בלוג

עתידנות ושוק הנדל"ן – העתיד ככלי השקעה

עתידנות ושוק הנדל"ן – העתיד ככלי השקעה
29/01/2017
מייד לאחר הכרזת העצמאות של מדינת ישראל, קרא אליו בן גוריון את הדמוגרף פרופ' רוברטו באקי, שלימים הקים את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וביקש ממנו להעריך כמה יהודים צפויים לחיות בארץ ישראל בסוף המאה. לאחר שערך חישובים ארוכים ומורכבים, חזר אליו פרופ' באקי עם המסקנה כי, בשנת 2000 יחיו בישראל כמיליון יהודים לכל היותר. באותה התקופה, וגם עשורים לאחר מכן, אף אחד לא העז להעריך כי המספר האמיתי יעמוד על 7.5 מיליון יהודים, בדיוק כפי שאף אחד כיום, אינו מעריך שמספר זה צפוי להכפיל את עצמו לכדי 15 מיליון בשנת 2050.

על פי פרופ' דוד פסיג, עתידן בכיר וידוע בישראל ובעולם כולו, בישראל חי כיום דור שלם של צעירים בגילאים 0-25, שמהווים כ-45% מכלל האוכלוסייה. בתוך 20 שנה, תתחיל קבוצה זו לתפוס את מקומה בחברה הישראלית, להקים משפחה, להביא ילדים אל העולם ולבנות בית בישראל. כמות אדירה כזאת של בני אדם, יוצרת ביקוש עצום לנכסי נדל"ן, ואין שום כוח שיכול לעצור את התהליך. בהתאם לכך צופה פרופ' פסיג כי, בעשור או שניים הקרובים, צפויים מחירי הנדל"ן להמשיך ולעלות, גם אם לאורך הדרך תהיינה מהמורות קלות, שלרוב תתבססנה על מהלכים מלאכותיים, הן מצד השוק והן מצד הממשלה.

עתידנות – ממיסטיקה למדע

חוסר היכולת לצפות את העתיד בצורה נכונה, עומד למעשה בבסיס כישלונם ארוך השנים של מומחים לחזות את עתידו של שוק הנדל"ן הישראלי. היכולת לראות את העתיד היא יכולת העל היחידה שצריך משקיע, כדי להבטיח אפס סיכון ומקסימום תשואה. לו יכולנו באמת לראות את העתיד, עולם ההשקעות לא היה קיים. יכולנו לדעת מה יהיה מחירו העתידי של נכס להשקעה, לדעת האם מחירו ירד או יעלה, בכמה ומתי, ולדעת כל פרט אחר שאנו זקוקים לו כדי לקבל החלטת השקעה בטוחה ומנצחת בכל פעם מחדש. המציאות כמובן רחוקה מכך, ועל כן עלינו להשתמש בשלל כלים לזיהוי מגמות, תבניות ותהליכים, שיסייעו לנו "לראות" את העתיד בצורה בהירה עד כמה שניתן.

בתוך שלל הכלים העומדים לרשותנו בניסיון לחזות את העתיד, ישנו כלי רב עוצמה אחד, מדע העתידנות, שאינו מנוצל במידה הראויה, לבטח לא על ידי משקיעי מיין סטרים פרטיים. מדע העתידנות (Futurology, ולא Futurism), הוא מדע המשלב בין מדעי החברה ומדעי הטבע, ונועד לבחון באופן שיטתי ומהימן, אפשרויות ותחזיות סבירות לגבי העתיד. חומר הגלם המרכזי שעומד לרשותו של העתידן הוא מידע – כמויות אדירות של מידע ויכולות גבוהות של עיבוד המידע בצורה חכמה ואפקטיבית.

הניסיון להעניק מסגרת מדעית מובנית למושג הערטילאי שנקרא 'עתיד', חוזר אלפי שנים אחורה עד לתקופת סין העתיקה, מאות שנים לפני הספירה. יחד עם זאת, התפתחות התחום מענף מיסטיקה מסתורי למדע, החלה רק לאחר המצאת הדפוס, וביתר שאת לאחר המצאת המחשב, שתי אבני הדרך שהשפיעו יותר מכל על היכולת לאסוף מידע ולעבד אותו בהיקפים הנדרשים לחיזוי העתיד.

כיום, עומדים לרשותנו כלים רבי עוצמה לאיסוף ועיבוד כמויות אדירות של מידע, מה שהופך את העתידנות למדע מהימן ורב חשיבות. כמשקיעים המקבלים את החלטותיהם על פי ניסיונות בלתי פוסקים לחזות את העתיד, יכול מדע העתידנות לספק לנו כלי רב עוצמה ומקור של בטחון לגבי החלטות ההשקעה שאנו מקבלים, בדומה לתחושת הבטחון שיוצרת אותה הבנה כי הביקוש לנדל"ן בישראל צפוי ללכת ולעלות לאורך העשורים הקרובים, וכי כל עצירה או נסיגה בשוק צפויה להיות זמנית בלבד. בשורות הבאות, נציג מספר דוגמאות לערך הרב, שיכול מדע העתידנות להעניק לעולם ההשקעות בנדל"ן ובכלל.

שוק הנדל"ן האמריקאי – ניתוח איכותני של המציאות והמגמות המתהוות

ייחודו של מדע העתידנות נובע מראייתו הרחבה, המשלבת מדעים מדויקים כדוגמת מתמטיקה וסטטיסטיקה לצד מדעים חברתיים כדוגמת סוציולוגיה ואנתרופולוגיה. מעבר ליכולתו של מדע העתידנות לחזות את העתיד ברמה הסטטיסטית, ביכולתו לזהות גם מגמות איכותניות משיקות, שיכולות להעניק למשקיע הטיפוסי הבנה מעמיקה ברזולוציה גבוהה יותר, במטרה לקבל החלטות השקעה חכמות ומדויקות יותר.

בניסיון להבין את המגמות המרכזיות שישפיעו על עתידו של שוק הנדל"ן האמריקאי, אספנו 4 מגמות מרכזיות מבית היוצר של עתידנים וחוקרים אמריקאים מובילים, לרבות העתידן המבריק ג'ק אולדריץ', וחוקרים מהמכון הטכנולוגי MIT:

  • מהפיכת ה-eLearning הולכת ותופסת תאוצה. יותר ויותר סטודנטים בארה"ב עושים שימוש בערוצי אונליין לצרכי לימוד, ובעתיד צפויים להיכנס למעגל זה גם תלמידי k12 (א'-יב')

  • בניגוד להערכות הקודמות כי דור המילניום יבחר דווקא במרכזים עירוניים כמקום מגוריו, הולכים ומתרבים הסימנים ליציאת בני ובנות הדור לכיוון הפרברים, ואף לפריפריה

  • צמיחת האוכלוסייה בהיקף הגבוה ביותר בארה"ב אינה מתרחשת במרכזי הערים, אלא בפרברים המקיפים את שולי הערים המרכזיות, ובערים קטנות בדרום וב-Midwest. באזורים אלה, מאפילים נתוני הצמיחה על פני אלו של ערים מרכזיות כמו סן פרנסיסקו וניו יורק

  • נראה כי, בניגוד לדור ה-X ודור ה-Y, פיתוח קריירה היא אינה ההעדפה האולטימטיבית של דור המילניום. בני ובנות הדור הטרי שמים את יהבם על המשפחה ועל ההגשמה העצמית, גם על חשבון הטיפוס בסולם התפקידים הארגוני


