל בחינה של השוק, מצבו בעבר ובהווה, עמידותו בזמן משבר וכדומה. אנו מגייסים כסף מהציבור רק כאשר אנו מאמינים שתנאי העסקה הם אופטימליים ושהסיכונים מגודרים. השקעה דרך iintoo מאפשרת לכם להימנע מ"כאבי הראש" הכרוכים בהשקעה בנכס לבד. מעוניינים להצטרף לרשת החברתית ולקבל עדכונים על השקעות פתוחות? השאירו פרטים כאן באתר.

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות