נכסי Multifamily סוללים את הדרך להגשמת החלום האמריקאי

נכסי Multifamily סוללים את הדרך להגשמת החלום האמריקאי

January 9, 2020
100

לרוב תושבי ארה”ב, סוף השנה האזרחית הוא זמן של התבוננות והרהורים. הלילות מתארכים ומזג האוויר נהפך קריר, משפחות מתאחדות בהכרת תודה על הדברים שאנשים נוטים להתעלם מהם בקלות בשאר ימות השנה – משרותיהם, בריאותם ובתיהם.

ואולם, עם סופו של העשור נראה כי אלמנט חשוב של החלום האמריקאי אינו בנמצא – בתיהן של רבות מהמשפחות בארה”ב אינם נמצאים בבעלותן. מאז המשבר הפיננסי של 2008, בעלות על בית נהפכה לפחות בת השגה מבכל תקופה אחרת בעשורים האחרונים. מנתוני מכון המחקר  Pewעולה כי מספר בעלי הבתים בארה”ב הצטמצם בכמיליון בין 2008 ל-2016, בעוד שבאותה התקופה מספר השוכרים הרקיע שחקים, והגיע לשיעור הגבוה ביותר מזה 50 שנה.

עלייה משמעותית בהשכרות
בעלי בתים ושוכרים, ושיעור בעלי הבתים שמשכירים אותם, בארה”ב

מקור: Pew Reserach

למרות האתגרים הכלכליים, משפחות עדיין בונות את עצמן, ואנשים ממשיכים לחיות את חייהם ולעבוד לקראת היום שבו יוכלו להחזיק בית משלהם. למרבה המזל, צמיחה מואצת של בניית ושיפוץ מקבצי דיור מסוג Multifamily מאפשרת למשפחות להמשיך לבנות את עצמן בעת שהן מנווטות בשוק דיור שנמצא כבר שנים במצב של מיצוי. באמצעות השקעה בפיתוח נכסי Multifamily שנגישים עבור השוכר הממוצע, משקיעי הנדל”ן המסחרי של ימינו יכולים למלא תפקיד חשוב בדרך להגשמת החלום האמריקאי.

החיים שאחרי הבעלות על בית

למרות ההתאוששות הכלכלית מאז הקריסה של 2008, נתונים עדכניים של לשכת מפקד האוכלוסין של ארה”ב מצביעים על כך ששיעורי הבעלות על בתים במדינה ב-2019 ממשיכים לדשדש מתחת ל-65% מהאוכלוסייה. זהו נתון נמוך באופן משמעותי ביחס לעשורים קודמים, ואף ביחס לשנים שמיד לאחר המשבר הכלכלי. על אף יחס הבעלות הנמוך, שוק הדיור עצמו חזק מאי פעם. מחירי הדירות נמצאים בשיא כבר כמעט שלוש שנים, ואילו המלאים נותרו מתחת לרמותיהם של לפני 2008.

המחירים עולים, ההיצע מדשדש
מדד מחירי הדיור, והערכות מלאי הדירות בארה”ב

 

מקור המידע: S&P/Case-Shiller Home Price Indices, U.S. Census Bureau
מקור: Image Source: FRED Economic Data

כתוצאה מכך, נכסי ה-Multifamily המשיכו להתפתח באופן פעיל במיוחד במהלך השנה החולפת. על פי מדד המחירים לנכסים מסחריים של חברת מחקרי השוק Real Capital Analytics, שווי נכסי Multifamily עלה בשיעור גבוה יותר מכל מגזר נדל”ן מסחרי אחר בשלוש השנים האחרונות, ומחירי הנכסים האלה גבוהים כיום בכ-75% מהמחירים טרום 2008.

בינתיים, ברוב שוקי השכירות בארה”ב, שיעור הדירות הפנויות נע מתחת ל-5%. המצב הזה מעודד הזרמת השקעות לבניית נכסי Multifamily. לפי נתונים עדכניים של לשכת מפקד האוכלוסין של ארה”ב, התחלות הבניה בתחום ה- Multifamily בחמש השנים האחרונות הן הגבוהות ביותר שנרשמו מאז סוף שנות ה-80.

ישנם גורמים רבים שמשפיעים על הביקוש בשכירות נכסי ה-Multifamily, ואולם רבים מהם קשורים לחסמים כלכליים סביב בעלות על בית. הדבר תקף במיוחד לגבי החתכים הדמוגרפיים שנפגעו באופן הקשה ביותר ממשבר 2008: קבוצות מיעוט מסוימות שסבלו מעיקולי נכסים מוגזמים כתוצאה מההתמוטטות; וכן אנשים צעירים ומשפחות צעירות שמתמודדים עם שכר הולך ומצטמצם, חוב עצום למוסדות ההשכלה הגבוהה וניידות חברתית מוגבלת לאחר השפל הכלכלי. נתוני סקר שערך באחרונה אתר חיפוש הדירות Apartment List מדגישים את הקושי: 12% מהבוגרים בני 22-37 מאמינים שלעולם לא יהיו בעלי בית, ובמקום זאת “ישכרו תמיד”. גם אם אמונה זו תשתנה עם הזמן יחד עם הכלכלה הגואה, כמעט לחצי מקבוצת האוכלוסייה הזאת אין חסכונות מספיקים כדי לקבל מקדמה לרכישת בית בעתיד הקרוב.

בתקופה שבה חייהן של קבוצות אלו עשויים להיראות לא בטוחים והאתגרים הכלכליים אינם מראים סימני דעיכה, הרי שהעלייה המסתמנת בהשקעות בנכסים לשכירות מסייעת במילוי הצורך למקום בטוח ואמין. ככל שנבנים עוד נכסים והתחרות מורידה את התעריפים ומשפרת את ציפיות השוכרים, שכירות לטווח ארוך יכולה לספק לתושבים דרך יציבה להקים משפחה ולתכנן את ביתם העתידי.

שדה זה הוא שדה חובה
שדה זה הוא שדה חובה
יש להזין טלפון תקין
יש להזין דוא"ל תקין
יש להזין סיסמה עם 6 תווים לפחות
יש לסמן את התיבה על מנת להמשיך

תודה על הרשמתך לקהילה של iintoo.

בדקות הקרובות ישלח אליך מייל לאימות כתובת המייל ותינתן לך גישה לחווית ההשקעה הדיגיטלית שלך.
משתמש ב- GMAIL?
מומלץ לבדוק בלשונית קידומי מכירות ולהבא, כדאי להפוך אותנו לאיש קשר כדי שלא יתפספס המייל החשוב הבא.

מחכים לראותך!
צוות iintoo

כתובת המייל איתה ביקשת להירשם קיימת במערכת

מנהל קשרי המשקיעים שלך ייצור עימך קשר בהקדם

לרוב תושבי ארה”ב, סוף השנה האזרחית הוא זמן של התבוננות והרהורים. הלילות מתארכים ומזג האוויר נהפך קריר, משפחות מתאחדות בהכרת תודה על הדברים שאנשים נוטים להתעלם מהם בקלות בשאר ימות השנה – משרותיהם, בריאותם ובתיהם.

ואולם, עם סופו של העשור נראה כי אלמנט חשוב של החלום האמריקאי אינו בנמצא – בתיהן של רבות מהמשפחות בארה”ב אינם נמצאים בבעלותן. מאז המשבר הפיננסי של 2008, בעלות על בית נהפכה לפחות בת השגה מבכל תקופה אחרת בעשורים האחרונים. מנתוני מכון המחקר  Pewעולה כי מספר בעלי הבתים בארה”ב הצטמצם בכמיליון בין 2008 ל-2016, בעוד שבאותה התקופה מספר השוכרים הרקיע שחקים, והגיע לשיעור הגבוה ביותר מזה 50 שנה.

מי שוכר מה?

אמנם הפרטים הקטנים בתוכנית הפיננסית של כל משפחה שונים, אך גורם אחד נמצא בבסיס של כולן – התמריץ לחסוך כמה שיותר כסף. בערים מרכזיות רבות, שיעור ההוצאה על שכירות יכול להגיע לעד 30%-45% מההכנסה. משפחות רבות מוצאות עצמן נואשות לדיור בטוח במחיר סביר, לנוכח היצע מצטמצם של בתים פרטיים ומחירי נדל”ן שמתייקרים משנה לשנה.

הביקוש בקרב חתך זה של שוק השכירות – שהטיפול בו הוזנח – הוא הזדמנות משמעותית לפיתוח נכסי   Multifamily מסוג B ו-C. לרוב, נכסים אלה זמינים יותר מבחינה כלכלית ליזמים נוכח הבנייה הישנה והמיקומים שלהם, שנחשבים לפחות יוקרתיים. מכיוון שנכסים בעלי דירוג נמוך עדיין עונים על צרכיהם הבסיסיים של הדיירים, השקעות ושיפוצים של דיור Multifamily, שיהפוך אותם ליוקרתיים יותר אך נגישים, צפויים להניב תשואה באופן יעיל בהרבה מכל סוג אחר של השקעת נדל”ן.

הערך הטמון בהשקעה בנכסי Multifamily נובע לא רק מהגידול הדמוגרפי, אלא גם קשור לעלייה הכוללת בערכי הנדל”ן. בניינים ברמה גבוהה באזורים עירוניים צפופים הגיעו לנקודת רוויה ששיתקה את היכולת להגדיל בהם תשואות, למרות הביקוש הגבוה לשכירות. בעוד נכסי Multifamily מסוג B ו-C בחלק משוקי המשנה עשויים להתמודד עם רמות רוויה דומות, בסופו של דבר הם נושאים שיעורי תשואה טובים יותר, כתוצאה מהעלות הנמוכה יותר של הנדל”ן הבסיסי.

בסופו של דבר, חשבון נדל”ני פשוט מרמז על ביקוש חזק ומתחזק בתחום נכסי ה- Multifamily בעתיד הקרוב. ברוב המוחלט של שוקי הדיור בארה”ב פשוט יותר לשכור מאשר לקנות. המשוואה ברורה: רוב האמריקאים שעומלים כדי לפרנס את משפחותיהם, פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוציא שליש ממשכורתם על דיור.

לפני הכל – דירות
מגמות במחירי נדל”ן המסחרי בארה”ב לפי סקטור

מקור: Real Capital Analytics

Multifamily: פתרון לאמריקאים, הזדמנות לישראלים

למרות שאלה נושאים לא קלילים במיוחד, הם מעסיקים משפחות אמריקאיות רבות, ולא רק לקראת סוף השנה. אמנם אין פתרונות קלים לאתגרים הכלכליים שעמם מתמודדים אותם אנשים, אך השקעה בנכסי Multifamily בני השגה יכולה לשרת את המשקיעים והשוכרים כאחד, באמצעות יצירת תחרות משופרת ותנאים טובים יותר בתחום זה. לכן, הקושי שניצב בפני המשפחה האמריקאית, יוצר עבור המשקיע הישראלי הזדמנות שיכולה לשפר את מצבם של שני הצדדים.

מסיבות אלה ונוספות, iintoo שמה דגש חזק על מימוש ומימון עסקות בנכסי Multifamily מבטיחים, עסקאות בעלות ערך מוסף שיכולות לספק יתרונות מתמשכים לדיירי הנכס ולמשקיעים כאחד. פלטפורמת השקעות הנדל”ן של iintoo מעניקה לאנשים פרטיים את ההזדמנות להשקיע ישירות במגוון רחב של נכסים שנבחרו מראש בקפידה, המשתרעים על פני ארה”ב כולה. משקיע דרך iintoo יכול לצפות לקבל תמיכה ועדכונים שוטפים לגבי הפרויקטים, לאורך כל מחזור חיי ההשקעה.

בטווח הרחוק, השקעות אלה יסייעו למשפחות רבות להתגבר על זמנים כלכליים מאתגרים יותר. עד שתיסלל מחדש הדרך להגשמת החלום האמריקאי ומחירי הבתים יתאזנו עם רמת המשכורות, שכירות תישאר האפשרות הריאלית למשפחות רבות בארה”ב. כך, משקיעים קטנים יכולים להיות חלק משינוי גדול – ועד אז, ימשיכו אזרחים ברחבי ארה”ב להתכנס יחד כדי לחגוג את סיומה של שנה נוספת, במקרים רבים תחת קורת גג אחת לכמה משפחות.

שדה זה הוא שדה חובה
שדה זה הוא שדה חובה
יש להזין טלפון תקין
יש להזין דוא"ל תקין
יש להזין סיסמה עם 6 תווים לפחות
יש לסמן את התיבה על מנת להמשיך

תודה על הרשמתך לקהילה של iintoo.

בדקות הקרובות ישלח אליך מייל לאימות כתובת המייל ותינתן לך גישה לחווית ההשקעה הדיגיטלית שלך.
משתמש ב- GMAIL?
מומלץ לבדוק בלשונית קידומי מכירות ולהבא, כדאי להפוך אותנו לאיש קשר כדי שלא יתפספס המייל החשוב הבא.

מחכים לראותך!
צוות iintoo

כתובת המייל איתה ביקשת להירשם קיימת במערכת

מנהל קשרי המשקיעים שלך ייצור עימך קשר בהקדם


הזדמנויות ההשקעה שפתוחות לך

  • בגיוס

Jericho Turnpike, Queens, NY

  • Queens, NY

  • Mixed use

  • מסלול הון

  • Queens, NY

  • Mixed use

  • מסלול הון

  • השקעה מינימלית

    $50,000

  • משך תקופת ההשקעה

    36 חודשים

  • בגיוס

Artaban Townhomes, Baltimore, MD

  • Baltimore, MD

  • Multifamily

  • מסלול הון

  • Baltimore, MD

  • Multifamily

  • מסלול הון

  • השקעה מינימלית

    $35,000

  • משך תקופת ההשקעה

    36 חודשים

  • בגיוס

epiic LP 1 קרן

  • קרן נדל"ן

  • מסלול הון

  • קרן נדל"ן

  • מסלול הון

  • השקעה מינימלית

    $30,000

  • משך תקופת ההשקעה

    36 חודשים


הצטרפו לקהילה הגלובלית של iintoo

עשינו את זה קל להתחבר עם משקיעים כמוכם, כך שתוכלו ליהנות מעושר של דעות וחוויות השקעה בנדל"ן - בשקיפות מירבית. הצטרפו היום והתחילו לשתף, ללמוד ולהשקיע עם מיטב המוחות.

התחילו עכשיו