האימפקט המיידי של מגמות עתידיות אלה הוא שינוי מהותי בתפישות מרכזיות בעולם הנדל"ן לגבי הקשר שבין מיקום ורמת ביקוש. כך למשל, מגמות אלה עשויות להוביל לשחיקה ברמת הביקוש במרכזי הערים, על חשבון צמיחה משמעותית במעטפת העירונית החיצונית, ואף בשולי המטרופולין ובפריפריה. בכך יכולה לתמוך גם השאיפה לפיתוח חיי משפחה בשילוב עם גמישות גאוגרפית רבה יותר, הנשענת על פתרונות טכנולוגיים להתנהלות מרחוק. האם מגמות אלה תובלנה להגירה המונית ממרכזי הערים הגדולות אל הפריפריה? על השאלה הזאת נוכל לענות רק במהלך השנים הבאות, אך ללא ספק ניתן כבר להצביע על האטרקטיביות של הפרברים בשולי המטרופולין כמוקדי הצמיחה המרכזיים של עולם הנדל"ן האמריקאי במהלך השנים הבאות.

מגמה מעניינת נוספת עליה מצביע העתידן ג'ק אולדריץ', מתמקדת בטכנולוגיית הבנייה והשפעתה על שוק הנדל"ן. טכנולוגיית מדפסות תלת מימד הולכת ומתפתחת מאחורי הקלעים, וכיום כבר קיימות מערכות פיילוט שיודעות לבנות בית שלם באופן עצמאי, וללא מעורבות יד אדם. כבר בתחילת 2015, הושלם פרויקט סיני גדול לבניית 10 בתים ביום אחד, ובדנמרק כבר פועלת חברה המדפיסה רכיבי בנייה כמו מסילות ורכיבי קירות. על כך אפשר להוסיף פיתוחים חדשניים בתחום טכנולוגיית החומרים, פיתוחים שכוללים חומרים זולים וחזקים אותם ניתן לשלב עם טכנולוגיות הבנייה החדשות. למגמה זו, עשויה בהחלט להיות השפעה על היכולת לענות לביקוש הגובר, על עלויות הבנייה של מבנים חדשים, וכתוצאה מכך גם על רמת המחירים הכללית בשוק.

יישום שיטתי של מדע העתידנות בעולם השקעות הנדל"ן

אחרי הכל, ייתכן שיש ביכולתו של האדם לחזות את העתיד, לו רק יעז להביט בו. עבור משקיע הנדל"ן הפרטי, קיימים כיום לא מעט מקורות מידע שיוכלו לסייע לו בהבנת תהליכים ארוכי טווח, ומגמות שצפויות להשפיע על שוקי הנדל"ן בהם הוא משקיע. יחד עם זאת, אף אחד ממקורות מידע אלה אינו כולל את כותרות העיתונים ונבואות הזעם או השמחה שהן מביאות איתן. כדי להביט בעתיד, יש לקבל תחילה החלטה מקצועית לעשות זאת, ובהמשך לכך לבנות מסגרת מקצועית לבחינה של המציאות על פי נתוני האמת, שאותם לא ניתן להשיג בתקשורת ההמונים.

רשת ההשקעות החברתית של iintoo מבססת את תהליכי ההשקעה המיושמים על ידה, על שורה ארוכה של כלים מקצועיים לאיסוף, ניתוח ועיבוד מידע, ובכלל זה גם בחינה של מגמות עתידיות, שגובשו על ידי עתידנים מובילים בעולם כולו. מידע זה, לצד שורה של כלי הערכה מתקדמים, נלקח בחשבון במסגרת תהליכי האנליזה השיטתיים שמיישמת החברה לצורך הערכת השקעות נדלן בארה"ב, לפני הצגתן בפני המשקיעים החברים ברשת. תהליכים מקצועיים אלה, המבוססים על מודלים מתקדמים של מדע העתידנות, מבטיחים לחברי הרשת את המבט הבהיר והמעמיק ביותר שיכול עולם ההשקעות לשלוח אל עבר העתיד, במטרה לקבל את החלטות ההשקעה הטובות ביותר, בצורה קונסיסטנטית ולאורך זמן.

קטגוריות: נדל"ן, השקעות

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות