בלוג

מתכננים השקעות נדל"ן בארה"ב? מושגי הנדל"ן שכדאי שתכירו

מתכננים השקעות נדל"ן בארה"ב? מושגי הנדל"ן שכדאי שתכירו
26/11/2015
החלטתם להשקיע בנדל"ן בארה"ב? מצוין. אז במה תשקיעו ב- Multi Family או שאתם מעדיפים Single Family Homes? אם אתם לא מכירים את המושגים האלה אתם בבעיה. לפניכם רשימת מושגים שבלעדיהם אסור לכם להיכנס לתחום ההשקעות בארה"ב.

השקעה במדינה זרה דורשת הכירות עם התרבות העסקית והז'רגון המאפיין את התחום. השקעות נדל"ן בארה"ב לא שונות. אמנם בישראל קיימת תחושה שהשוק הישראלי דומה לשוק האמריקאי אך קיים שוני מהותי שדורש מהמשקיע הישראלי להתכונן. להלן כמה מושגים שכדאי להכיר.

Appreciation - עלייה בשווי הנכס כתוצאה מתנודות השוק

Accredited Investorמשקיע כשיר, ההגדרה של מהו "משקיע כשיר" משתנה ממדינה למדינה, בהתאם לרגולציה המקומית, ומטרתה להגן על המשקיע הפרטי. לדוגמה, במסגרת חוק ה- JOBS  ACT שהועבר ע"י הנשיא אובמה בשנת 2014 במטרה להקל על גיוס כספים באינטרנט בשיטת מימון המונים, משקיעים אמריקאים העונים על הגדרת "משקיע כשיר" יכולים להיחשף להשקעות ולהשקיע בהן.

Assessor - שמאי שתפקידו להעריך את הנכס לצרכי מיסוי.

Current returns - הכנסה שוטפת מנכס מניב, כגון: multi family או נכס מסחרי, המתקבלת בגין הרווח מדמי השכירות.

CAP Rate - שיעור ההיוון התפעולי או היחס בין שווי הנכס להכנסה התפעולית נטו שהוא מניב ((NOI, לפני הוצאות המימון (או במילים אחרות, אחוז התשואה שהנכס יניב אם היה נרכש במזומן). למעשה, שיעור ה CAP משקף את התשואה הגולמית הממוצעת לאורך זמן. מומחי נדל"ן ואנליסטים אף משתמשים בשיעור ההיוון התפעולי כאינדיקציה ליציבות השוק ומה עתיד להתרחש בו.

Deed - מסמך משפטי המעיד על קשר הנכס ובעליו, שטר בעלות בנכס.

Durability - שרידות. מונח מרכזי בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב. המשמעות של המונח היא שגם היא השוק במצב גרוע הוא יתאושש, רק צריך לחכות ולהיות סבלניים.

Development - פרויקט ייזום של נכס הכולל בדר"כ רכישת קרקע ובניית בניין.

Distressed Asset - נכס ששוויו ירד באופן חד כתוצאה מהפסדים בפועל, עודף סיכון אשראי, נפילת השוק או סיכון בנזילות.

Fair market value - שווי שוק של נכס מסוים

Foreclosure - נכסים הנמצאים תחת כינוס נכסים. נכסים אלה נמכרים, בדרך כלל, במחיר נמוך משוויים המקורי ונחשבים ל"מציאה" בקרב משקיעי הנדל"ן.

IRR - שיעור התשואה הפנימי המהווה מדד לבחינת כדאיות ביצוע השקעות ומצביע על יעילותה ואיכותה של השקעה ספציפית (בשונה מ- NVP המצביע על גודלה וערכה). ערך השת"פ משקף את מחיר ההון לפרויקט שבו הערך הנקי (NVP) של הפרויקט יהיה שווה אפס.

K1 - על כל השקעה בנדלן בארה"ב חלה חובת דיווח לרשויות המס בארה"ב. תהליך הדיווח לרשויות המס מבוצע אך ורק ע"י גורמים המוסמכים לכך מטעם רשויות המס האמריקאיות. K1 הינו אחד מהטפסים הנדרשים להשלמת התהליך והינו מונפק לכל משקיע שהינו חלק מה- LLC המחזיק בנכס.

Legal description - מסמך משפטי המתאר את הנכס ומיקומו

Multi Family - נכסים הדומים שכונה או בניין משותף, אך בניגוד אליהם הדירות אינן מופרדות ברישום בטאבו ולכן לא ניתן למכור דירה בודדת מתוך הנכס, אלא אך ורק את הפרויקט כולו. השקעה בנכס Multi family מאפשרת ליהנות מהכנסה שוטפת הנובעת מדמי השכירות שמשלמים דיירי המתחם. חשוב לזכור כי השקעה במתחם שכזה אינה מקנה בעלות על דירה במתחם אלא אחוזים בפרויקט עצמו.

Net Present Value - NPV - שיטה לחישוב תזרים מזומנים לאחר ניכוי הכוללת את ערך הזמן של הכסף בבחינה של השקעת הון בפרויקט. חישוב הערך הנוכחי הנקי של הנכס קובע אם ניתן להרוויח מפרויקט יותר או פחות משיעור התשואה הרצוי ומהווה מדד לצורך ניתוח הרווחיות של השקעה מסוימת.

Single Family Homes - החלום האמריקאי – בית צמוד קרקע, עם גינה, המיועד למגורים של משפחה אחת.

Underwater Mortgage (Negative Equity) - כאשר סכום ההלוואה עולה על השווי הנוכחי של הנכס. מצב כזה עלול להתרחש כאשר ערך הנכס יורד בשל אירוע דרמטי כלשהו ועלול להתקיים מצב בו ערכו של הנכס ירד מתחת לערך המשכנתא. Equity הוא הפער בין שווי השוק של הנכס לבין יתרת חוב המשכנתא.

Value add - פרויקט השבחה של נכס נדלני, כגון: נכס בעל זכויות בניה שטרם נוצלו במלואן או נכס שבו השכירות הנגבית מהדיירים נמוכה משמעותית מהשכירות הממוצעת בשוק.

Yield - ערך התשואה המייצג את הרווח או ההפסד באחוזים ומשקף את היחס בין שווי השקעה בנקודות זמן שונות.

וזה רק על קצה המזלג. היכרות מעמיקה עם השוק דורשת מכם גם להכיר את ההתנהלות המקובלת, דרכי השיח וליצור קשרי עבודה וידידות עם האנשים הנכונים. כדי לחסוך לכם את כל העבודה הקשה ולהשאיר אתכם עם תשואה גבוהה הוקמו חברות השקעה כגון iintoo. חברות אלה מאחדות את המשקיעים יחדיו ומאפשרות להם ליהנות מליווי מקצועי של מומחים המכירים לעומק את עולם ההשקעות נדל"ן בארה"ב, זאת בנוסף להתנהלות שקופה והגונה ששומרת עליכם לאורך כל הדרך.
רוצה להיכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן ללא תשלום וללא התחייבות?

הירשם עכשיו

קטגוריות: השקעות, השקעות נדל"ן בארה"ב

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות