בלוג

סן דייגו – השקעות נדל"ן בארה"ב – סקירת עיר

דירות להשקעה בארהב. הקפידו לבחון מגוון פרמטרים
24/05/2016
סן דייגו היא העיר הדרומית הגדולה ביותר בארה"ב ונחשבת לאחת מהערים המבוקשות ביותר בארה"ב. העיר מונה כ-1.36 מיליון תושבים והיא מוקפת במפרץ סן דייגו ובלבואה פארק.
בסקירתם השנתית, כוללים PWC את סן דייגו כאחת מערי 18 השעות – ערים המתקרבות למעמדן של המטרופוליטניים הגדולים כגון ניו יורק (הנחשבות ערי ה-24 שעות). ערים אלו, הן ערים צומחות המאפשרות לתושבים ליהנות משירותים וסגנון חיים דומה לזה המוצע בערים הבינלאומיות, בעלויות נמוכות יותר. בנוסף, בדירוג השנתי של PWC, סן דייגו קפצה מהמקום ה-20 למקום ה-16 בדירוג הערים שהחברה ממליצה לעקוב אחריהן. הקפיצה נזקפת לזכות הצמיחה בשוק הטכנולוגיה ומדעי החיים הצומחים בעיר וזאת מביאה אוכלוסייה חדשה והשקעות נדל"ן אליה. שיעור האבטלה של סן דייגו נמצא כעת זהה לממוצע הארצי (6.1%) ונרשמת מגמת עליה בשיעור התעסוקה המקומי. בשנה האחרונה שיעור צמיחת תעסוקה של סן דייגו הגיע ל- 2.6%, ואילו בשאר חלקי ארה"ב הוא עמד על ב -1.7%. 85% מהעובדים בעיר נחשבים כעובדי "צווארון לבן" והרבה מעל הממוצע הלאומי. שירותי ממשל, תיירות, תעשיה צבאית, שירותי חינוך, תעשיות טכנולוגיות ובריאות ממשיכים להוביל את שוק העבודה המקומי. בשנת 2014 מגזין פורבס ציין כי סן דייגו היא העיר הכי טובה להקים בה עסק קטן או סטארט-אפ.

לשוק הדיור בסן דייגו קיים ביקוש גבוה. הביקוש לדירות גדול על ההיצע ותורם לעליית מחירי הדירות לרכישה ולהשכרה בעיר. זאת בשורה טובה לבעלי דירות להשקעה בעיר או למשקיעים היכולים לממן את עלויות הדירות לרכישה במחירם הנוכחי שכן, על פי התחזיות בשוק, הביקוש לדירות יעלה עם גדילת האוכלוסייה המגיעה לעיר מדי שנה – ע"פ נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנים 2010-2014 גדלה אוכלוסיית העיר ב- 5.4%, כ- 159,000 תושבים כשבאותה תקופה נוספו רק 22,000 יחידות דיור. לעומתם, הקולות השמרניים חוששים מנדידת אוכלוסייה לערים שכנות וזאת בשל חוסר היכולת לרכוש בית ראשון בעיר.

המחיר החציוני של בית בסן דייגו עומד על  504,200$, פי שניים יותר מהממוצע הארצי של 212,267 $. בשלוש שנים האחרונות מחירי הדירות עלו ב-% 32.9, כשב-12 חודשים האחרונים, עלית מחירי הדירות מתייצבת על גידול של 7.5%. שוק הנדל"ן הינו פחות בר-השגה משווקים אחרים בארה"ב – בעוד האמריקאי הממוצע מקצה כ- 16.1% מהכנסתו על תשלומי משכנתא, רוכש בסן דייגו מוציא כ-22.4% מהכנסתו על משכנתא.

מהשכונות הבולטות בעיר:

  1. סאות' פארק וגולדן היל (South Park and Golden Hill)


שתי השכונות גובלות לפארק בלבואה ומאופיינות בשדרות עצים לאורך הרחובות, ובאזור עסקים שוקק ועשיר במסעדות, בארים ובתי קפה. צביונן של השכונות חשוב ביותר לתושבים ואילו, הצליחו לאחרונה לעצור את כניסתה של TargetExpress לסאות' פארק. גולדן היל נהנית מרוח גבית של הרשות המקומית המפתחת את השכונה. התוכנית כוללת פיתוח ושדרוג של מדרכות, מסלולי הליכה ורכיבה על אופניים, נגישות לתחבורה והגדלת שירותי התחבורה הציבורית בשכונה, פארקים והגדלת השטחים הירוקים בשכונה. השכונה נחשבת לאחת השכונות הצומחות בעיר.

סאות' פארק - מחיר חציוני של דירה: 715,794$ | מחיר ממוצע של דירה להשכרה: 1,461$

גולדן היל - מחיר חציוני של דירה: 440,463$ | מחיר ממוצע של דירה להשכרה: 1,492$

  1. בנקרס היל (Bankers Hill)


שכונת Bankers Hill ממוקמת בצפון העיר ובסמיכות לפארק בלבואה וצופה לים. השכונה ברובה הינה שכונת מגורים יוקרתית, מבוקשת ומתפתחת. שמה ניתן לה כציון על סוג האוכלוסייה הדר בה – ברי היכולת. מחירי הדירות בשכונה הם מהגבוהים שבסן דייגו.השכונה מאופיינת במבנים ארכיטקטוניים מרהיבים שהוקמו לפני כ-200 שנה ושופצו לאחרונה. משנת 2009 מתקיימת בשכונה התפתחות אורבנית ונבנים בה מבנים חדשים המושכים אליהם אוכלוסייה איכותית. השכונה ממוקמת במרחק הליכה אידאלי ממרכז העסקים והתעסוקה של העיר, מפארק בלבואה ובסמיכות לשכונת יוקרה נוספת בסן דייגו (South Park) ונחשבת לאחת מהשכונות המבוקשות בעיר.

מחיר חציוני של דירה: 537,851$ | מחיר ממוצע של דירה להשכרה: 1,596$

  1. אושן ביץ' (Ocean Beach)


אושן ביץ' נחשבת לשכונה הטובה ביותר מבין הערים הגדולות בארה"ב לשנת 2016 על פי Trulia. השכונה ממוקמת לצידו של האוקיאנוס הפסיפי ונחשבת גן עדן לגולשים ולחובבי הליכה ורכיבה על אופניים. השכונה משכנת בעלי עסקים קטנים והאוכלוסייה המקומית שומרת בקנאות על צביונה השקט והכפרי, עד כדי כך שבשכונה לא קיימים עדיין סניפים של מק'דולנד, טארגט או וולמרט.

מחיר חציוני של דירה: 838,047$ | מחיר ממוצע של דירה להשכרה: 1,709$

  1. קרלסבד (Carlsbad)


שכונה הממוקמת לאורך החוף, וצפונית לדאון טאון של סן דייגו. השכונה מאופיינת על ידי תעשיה ענפה בתחום התיירות, טכנולוגיה ומדעי החיים. ב-2013 גוגל הכריזה על השכונה כבירה הדיגיטלית של קליפורניה. השכונה נחשבת גם כ"עמק הטיטניום" וזאת בשל תעשיית הגולף הענפה הנמצאת בה. שיתוף הפעולה בין ממשל השכונה ואיגוד רוכבי האופניים תרם רבות להרחבת והוספת מסלולים לרוכבי אופניים ולהולכי רגל. השכונה הופכת מוקד לאוכלוסייה הבוחרת לחיות חיים ברי קיימא ועשירים בספורט ופעילות גופנית.

  1. נורמל הייטס (Normal Heights)


נורמל הייטס נחשבת לשכונה עם אוכלוסייה מעורבת ומגוונת המזכירה יותר את אוכלוסיית ארה"ב (בשונה משכונות אחרות המאופיינות באוכלוסייה הומוגנית). השכונה מאופיינת באוכלוסייה הייחודית המורכבת ממהגרים אפריקאים ובשיעור הגבוה של משפחות החד מיניות השוכנות בה. כמו כן, היא אחת מהשכונות במאופיינות בבנייני מגורים המכילים דירות קטנות בעלות יחידה אחת או דירות סטודיו.

מחיר חציוני של דירה: 398,815$ | מחיר ממוצע של דירה להשכרה: 1,282$

  1. גרנטוויל (Grantville)


גרנטוויל  היא שכונה צומחת ההופכת מאיזור מרובה יחסית בתעשייה, לאיזור מתפתח. השכונה גובלת בנהר סן דייגו ולצידו מוקמים מסעדות ומסלולי הליכה. מכיוון שהשכונה מרווחת יותר, היא גם זוכה לבניה חדשה לגובה (מה שאינו אפשרי בשכונות צפופות בשל צביונן או חוסר במקום פנוי). השכונה ממוקמת בקרבת שלוש אוניברסיטאות גדולות בעיר וליד מרכז רפואי גדול. השכונה מאופיינת באוכלוסייה יציבה ומבוססת וכן כשמשכנם של עובדים בצבא ארה"ב.

מחיר חציוני של דירה: 523,396$ | מחיר ממוצע של דירה להשכרה: 1,597$

סן דייגו התברכה במזג אויר מעולה לאורך השנה והיא מוקד לבילוי ופנאי ולחיי תרבות עשירים. מהמוקדים הבולטים בעיר: מרכז הכנסים של סן דייגו מביא אליו עשרות תערוכות ומאות אלפי מבקרים מדי שנה. הספרייה המרכזית ממוקדת קרוב לפארק PETCO הינה מבנה ארכיטקטוני חדש ומרהיב, המהווה חלק מקו הרקיע של העיר והוא מכיל יותר ממיליון ספרים לרווחת התושבים. פארק בלבואה המפורסם הממוקם בצפון הוא הפארק העירוני הגדול ביותר בארה"ב. הפארק הינו משכן ל-15 מוזאונים, משכן לאומנויות, וגן החיות של העיר. גן החיות של סן דייגו הינו אטרקציה מרכזית למקומיים ולתיירים (אמריקאים ובינלאומיים) כאחד. בגן מבקרים כ-5 מיליון מבקרים מדי שנה והוא מהווה בית ליותר מ-3,700 זנים של בעלי חיים. כמו כן שוכנת בעיר הסימפוניה של סן דייגו ובית האופרה של העיר הזוכים לשבחים בינלאומיים וכן בתי תאטראות טובים ומפורסמים.

סן דייגו היא ביתם של שתי קבוצות פוטבול מפורסמות ובעיר קיימים שני אצטדיונים גדולים המשרתים את הקבוצות השונות.

מוסדות החינוך בעיר נחשבים טובים מהממוצע ומהנתונים האחרונים עולה כי למעלה מ40% מתושבי העיר מחזיקים בתואר ראשון לפחות. בעיר קיימים מספר אוניברסיטאות וקולג'ים, ביניהם University of San Diego הידועה ומוסדות רבים וטובים מבתי ספר לעיצוב, ארכיטקטורה ובית הספר לרפואה.UCSD School of Medicine

10 עובדות מעניינות על סן דייגו
1. סן דייגו היא יצרנית האבוקדו הגדולה בארה"ב.
2. רונלד רייגן היה הראשון לחצות ברכב את גשר קורונדו בעיר. הוא עשה זאת בשנת 1969.
3. טיפול בהיפנוזה אינו חוקי בסן דייגו.
4. בסן דייגו יש יותר פשפשים מבכל עיר אחרת בארה"ב.
5. סן דייגו מייבאת 168 מיליון גלונים של מים ביום.
6. סן דייגו היא בין הערים הראשונות שהתחייבו לעבור לאנרגיה מתחדשת בתוך עשרים שנה.
7. בעיר קיימים כמה אגמים, כולם מעשה-אדם, ובכולם אסור לשחות.
8. סן דייגו הייתה ידועה כבירת הטונה העולמית משנת 1930 ועד שנת 1970.
9. ד"ר סוס, סופר הילדים המפורסם, הפך את סן דייגו לביתו, עד שנפטר בשנת 1991.
10. WD-40, חומר הסיכה המפורסם המאפשר שימון דלתות – הומצא בסן דייגו.

מעוניינים לשמוע עוד על ההשקעות שלנו? הצטרפו עוד היום, ללא עלות וללא התחייבות למאגר הלקוחות שלנו.

מאמר נוסף שיעניין אותך: השקעות נדל"ן בארה"ב

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות