בלוג

ערי 18 שעות בארה"ב – הדבר החם הבא בשוק הנדל"ן

ערי ה-18 שעות בארה"ב – הדבר החם הבא בשוק הנדל"ן
13/11/2016
אם אתם יכולים לצאת מהבית בשלוש בבוקר ולקנות חלב במכולת השכונתית, אתם גרים בעיר 24 שעות – תל אביב למשל. אם לא קניתם את החלב עד 17:00 ותאלצו לחכות למחר בבוקר, אתם גרים בעיר 8:00-17:00 - ירושלים למשל. אבל מהן ערי 18 שעות?

ערי 18 שעות הן ערים שמציעות לכם את קו האמצע. 18 שעות של עסקים ופעילות כלכלית בכל יום, אבל גם 6 שעות של מנוחה והפסקה. הדבר החשוב ביותר לזכור לגבי ערי 18 שעות והקשר הנדל"ני שלהן הוא, שזאת לעולם לא עיר 24 שעות שממצה את שעות הפעילות שלה, אלא תמיד עיר ישנונית שמתעוררת והופכת לעיר 18 שעות. המשמעות היא תמיד התרחבות, צמיחה, הגירה חיובית, הזדמנויות דמוגרפיות חדשות ותהליך עומק של התחדשות עירונית. האם זו הזדמנות איכותית עבור השקעות נדלן בארהב?

תהליך מואץ של פיתוח והתחדשות עירונית

ערי 18 שעות הן ערים הנתפסות כערים שמסוגלות להציע הזדמנויות תעסוקה, עסקים, בילוי, תרבות ופנאי, ולצד זאת גם הזדמנויות לחיי משפחה רגועים, שלווים ונוחים. למעשה, ערים אלה מציעות את כל סט הפרמטרים הנדרשים כדי לייצר הגירה חיובית, והגירה חיובית היא אחד ממנועי הצמיחה החשובים בעולם הנדל"ן. בערים בעלות הגירה חיובית מתרחשת צמיחה משמעותית בהיקף הפעילות העסקית והאזרחית בעיר, בהיקפי הבנייה למגורים, בהיקף הפיתוח הסביבתי, ההתחדשות העירונית והתשתיות ובהיקף מבני המסחר והשירותים. הביקוש למגורים ותעסוקה בערים אלה הולך ועולה, ואיתו עולה גם רמת המחירים.

אז מי הן אותן ערי 18 שעות?


בארה"ב קיימות 6 ערים מרכזיות הנקראות The Big Six, ערי 24 שעות קלאסיות: בוסטון, שיקגו, לוס אנג'לס, ניו יורק, סן פרנסיסקו ווושינגטון D.C. 'ערי ה-18 שעות' הוא למעשה השם הכולל למגמת אורבניזציה מואצת של ערי "פריפריה", ואל תוך המגמה הזו הולכות ומצטרפות יותר ויותר ערים בכל רחבי ארה"ב. בין הערים הבולטות שכבר עוברות את התהליך בבסיס מגמה זו, אפשר למנות את שרלוט, דנוור, פורטלנד, אוסטין, סן דייגו, סן אנטוניו ועוד. בשנים הקרובות צפויות יותר ויותר ערים להצטרף למגמה, ולפתוח מרחב חדש וגדול של הזדמנויות השקעה בנדל"ן בכל רחבי ארה"ב.

[caption id="attachment_2305" align="alignnone" width="851"]ערי 18 שעות בארצות הברית. פורטלנד עיר 18 שעות קלאסית. פורטלנד[/caption]

מנועי הצמיחה מאחורי מגמת ערי ה-18 שעות

צמיחת ערי ה-18 שעות, היא מגמה שזוהתה בארה"ב רק במהלך שנת 2015. השנה, 2016 כבר אפשר לזהות בטחון הולך וגובר בקרב משקיעי נדל"ן סביב השקעות בערים אלה, כאלטרנטיבה לשווקים הרוויים בערי ה-24 שעות. אחד ממנועי הצמיחה החשובים ביותר של מגמה זו הוא תהליך ההתהוות של ערי 18 שעות כמרכזים אורבניים עתירי נדל"ן, ויחד עם זאת, רמת מחירים נמוכה יותר משמעותית מזו המאפיינת את ערי ה-24 שעות. את מנוע הצמיחה הזה משלימים עוד 3 אלמנטים מרכזיים, שתומכים ומאיצים את המגמה הזו:

  • שיפור קונסיסטנטי בנתונים המאקרו-כלכליים, ועליית הביקוש ורמות האכלוס של נכסי נדל"ן במרחבים אורבניים בכל ארה"ב

  • שיעור ההיוון על נכסי נדל"ן בערי ה-18 שעות, מצטמצם בהיקף נמוך יותר (Cap Rate Compression) מכלל השוק, מה שמותיר פתח לתשואות גבוהות יותר (שיעור ההיוון של נכסי נדל"ן הוא היחס שבין הרווח התפעולי השנתי על הנכס, ובין שוויו/ עלותו)

  • תשתיות טכנולוגיות מאפשרות נגישות גבוהה יותר למידע שוק סטטיסטי אודות אזורי "פריפריה" מחוץ לערי ה-24 שעות, ובהתאם לכך מגבירות את רמת הביטחון של המשקיעים בכניסה לאזורים אלה


בשורה של מחקרים שנערכו בשנה האחרונה על ערי ה-18 שעות, ובהם הסקר השנתי של PWC, ניתן להבחין בשינוי תדמיתי מהותי שעוברות ערים אלה, מערי פריפריה למרכזים אורבניים עכשוויים (Cool), שהולכים ונעשים דומים יותר ויותר לערי ה-24 שעות התוססות, שנהנות מרמת הביקוש הגבוהה ביותר.

למה להשקיע בנדל"ן בערי 18 שעות ולמה דווקא היום?


זיהוי מגמות הוא מרכיב חשוב וחיוני בכל פעילות השקעה, בין שמדובר בהשקעה בשוק ההון ובין שמדובר בהשקעה בשוק הנדל"ן. האתגר הגדול בזיהוי מגמות, מעבר לזיהוי המגמה עצמה, הוא זיהוי השלב בו נמצאת המגמה ביחס לשלב שבו היא תמצה את עצמה, ובהיבט זה אנו רוצים לוודא את קיומם של שני תנאים מרכזיים:

  • תפסנו את המגמה בראשית דרכה – מגמת ערי ה-18 שעות היא מגמה טרייה בראשית דרכה, המסמנת טווח של מספר עשורים בהן צפויות ערים אלה ליהנות מהגירה חיובית, צמיחה, התרחבות והתחדשות עירונית.

  • תפסנו את המגמה לפני כולם – אחד היתרונות המשמעותיים בכניסה להשקעות בערי ה-18 שעות היום הוא, שרמת המחירים בערים אלה עודנה נמוכה. בהמשך הדרך, ככל שהמגמה תתרחב ותיחשף ליותר ויותר משקיעים, שוקי הנדל"ן המקומיים בערים אלה יחוו התחממות יתר ועלייה ברמת המחירים.


בשנים הקרובות צפויות עוד ועוד ערים להצטרף למגמת ערי ה-18 שעות, אך בכל עיר עלינו לזהות את נקודת הכניסה האולטימטיבית, בה נוכל לזהות הזדמנויות השקעה במחירים אטרקטיביים, וליהנות מהשלב של התחממות שוק הנדל"ן ועליית המחירים. זיהוי נקודת כניסה זאת הוא אחד הסודות החשובים ביותר בעולם ההשקעות, ובערי 18 שעות רבות בארה"ב, נקודת הכניסה הזאת מתרחשת ממש בימים אלה.

לקבלת מידע על הזדמנויות השקעה בנדלן בארצות הברית בערים אלה, השאירו פרטים והצטרפו לרשת החברתית של iintoo

מידע נוסף: נדלן בארצות הברית
מידע נוסף: נדלן להשקעה בטקסס

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות