בלוג

קניית בית בארה"ב: לא בטוח שאתם רוצים להיכנס לזה לבד

03/01/2018
רכישת דירה מעולם לא נחשבה לתהליך קליל ומהנה, גם לא כשמדובר בבית "ממש פה בשכונה", בטח לא כשמדובר בעיר אחרת ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בארץ אחרת, ביבשת אחרת, בצידו השני של העולם. לקושי ברכישה, לרבות בנושא קניית בית בארה"ב, ניתן לייחס ארבעה גורמים מרכזיים, שנכונים לכל תהליך ולכל סוג של נכס, ללא קשר למיקומו הגאוגרפי:

 

קושי כלכלי


רכישת דירה היא עסק יקר, ועבור רובם המכריע של האנשים מדובר בעסקה הגדולה ביותר שיעשו במהלך חייהם. הסכומים הנדרשים לרכישת דירה כרוכים בדרך כלל בנטילת משכנתא ויצירת התחייבויות ארוכות טווח, שבפועל מהוות חסם של ממש עבור אנשים רבים המעוניינים לרכוש בית למגורים או להשקעה.

 

קושי פסיכולוגי


הקושי הפסיכולוגי ברכישת דירה הוא קושי טבעי ונורמלי שנובע מהסיכון שהולך יד ביד עם תהליך הרכישה. סיכון זה בא לידי ביטוי החל בסכומי הכסף הגדולים המעורבים בעסקה, דרך אמינות ומהימנות הצדדים המעורבים וההתנהלות מול הרגולטור וכלה בתחושת חוסר וודאות וקושי בקבלת החלטות גורליות.

 

קושי מקצועי


הקושי המקצועי הוא קושי שמקורו בפער שבין המורכבות הגבוהה של עסקת נדל"ן טיפוסית ובין רמת הניסיון וההיכרות הנמוכה של הקונה. הפערים המקצועיים קיימים כמעט בכל היבט של העסקה, ובכלל זה: התנהלות מול הבנק, התנהלות מול המוכר/ קבלן, התנהלות מול הרשויות והרגולטור, רמת ההיכרות עם השוק, האזור והנכס, רמת ההיכרות עם ההיבטים הטכניים והנדל"ניים של רכישת דירה וכדומה.

 

קושי פיזי


הקושי הפיזי בא לידי ביטוי בעיקר במונחים של זמן ומאמץ פיזי בהשלמת משימות הכרחיות והתנהלות מול הגורמים השונים, קושי שמתעצם במיוחד לאור הקשיים האחרים לאורך התהליך.
בשורות הבאות, ננסה לצייר עבורכם את הגורמים המרכזיים שמשפיעים על תהליך רכישת בית בארה"ב, ואת האופן בו מערימים גורמים אלה קשיים ממשיים על יכולתנו לבצע את הרכישה בצורה חכמה, רציונלית ומושכלת שתבטיח לנו עסקה, אם לא כדאית, אז לפחות סבירה.

ממה נובע הקושי של רכישת בית בארה"ב?


ארבעת הקשיים שפירטנו לעיל נכונים, כאמור, עבור כל עסקה של קניית דירה, גם אם לא מדובר בנכס פרטי להשקעה וגם אם מדובר בעסקה המתבצעת בישראל ואפילו בעיר או בשכונה בה גדלתם. כאשר עסקה כזאת צריכה להתבצע בארץ זרה דוגמת ארצות הברית, קשיים אלה מועצמים עשרות מונים לרמות שבדרך כלל פוגעות ביכולת לקבל החלטות בצורה רציונלית ושקולה, מה שעלול להוביל, ואכן מוביל במקרים רבים, להפסדים כספיים ולעוגמת נפש רבה.

 

תהליך רכישת נכס בארה"ב


תהליך רכישת בית בארה"ב יכול להשתנות מאוד בין מדינה למדינה ואפילו בין מחוזות וערים בתוך כל מדינה. הפערים בין התהליכים השונים יכולים להתעורר סביב אלמנטים כדוגמת פרוצדורות מוכר-קונה, אגרות ומיסים מקומיים, דרישות ואישורים רגולטוריים, כללים ייחודיים החלים על משקיעים/ רוכשים זרים וכן הלאה. בהנחה שעברתם את כל תהליך בחינת השוק ובחירת הנכס במלואו, והגעתם להחלטה על נכס נבחר, יהיה עליכם לעבור תהליך רכישה שבעיר ניו יורק ספציפית, נראה פחות או יותר כך:

  • בשלב ראשון, עליכם להעביר דרך המתווך שלכם, הצעה בעל פה אל המוכר או המתווך המייצג אותו. המוכר מצידו יכול להגיש הצעה נגדית שתזניק תהליך של משא ומתן, בסופו ניתן יהיה להגיע, בתקווה, להסכמה על המחיר, התנאים ומועד ביצוע העסקה.

  • בשלב הבא, יגובש הסכם המכירה על ידי עורך הדין המייצג את המוכר. לצורך עריכת ההסכם, בוחן עורך הדין את כל המסמכים הבאים: שטר קניין, דו"ח שמאי, פוליסת ביטוח, חובות, עיקולים ושעבודים על הנכס, אישורי בעלות, דו"חות מס, מצב חשבונות utilities, אישורי בנייה וכדומה.

  • עורך הדין המייצג אתכם (על פי החוק במדינת ניו יורק, כל עסקת נדל"ן חייבת להיות מלווה בעורך דין מצד הרוכש) בוחן את המצב הפיננסי של הנכס, את ההסכם שהוכן על ידי עורך דין המוכר, את כלל המסמכים המצורפים להסכם ואת אישורי הבנייה והזכויות בנכס. במידה והדברים יניחו את דעתו, תוכלו לחתום על הסכם הרכישה.

  • ההסכם החתום על ידכם, בנוסף למקדמה בגובה 10% משווי העסקה, שאותה יהיה עליכם לשלם כבר בשלב זה, יועבר לחתימת המוכר. כספי המקדמה יופקדו בחשבון נאמנות המנוהל על ידי עורך דין המוכר עד למועד מימוש ההסכם.

  • בשלב זה, יעביר אליכם המתווך שלכם רשימת דרישות מטעם מנהלי הבניין בו ממוקם הנכס (Board of Managers). דרישות אלה כוללות טופס בקשה, הצהרת הון (Financial Statement), דו"חות מס מ-3 השנים האחרונות, אישורי בנק ודו"חות עו"ש, אישורי משכנתא, הסכם הרכישה ועוד. דרישות אלה יכולות להיות שונות עבור רוכש מקומי או רוכש זר, ויכולות להרגיש מאוד פולשניות לרוכש הישראלי. לאחר בחינת כלל המסמכים על ידי מנהלי הנכס ובמידה והכל עומד בדרישות, תאושר הבקשה שלכם וניתן יהיה להתקדם לסגירה סופית של העסקה.

  • סגירת העסקה מתבצעת בדרך כלל במשרדו על עורך דין המוכר. במעמד זה מאשררים הצדדים את ההסכם בחתימתם, הקונה מעביר למוכר את יתרת התשלום על הנכס ומבצע את כל התשלומים החלים עליו כקונה (יכולים להשתנות מאזור לאזור): אגרות הסכם ומשכנתא, העברת חשבונות utilities וארנונה, אגרות נאמנות, דמי טרחה של עורך דין הבנק (אם רלוונטי), מיסים מקומיים ופדרליים, אגרות להערכות מקצועיות מיוחדות, אגרות לבחינת הנכס, אגרות חתימה על הסכם ואגרות נוספות שעשויות לחול על ידי הרשויות המקומיות או הפדרליות.


כאמור, תהליך זה יכול להשתנות בהתאם למיקום הנכס, ולהשפיע מאוד על הדרישות בהן תצטרכו לעמוד, על היקף וגובה האגרות והמיסים שעליכם יהיה לשלם ועל הסטנדרטים בהם יהיה עליכם לעמוד בתהליך הרכישה. על אף שתרבות "לפי הספר" האמריקאית היא בהחלט תרבות חיובית עבורכם כרוכשי הנכס, חשוב להבין ש"הספר" יכול להיות כתוב שונה בכל מקום ומקום, ולעיתים לכלול אלמנטים שכלל לא הייתם מודעים להם, ואשר יכולים בדיעבד, להציב סימן שאלה גדול סביב החלטות שקיבלתם ומהלכים שבחרתם לבצע.

 

ניהול ותחזוקה


אחזקת נכס נדל"ן בארה"ב דורשת גם אנרגיה ומשאבים רבים סביב ניהול ותחזוקת הנכס מרחוק. במרבית המקרים, מבוצע הניהול באמצעות שכירת חברת ניהול שאחראית על איתור שוכרים לנכס, השכרת הנכס וגביית דמי שכירות, תחזוקה טכנית, תשלומי מיסים וכדומה. פרט לגריעת העלות הגבוהה של שירותי הניהול מהרווח על הנכס, יש לקחת בחשבון גם מצבים לא מעטים בהם מתעוררות סיטואציות הדורשות מעורבות אישית ואף הגעה של בעל הנכס אל המקום על כל העלויות והמתח הכרוכים בכך.

מרחק גאוגרפי

המרחק הגאוגרפי הוא קושי מפתח שמערים שורה של בעיות על המשקיע/ הרוכש הזר, הן בהיבט של ריבוי עלויות נלוות (טיסה, שהות, תחבורה, אנשי מקצוע יקרים וכדומה) והן בהיבט של פגיעה בעסקה (ביצוע פעולות מרחוק במטרה לחסוך עלויות גם כאשר נדרשת נוכחות במקום בגוף ראשון, נטייה לעגל פינות ולהתפשר שלא לצורך וכדומה).

שפה

קשיי שפה בביצוע עסקת נדל"ן בארה"ב באים לידי ביטוי בקושי להתנהל טלפונית, פנים אל פנים ואפילו במייל בצורה פתוחה, ברורה ובהירה, באופן שיכול להוביל לטעויות יקרות שנובעות מחוסר הבנה, וגם לעיגול פינות והעצמת תחושת חוסר הוודאות וחוסר הבטחון בעסקה.

רגולציה

רגולציית הנדל"ן יכולה להשתנות מאוד בין 50 מדינות ארה"ב על מחוזותיה ועריה, לעיתים ברמה שמכריעה את כדאיותה של עסקה. ביצוע פעולות בניגוד לכללי הרגולציה המקומיים יכולים לגרום להפסדים כספיים כבדים, פשוט כי "לא ידעתם שזה החוק פה". בהיעדר ההיכרות הנדרשת עם הרגולציה הפדרלית והמקומית אתם הופכים להיות תלויים באנשי מקצוע מקומיים שמהווים את צינור הידע היחיד שעומד לרשותכם, כשאף פעם אינכם יכולים לדעת האם אתם באמת יכולים לסמוך עליהם והאם אתם מתנהלים מולם בצורה אפקטיבית לאור קשיי המרחק והשפה.

היכרות שוק

שוק הנדל"ן האמריקאי הוא שוק ענק ומגוון, המורכב מאינספור שווקי נדל"ן מקומיים ומדינתיים המקיימים ביניהם יחסי גומלין בכפוף לכלכלה, לתרבות ולחוק האמריקאי. תהליך טיפוסי של רכישת דירה, חייב לכלול בתוכו היכרות עם השוק כולו, עם השוק המקומי, העיר, האזור ואפילו הרחוב, היכרות שתהיה תמיד חסרה עבור משקיע או רוכש זר בארה"ב.

כפי שניתן לזהות מעסקאות נדל"ן רבות שמבצעים ישראלים בארה"ב, ההתמודדות עם קשיים אלה מביאה בסופו של דבר את מרבית המשקיעים הזרים לערוך את אותו ריטואל שעשו הקודמים להם: התמקדות בערים גדולות ובעיקר בניו יורק, עבודה דרך אותם אנשי מקצוע "מוכרים" ללא קשר לרמתם המקצועית או לדמי הטרחה הגבוהים שהם גובים, נהירה אחרי פרויקטים טרנדיים, הסתמכות על שמועות והכרזות שיווקיות בלתי מהימנות של יזמים קטנים וכדומה.

בפועל, בעסקאות אלה קשה למצוא יסודות מקצועיים של תהליך רכישת בית, כשמרבית ההחלטות מתקבלות על בסיס תחושות בטן, כללי אצבע, שמועות ורעש (Hype), באופן שמאפשר אולי להרוויח, אך ממש לא למצות את פוטנציאל הרווח שמציע שוק הנדל"ן האמריקאי תמורת הכסף שלכם. כדי להמחיש את עומק התופעה, אפשר לבחון מדוע משקיעים זרים רבים כל כך מתמקדים דווקא בניו יורק או בפלורידה, והתשובה היא: כי שם טיילנו בעבר, שם גר הדוד ושם נוחת המטוס מישראל... עד כדי כך.

כיצד פותרת iintoo את הקשיים הכרוכים במסגרת קניית בית בארה"ב?


רשת iintoo להשקעות חברתיות בנדל"ן, מציעה אלטרנטיבה שפותרת לכם, הלכה למעשה, את כל הקשיים המאפיינים לא רק תהליך רכישת בית בארה"ב, אלא תהליך רכישת דירה בכלל. שוק הנדל"ן האמריקאי הוא שוק הבית של iintoo, אליו היא מחוברת דרך מערכות המידע המתקדמות ביותר בעולם הנדל"ן, ובאמצעות שיתוף הפעולה האסטרטגי שלה עם Meridian Capital, ספק האשראי לנדל"ן הגדול ביותר בארה"ב (35 מיליארד דולר אשראי בשנה).

קשיי מרחק, שפה, רגולציה והבדלים בין מדינות, הופכים להיות בלתי רלוונטיים עבורכם, בהיותם מנוהלים עבורכם על ידי צוות מומחי הנדל"ן והמשפט של iintoo, שבין היתר גם מקיימת פעילות מקומית בארה"ב עצמה. כמשקיעים ברשת, באפשרותכם לבחור את הזדמנויות ההשקעה המתאימות לכם ביותר, לאחר שנבחנו בצורה מעמיקה ומקצועית ולאחר שגובשו במסגרת מעטפת משפטית הרמטית, הכוללת שורה של בטחונות יחידים במינם עבורכם כמשקיעים ברשת.

השקעה דרך רשת iintoo פותרת עבורכם גם את הקשיים הכרוכים בתהליך רכישת דירה בכלל:



  • פתרון כלכלי – ברשת iintoo תוכלו להשקיע סכומים נמוכים החל מ-100,000 שקלים, ללא משכנתא וללא התחייבויות ארוכות טווח, ועדיין ליהנות מבעלות בנכס.

  • פתרון פסיכולוגי – כל פעילות השקעה כרוכה בסיכון, אך השקעה בנדל"ן בסכומים נמוכים, לטווחי זמן קצרים ובאמצעות הפלטפורמה המקצועית של iintoo, הופכת למשימה אינטואיטיבית, שמעניקה לכם בטחון רב וודאות רבה בכל שלבי תהליך ההשקעה.

  • פתרון מקצועי – בהשקעה דרך iintoo, אינכם צריכים להכיר את השוק, את הרגולציה או את התהליכים הכרוכים בסגירת עסקת נדל"ן בארה"ב. כל התהליכים מבוצעים ונסגרים על ידי רשת iintoo על פי הסטנדרטים המשפטיים והמסחריים הגבוהים ביותר, כשאתם רק צריכים לבחור את ההשקעה המתאימה לכם ולהחליט כמה אתם רוצים להשקיע בה.

  • פתרון פיזי – הרשת אחראית על כל תהליך ההשקעה, החל מאיתור הנכס להשקעה ועד לחתימה על הסכם ופיקוח צמוד על ההשקעה כולה. אתם מבחינתכם רק צריכים להתעדכן בהתקדמות ההשקעה דרך חשבונכם הפרטי בפורטל המשקיעים של iintoo.


הסיבה שבגינה נשמע הפתרון של iintoo כל כך מתבקש, נכון וקל, היא שלשם כך הוקמה iintoo מלכתחילה: ליצור פלטפורמה מקצועית להשקעות נדל"ן בארה"ב, דרכה יכול כל אזרח להשקיע את כספו, גם אם אינו מכיר את עולם ההשקעות או את עולם הנדל"ן וגם אם אין ברשותו את סכומי הכסף הגדולים הנדרשים לרכישת דירה.

במפגשי ההיכרות הפתוחים שעורכת iintoo במשרדיה שבגני התערוכה בתל אביב, תוכלו לקבל הסבר מפורט בשפה ברורה ונהירה, על תהליך ההשקעה, מודל ההשקעה, תהליך בחינת ההשקעות, ההגנות המשפטיות והבטחונות העומדים לרשותכם והאופן בו תוכלו להצטרף למאגר המשקיעים של הרשת ללא עלות וללא התחייבות.

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות