בלוג

מה עדיף לכם – קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים?

מה עדיף לכם – קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים?
15/11/2015
בשנים האחרונות נוספו מושגים שונים לעולם הנדל"ן הישראלי. במאמר הזה ננסה לעשות סדר במושגים שנשמעים דומים אך ההתנהלות במסגרתם שונה לחלוטין – קבוצות רכישה, קבוצות רוכשים וקבוצת משקיעים.

נתחיל מהסוף – הבחירה בין הקבוצות תלויה ביכולות הרוכש ובצרכיו. העדפה בין קבוצה זו או אחרת תלויה לחלוטין בכל אדם ואדם ואין תשובה אחת גורפת. על מנת שתוכלו לקבל החלטה מושכלת על בסיס ידע ובהתאם לצרכים שלכם, נביא כאן סקירה על יתרונותיה וחסרונותיה של כל קבוצה.

קבוצת רכישה – הוזלה של 15%-20%

יתרון הדגל של קבוצות רכישה היא בהוזלת עלויות. מכיוון שמדובר כאן בהתאגדות של אנשים פרטיים הרוכשים יחד את הקרקע, ופעמים רבות אף בונים עליה במשותף, נוצר פוטנציאל לחיסכון משמעותי. החיסכון בעלויות נובע מתשלום מס רכישה על הקרקע בלבד, אי תשלום  מע"מ במקרה והקרקע נקנית  מאנשים פרטיים, חסכון בשלב הבניה ואפשרות לתנאי מימון טובים יותר בהשוואה לרוכש בודד. מעבר ליתרונות הפיננסים, חברי קבוצת הרכישה יכולים להשפיע על הרכבה בכך שהם מצרפים אליה חברים ובני משפחה, ומבטיחים שחברי הקבוצה יהיו מהמיליה שלהם.

אך מול היתרונות ישנם חסרונות – על חברי הקבוצה לשלם את כל ערך הקרקע בזמן הרכישה גם אם אישור הבניה מתקבל חודשים אחרי, קיימת אפשרות לעליה בהוצאות לאורך חיי הפרויקט, אנשי הקבוצה שלרוב לא מגיעים מעולם הנדל"ן מוצאים את עצמם מתמודדים עם כרישי נדל"ן (ספקים, קבלנים) וחברי הקבוצה תלויים בדעת הרוב, גם אם אינה תואמת את דעת הרוכש הבודד.

קבוצת רוכשים – ליהנות מכוח הרוב ללא תלות ברוב

קבוצת רוכשים היא התאגדות לצורך רכישה משותפת של יחידות דיור בפרויקט.  אמנם קבוצה מסוג זה אינה מספקת לחבריה חיסכון בעלויות כמו קבוצת רכישה אך עדיין מדובר בחיסכון ניכר (כ- 10%), כאשר כוחה של הקבוצה בה לידי ביטוי מול הקבלן בקבלת הטבות במפרט הטכני ובמחיר יחידות הדיור.

היתרון המרכזי (וזה כמובן בעיני המתבונן) היא בסיכון נמוך יותר (כאשר התוצאה היא חיסכון נמוך יותר). יתרונות נוספים מתבטאים באפשרות לפריסת תשלומים, פטור ממס רכישה עד לסכום הקבוע בחוק, משך ביצוע קצר מכיוון שלרוב הרכישה מתבצעת לאחר תחילת הבניה והבטחת מחיר הנכס מראש.

החיסרון העיקרי של קבוצה מעין זו טמון במחיר שהוא גבוה יותר מקבוצת רכישה. בנוסף, בדומה לקבוצת רכישה, גם כאן אנשי הקבוצה עלולים למצוא את עצמם מתמודדים בעולם לא מוכר שלא מרחם על המתחילים.

ואם אתם רוצים להשקיע?

הדיון בקבוצת רוכשים או קבוצת רכישה הוא נכון למעוניינים לרכוש נכס ולגור בו. אך מה אם אתם רוצים להשקיע בתחום הנדל"ן, לאו דווקא באמצעות רכישת נכס, וליהנות מתשואה הונית או חודשית יפה? כאן נכנסת למשוואה קבוצה נוספת – קבוצת משקיעים. קבוצת משקיעים מציעה מודל השקעה ייחודי, ומאפשרת לבצע השקעה תוך גידור סיכונים וליווי מקצועי צמוד של מומחים בתחום הנדל"ן. לקבוצות אלה שני תפקידים בעולם הנדל"ן - מצד אחד הן מאפשרות לכל משקיעי פרטי, קטן או מתחיל, להצטרף לעולם ההשקעות בנדל"ן בסכום נמוך יחסית של החל מ- 100,000 ש"ח, כאשר כל המשקיעים המאוגדים יחד לקבוצת השקעה מהווים כוח פיננסי שיש להתחשב בו. מצד שני הן מאפשרות ליזמים ולקבלנים ליהנות מהשלמת הון שלא דרך גוף מוסדי, תוך שהם מתחייבים להתנהלות העומדת תכנית עסקית מפורטת שאושרה מראש. קבוצות אלה מוקמות, לרוב, באמצעות חברות המתמחות בתחום, שתפקידן הוא שמירה על האינטרסים של המשקיעים באמצעות מספר כלים:

  • מבנה משפטי – קבוצת המשקיעים מאוגדת תחת חברה ייעודית (LP) כאשר החברה המנהלת משמשת כשותף מנהל.

  • הכסף אינו מנוהל – החברה המנהלת קוראת לכסף רק במועד ההשקעה והכסף שחברי הקבוצה משקיעים מועבר לחשבון בנק ייעודי נפרד. זאת ועוד, לאורך חיי ההשקעה מועבר הכסף ליזם בהתאם לאבני הדרך בתכנית העסקית שאושרה מראש על ידי ועדת ההשקעות של הגוף המנהל.

  • שקיפות ובדיקות מקדימות – החברה המנהלת מבצעת את כל בדיקות הנאותות הנדרשות עוד לפני גיוס הפרויקט. במהלך הפרויקט מתחייב היזם לעמוד בתכנית עסקית שאושרה מראש ע"י ועדת ההשקעות, תוך הקפדה על דיווח שוטף בהתקדמות הפרויקט והתרעה על כל בעיה או עיכוב.

  • צוות מומחים – את הקבוצה מלווה צוות מומחים המספק מידע וליווי מקצועי לאורך כל חיי ההשקעה.


באיזו קבוצה תבחרו?

התשובה לשאלה זו תלויה בכם. אבל הנה כמה שאלות שחשוב שתשאלו את עצמכם לפני הבחירה:

  • מהי מטרתכם? השקעה או רכישה לשם מגורים?

  • מהו תזרים המזומנים שלכם? האם אתם יכולים לעמוד בדרישות התזרים של הקבוצה?

  • עד כמה אתם מצפים שהקבוצה תגן עליכם?

  • כמה זמן ואנרגיה אתם מוכנים להשקיע בקבוצה אליה אתם מצטרפים ובלמידה של תחום לא מוכר?


 

רוצה להיכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן ללא תשלום וללא התחייבות?

הירשם עכשיו

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות