נדל״ן בימי קורונה: כיצד נגיף אורגני משפיע על בטון ומתכת

נדל״ן בימי קורונה: כיצד נגיף אורגני משפיע על בטון ומתכת

November 10, 2020
23

כן, אנחנו זוכרים מה עשינו בקיץ האחרון, וכשמשווים אותו לקיץ 2020, בהחלט מוצאים קווים משותפים עם סרט אימה: ים ופיקניקים – out, היכרות צפופה עם השליח של Wolt – in; גיחה רומנטית לרודוס – out, הצטיידות זריזה במכולת של אהרון – in. הפנאי בתרדמת קיץ, חוסר הוודאות מאמיר: לא לשנה כזו פיללנו.

אבל לא הכל שחור, ואנחנו לא מתכוונים לאדום-צהוב-ירוק של גמזו: למרות שקשה להסתגל לשינויים שכפתה עלינו מגפת הקורונה, בסגנון החיים החדש שאליו מתרגל העולם קיימים גם אלמנטים מרעננים, שצפויים להישאר איתנו אפילו כששנת 2020 על מוזרויותיה תהיה היסטוריה. מי שיקרא את המפה ויבין את התמורות יהיה, כרגיל, זה שהמציאות תשחק לטובתו – בכל תחום, ובכלל זה בתחום הנדל״ן וההשקעות.

הזמנים הם שינוי

את זה אמר בוב דילן, ואם הוא זכה בפרס נובל – כנראה שיש דברים בגו. החיים הם שינוי מתמיד, אבל לרוב התמורות אינן ניחתות עלינו בין לילה ובאופן מלאכותי. השינויים הבולטים והמידיים שהביאה עמה מגפת הקורונה הם סגירת משרדים ומעבר לעבודה מרחוק (או לכל הפחות צמצום משמעותי של כוח האדם הפועל בתוך החלל הפיזי של הארגון), צניחה בפעילותם של מקומות ציבוריים הומים או צפופים, כגון קניונים, מסעדות וחללים לאירועים ולהופעות, ביטול נסיעות בארץ ולחו״ל, הימנעות מקשר בינאישי פיזי והידוק הארנק.

שוק הנדל״ן ספג גם הוא הלם ראשוני, אך כבר בחודש מאי החל להתאושש ובינתיים רשם עלייה של 13% בחיפושי בתים בפרברים ברחבי ארה״ב*. אחת הסיבות לכך היא שענף הנדל״ן אינו ״גוש״ יצוק וממוסמר במקומו, אלא מתנהג במודל הדומה לשמיכה: אם פתאום קר בצד ימין – זה רק אומר שהשמיכה זזה שמאלה. ואכן, אחת המגמות הנדל״ניות החמות בקורונה, זו שנהנית כעת מאחד החלקים הכי מפנקים של השמיכה, היא נהירה אל פאתי הערים.

הפרברים: מיתוג מחדש

אבא, אמא, שני ילדים וכלב? תשכחו מהקלישאה הקלאסית. מי שנוהר היום אל הפרברים הם דווקא ילדי דור ה-Y, אלה שעד היום העיר הייתה שמם השני. מפתיע? לקורונה היגיון משלה: קחו ריחוק חברתי עם איסור יציאה אל הפארקים והמרחבים, הוסיפו לו אפשרויות חסרות תקדים לעבודה מרחוק, וקבלו מילניאלים שמשוועים לאוויר צח ולאיכות חיים חדשה. אם נתרגם את זה למונחים של נדל״ן, מיאפים אורבניים, ילדי המילניום הפכו לכוח הקנייה הלוהט של הקוטג׳ים שבפאתי הערים הגדולות, עם דרישה הולכת וגוברת גם למגורים באזורים כפריים יותר, בין אם כבית ראשון ובין אם כבית שני. זאת ועוד, פתרונות Multifamily פרבריים מספקים לצעירים מעין שילוב מנצח בין יתרונות העיר ליתרונות הכפר, כשהם מהווים דיור בר-השגה, מאפשרים לחיות בפרברים בשכירות, להבדיל מרכישת נכס יקר, ונהנים ממגע אנושי בזכות נגישות החללים המשותפים לדיירי המתחם, בהם חדר כושר, בריכה, חדרי כביסה ומועדון קהילתי.

טרנד הפרברים אינו ״חדש מהניילונים״, והוא מתגלגל בכיוון הנכון כבר לא מעט שנים. אלא שגם בשדה הזה הקורונה הביאה עמה טוויסט משלה והוציאה את הצעירים מתוך הגודש העירוני המחניק-פתאום, עם עלייה בהתעניינות בפרברים של יותר ממחצית מ-100 שטחי המטרופולין הגדולים של ארה״ב*. ילדי דור ה-Y רוצים לנשום, והמצב חסר התקדים שנוצר, בו הצורך להגיע למשרד הפיזי מת והיכולת הטכנולוגית לעבודה מרחוק הרקיעה שחקים – מאפשר להם לשנות כיוון. ואם יש משהו שלא חסר בעולם בכלל, ובארה״ב בפרט, הוא שטחים ריקים לבנות בהם.

ביתי הוא מבצרי

שוק הדיור, אם כן, לא מיהר להיפגע, ונהנה אפילו מחיפזון ברכישות, מתוך חשש שהיסוס יציב את הקונה מול מחירים מטפסים. אך לא כל גזרות הנדל״ן הפגינו איתנות דומה. אולי לראשונה בהיסטוריה המודרנית חללים פיזיים ציבוריים נאלצו בהמוניהם לסגור שערים, וענף הנדל״ן, הידוע ביציבותו ארוכת השנים, ספג פגיעות, עם ירידה של 25% בערך נכסים במרבית הסקטורים**. אלא שהשלכות משבר הקורונה משתנות בהתאם לסוג הנכס, כאשר ככלל אצבע – מבנים שנועדו לקהלים גדולים של אנשים הם אלה שנפגעו בצורה הקשה ביותר, ובכלל זה מוסדות בריאות, קניונים, מקומות לינה ומעונות סטודנטים, אשר נמכרים כעת במחירים נמוכים למדי. אם בענף הלינה ומלונאות נרשמה, למשל, צניחת ערך של 37%, ענפים אחרים ספגו מהמורה שאינה משמעותית**.

ואולם מודל השמיכה אינו שוקט על שמריו. בחסות הקורונה מבני אחסון, מבנים תעשייתיים ומרכזי מידע רושמים מגמה אחרת – מפגיעות שאינן משמעותיות ועד לשגשוג ופריחה.

מה שרואים משם – רואים גם מכאן

נגיף הקורונה אינו עושה איפה ואיפה, ומטפס גם אל החלונות הגבוהים. כשזה מגיע אל חברות הנדל״ן הגדולות, המצב דומה לזה של המשקיע הפרטי: חוסר ודאות מאופק אל אופק, עיכובים אפשריים בבנייה ובתהליכים וניסיון לנווט לטובה את כל המצב הבלתי קרוא הזה. אחת הדרכים לעשות זאת היא מעבר לריכוזיות של ניהול המזומנים ברמת ההנהלה הגבוהה, בניגוד לסטנדרט הנדל״ני הלא-ריכוזי של לקיחת החלטות ברמת הנכס, כאלה המשפיעות על תזרים המזומנים של החברה. דבר אחד ברור: כדי להגיב נכונה למשבר הקורונה, צריך לפעול עכשיו.

ואכן, עסקי נדל״ן נוקטים בפעולות מגוונות, כל אחד לפי ראות עיניו: בעוד שיש כאלה המתמקדים בייצור מזומנים, בין אם על ידי קיצוץ ובהוצאות ובין אם בדרכים יצירתיות יותר, כדוגמת שחקנים המוצאים דרכים יצירתיות ל״חיסול״ מלאים של נכסי מגורים, אחרים מנתבים משאבים רבים לשיפור חוויית המשתמש הדיגיטלית בעולם שהופך יותר ויותר מקוון, למשל באמצעות ״בתים פתוחים״ וירטואליים״, וגופים נוספים מרכזים מאמצים בפיתוח פתרונות ספציפיים לסיטואציה, כמו שימוש בכלי ניתוח מתקדמים לקבלת תמונת מצב לוקאלית של מגמות הנכסים באזור נתון והשפעות המגפה על המקומיים, כל זאת מתוך ההבנה שבמציאות משתנה ללא הרף שיטת ה-one size fits all כבר לא תספק את אותן תוצאות. אצלנו ב-iintoo שולטת ההבנה שזיהוי נכון של שינויי הקורונה שיישארו עימנו גם אחרי שהאיום יוסר, הם המפתח להישרדות במשבר בענף הנדל״ן, ואף לצמיחה ממנו ובתוכו.

תשאלו את נערת הגומי

אז מה צפוי להישאר איתנו בתקופת הפוסט-קורונה המיוחלת? למרות אי-הוודאות החולשת כרגע על חיינו, ההערכות הבולטות בתחום הנדל״ן הן שהאופנה המתמשכת של חללי משרד פתוחים ומשותפים תגיע לסוף ימי הזוהר שלה, שקשישים לא ימהרו להעתיק את מקום מגוריהם לדיור מוגן, שנסיעות עבודה רבות יומרו במפגשים וירטואליים ובכך יפחיתו משמעותית את הצורך בשירותי ענף האירוח והמלונאות, שאנשים יתמידו בהרגלם החדש לבצע רכישות אונליין ויגבירו את הדרישה למקומות אחסנה, ושמוסדות לימוד רבים יעשו שימוש הולך וגובר באפשרויות למידה מקוונת.**

כל אלה ספקולציות, שכן התעשייה תמציא את עצמה מחדש במובנים רבים, והמציאות יכולה להתגלות ככזו שיצרה פתרונות והתאמות אחרים. למשל, ייתכן ומוסדות לדיור מוגן ישתנו בצורה שתפגין יכולות מעולות להתמודדות עם מגפה, מה שיהפוך אותם לחלופת מגורים בטוחה במיוחד. ואולם המסקנה נותרת בעינה: ככל שיתארך המשבר וסגנונות חיים חדשים יתקבעו, מה שיכריע אילו ענפי נדל״ן יתחממו מתחת לשמיכה הוא היכולת להתכוונן אלסטית למציאויות חדשות. במילים אחרות, תגובה מהירה, קשובה ויצירתית תקבע מי ירוויח ומי יפסיד. תשאלו את נערת הגומי בקרקס, שלעולם אינה מאבדת את הכדור הכחול: בזכות היכולת שהיא מפגינה לסובב בחדות, במהירות ובגמישות שיא את גופה בכל זווית – הכדור, בסופו של דבר, תמיד נשאר אצלה, ואיתו התשואות.

מקורות:

https://www.cnbc.com/2020/06/18/coronavirus-update

** https://www.mckinsey.com/industries/private-equity


הזדמנויות ההשקעה שפתוחות לך

  • בגיוס

Villa Nueva Apts., Houston, TX

  • Houston, TX

  • Multifamily

  • מסלול חוב

  • Houston, TX

  • Multifamily

  • מסלול חוב

  • השקעה מינימלית

    $35,000

  • משך תקופת ההשקעה

    36 חודשים

  • בגיוס

Villa Nueva Apts., Houston, TX

  • Multifamily

  • מסלול הון

  • Multifamily

  • מסלול הון

  • השקעה מינימלית

    $50,000

  • משך תקופת ההשקעה

    36 חודשים


הצטרפו לקהילה הגלובלית של iintoo

עשינו את זה קל להתחבר עם משקיעים כמוכם, כך שתוכלו ליהנות מעושר של דעות וחוויות השקעה בנדל"ן - בשקיפות מירבית. הצטרפו היום והתחילו לשתף, ללמוד ולהשקיע עם מיטב המוחות.

התחילו עכשיו