בלוג

מהם 5 השיקולים המרכזיים בעת בחירת השקעות בנדלן?

24/10/2017
יש לכם כמה מאות אלפי שקלים שאותם אתם רוצים להשקיע בנדל"ן, ואתם מחפשים חברת השקעות לבצע דרכה את ההשקעה. בניסיון לשכנע אתכם להשקיע דרכה, כל אחת מהחברות הללו, מצהירה כי היא בוחנת כל הזדמנות והזדמנות במטרה להבטיח שכספכם יושקע אך ורק בהשקעות הטובות ביותר. אפשר להניח שרובן אכן מתכוונות למה שהן אומרות, אך מה זה בדיוק אומר "לבחון השקעה", ועד כמה דומה תהליך הבחינה הזה בין חברות ההשקעה השונות?

ובכן, אין ספק שתהליך בחינה כלשהו מתקיים בכל חברת השקעות סביב כל אחת מהשקעותיה, אך תהליך זה יכול להשתנות מאוד בין חברה לחברה, ובהמשך לכך להשפיע על הצלחת השקעותיה ועל הסיכון והסיכוי שלכם כמשקיעים, בהעמדת הונכם לטובת השקעות אלה. ניתן להניח כי מרבית חברות ההשקעה בנדל"ן שואפות לטייב את תהליכי הבחינה שלהן כמיטב יכולתן, אם כי לא תמיד אפשר לומר שזה מספיק.

יחד עם זאת, במקום לנסות ולתאר את פעילות החברות האחרות, בשורות הבאות נפרוש בפניכם את 5 השיקולים המרכזיים (לצד שיקולים היקפיים נוספים), שבאים לידי ביטוי בתהליך בחירת השקעות בנדלן שמבצעת רשת ההשקעות החברתיות בנדל"ן של iintoo, במטרה להבטיח לכם המשקיעים, את המטרה האולטימטיבית, להרוויח כסף על השקעותיכם בעולם הנדל"ן. חלק מהשיקולים שנציג הם שיקולים ברורים ומוכרים, אבל הסוד הוא לא רק במהות השיקולים, אלא גם, ואולי בעיקר, באופן, ביסודיות ובהיקפי הבחינה שמבצעת iintoo.

רשת השקעות הנדל"ן של iintoo מקפידה על ביצוע תהליך הבחינה של הזדמנויות השקעה על פי שלושה צירים מרכזיים:

  • ציר הזמן – בחינת ההשקעה על פי נתוני עבר, מצב נוכחי ותחזיות לעתיד

  • ציר המרחב – בחינת ההשקעה החל מרמת הנכס והרחוב, דרך שורה של מעגלים במרחב עד המעגל המאסף של שוק הנדל"ן הארצי והעולמי

  • ציר המהות – בחינת ההשקעה על פי מערך שלם של מרכיבים נדל"ניים, כלכליים, משפטיים, עסקיים, חברתיים, טכנולוגיים, גאוגרפיים, מדיניים ופוליטיים


לכל ציר ולכל מרכיב ישנו משקל שונה בתהליך הבחינה, אך בסך הכל נוגע התהליך בכל אחד מהפרמטרים שיכולים להשפיע במידה כזאת או אחרת, על החלטת ההשקעה. אם זה נשמע לכם מורכב, אתם לא טועים. ישנן לא מעט הזדמנויות השקעה שנופלות בתהליך הבחינה המוקפד של iintoo, ומוצאות את דרכן אל תיקי ההשקעות של חברות השקעה אחרות בישראל, שם יכולות אותן השקעות ליהנות מיד קלה יותר על ההדק.

  1. מיקום הנכס ואיכות היזם

    מיקום הנכס הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר, וגם אחד המוכרים שבהם, במיוחד בעת בחירת השקעות נדל"ן בארה"ב. שוויה של דירה בלב מנהטן יהיה גבוה מונים רבים על פני דירה זהה בפרבר כפרי בארקנסו. שוויו של בית על כביש ראשי בלב מנהטן יהיה שונה משוויו של בית זהה הממוקם עשרות מטרים משם, באותו רחוב, אך בסביבת ריאה שקטה וירוקה.בבחינת מיקום הנכס, נבדקים פרמטרים סביבתיים רבים ומגוונים כמו: עיר, שכונה, רחוב, חלק ברחוב, קירבה לעורקי תחבורה, מרכזי תעסוקה, מרכזי מסחר, מבני חינוך, חוף הים, שדה תעופה, אזור תעשייה וכדומה. כמו כן, נבחנים נתונים דמוגרפיים של האזור בו ממוקם הנכס, לרבות מאפייני והרכב האוכלוסייה, רמת ההכנסה, רמת החינוך, רמת הפשיעה וכן הלאה. בבחינת מיקום הנכס, נבחן המצב הנוכחי וכן מגמות מסתמנות שיכולות להצביע על שינויים סביבתיים ולוקאליים שעשויים להתפתח לאורך תקופת ההשקעה. כך למשל, כוונות להקמת אזור תעשייה בקרבת הנכס במהלך תקופת ההשקעה, יכולות לפגוע באטרקטיביות הנכס, בעוד שבניית קאנטרי קלאב מודרני בקרבתו יכולה דווקא להשביח את ערכו. איכות היזם הינו גורם לא פחות חשוב ממיקום הנכס. זהותו, יכולותיו, המוניטין שלו ורקורד היזמות שלו, יכולים להשפיע בצורה דרמטית על הסיכון בהשקעה, ועל כן, כפי שנסביר בהמשך, מתכנסים יחד לשיקול חשוב ומרכזי בכל השקעה בבנייה חדשה/ השבחת מבנים בה מעורב יזם.בבחינת מיקום הנכס מבצעת iintoo בדיקה יסודית ומוקפדת של היזם המבצע, לרבות פגישה פנים אל פנים בנכס עצמו, בדיקת רקורד ומוניטין ועבודה עם יזמים בעלי איתנות פיננסית וניסיון בסוג הנכסים הספציפי. שיתוף הפעולה האסטרטגי של iintoo עם ענק אשראי הנדל"ן Meridian Capital, מעניק ל-iintoo גישה בלעדית ויוצאת דופן לנתוני עומק קריטיים על כל יזם ושחקן פעיל בשוק הנדל"ן האמריקאי.

  2. הערכת שווי הנכס

    שוויו של הנכס הוא עמוד התווך שעל פיו נקבעים מודל המימון לרכישתו, פוטנציאל הרווח בהשקעה, מיסוי על ההשקעה ועלויות ביטוח, אך יותר מכל שוויו האמיתי של הנכס יכול להצביע על מידת אטרקטיביות ההשקעה בו. הערכת שוויו של נכס נדל"ן מתייחסת לשוויו האמיתי והריאלי ולא למחירו בפועל. כמו בכל השקעה בכל שוק, נכס שאותו ניתן לרכוש במחיר נמוך יותר משוויו, הוא נקודת פתיחה נהדרת, ובכל תהליך בחינה של השקעה יש לבחון את המחיר הנדרש על הנכס ביחס לשוויו האמיתי.הערכת שווי הנכס יכולה להתבצע על פי שלושה מודלים מרכזיים, בהתאם לסוג הנכס, גילו ומטרות ההשקעה:

    • הערכה השוואתית – קביעת שוויו של הנכס באמצעות השוואתו לנכסים דומים בסביבה הקרובה, שנמכרו לאחרונה

    • הערכת עלויות – ריכוז כלל העלויות לרכישת/ שיפוץ/ בניית הנכס בניכוי פחת – מתאים בעיקר לנכסים בבנייה חדשה

    • הערכת הכנסות – קביעת שווי הנכס בהתאם להכנסות הצפויות ממנו – מתאים בעיקר לנכסים להשכרה


    הערכה מקצועית חייבת לקחת בחשבון את שלושת המודלים על מנת להבטיח את מהימנות ההערכה.

  3. מטרת ההשקעה ואופק ההשקעה

    מטרת ההשקעה מהווה חלק חשוב ומרכזי בבחירת השקעות בעולם הנדל"ן, במיוחד לאור רמת הנזילות הנמוכה והיקף ההשקעה הגבוה המעורבים בהשקעות מסוג זה. חוסר בהירות לגבי מטרת ואופק ההשקעה, יכול להוביל לתוצאות בלתי צפויות, לרבות מצוקה פיננסית בגין תזרים מזומנים שלילי (בעיקר כאשר מדובר בהשקעה ממונפת), ואף הפסדי הון בהשקעה.כך למשל, נכס נדל"ן עשוי להיות מאוד אטרקטיבי כנכס מניב להשכרה, ובו בזמן לגלם פוטנציאל נמוך מאוד ליצירת רווח בעסקת השבחה ומכירה מהירה. נכס כזה יכול ליצור סיכון גבוה עבור משקיע נדל"ן המעוניין לבצע עסקת flip מהירה מחד, אך להציע פוטנציאל גבוה למשקיע המעוניין ליצור לעצמו הכנסה פאסיבית לאורך זמן מאידך.השקעות הנדל"ן ב-iintoo נמתחות על פני טווח של 18-36 חודשים לכל היותר, וכל התחשיבים הפיננסיים מבוססים על טווח זמן זה על מנת להבטיח התאמה מלאה בין ההון העומד לרשות ההשקעה ובין לוחות הזמנים והמטרות שנקבעו עבורה.

  4. צפי תזרים מזומנים ותשואה

    הרווח על ההשקעה, היא הסיבה המרכזית שבגינה מתבצעת ההשקעה מלכתחילה. בכל תהליך בחינה של הזדמנות השקעה, מגובש צפי לתזרים המזומנים ולתשואה הפוטנציאלית בהשקעה, שני פרמטרים המשקפים את הכדאיות הכלכלית של ההשקעה. צפי זה מהווה מרכיב מרכזי בקבלת החלטת ההשקעה. בתהליך הבחינה, נלקחים בחשבון שווי הנכס (סעיף 2) ומטרת ההשקעה (סעיף 3), המשפיעים ישירות על התוצאות הכלכליות הצפויות בהשקעה.במחלקת האנליזה של iintoo מבוצע צפי תזרים מזומנים וצפי תשואה באמצעות כלים פיננסיים וסטטיסטיים מקצועיים, בהתאמה לסוג ומטרת ההשקעה ובהתאם לתחזיות כלכליות לאורך תקופת ההשקעה:

    • חישוב תזרים מזומנים מהשכרת הנכס

    • העלייה הצפויה בערכו של הנכס בגין השפעות כלכליות ברמת המאקרו והשפעות נדל"ניות ישירות

    • חישוב הפחת על הנכס והשלכות המיסוי

    • אנליזת עלות-תועלת בפרויקטי שיפוץ והשבחה

    • חישוב הוצאות שוטפות, הוצאות מימון והוצאות טיפול וניהול ההשקעה



  5. השקעה בבנייה חדשה מול השקעה בנכס קיים

    השקעה בנכסים מבנייה חדשה היא השקעה הכרוכה בסט שונה מאוד של סיכונים ותועלות מול השקעה בנכסים קיימים. כך למשל, בנייה חדשה מציעה תמחור אטרקטיבי יותר ומאפשרת גמישות גבוהה יותר בתכנון ועיצוב הנכס, אך גם כרוכה בסיכונים בגין עיכובים בהשלמת תהליך הבנייה, עלייה בלתי צפויה בסך עלויות הבנייה והיעדר נכס מוחשי מוגמר.לעומת הבנייה החדשה, נכס קיים מציע בטחון רב יותר סביב נכס קיים ומוחשי ומאפשר טווחי השקעה לפרקי זמן קצרים יותר, אך במקביל מציב סיכונים בקשר לבעלות, מסמכים ועניינים משפטיים סביב הנכס.על פי ניסיונה הרב של רשת iintoo בעולם ההשקעות בנדל"ן, יכולת ההתאמה בין סט הסיכונים והתועלות ובין סוג ההשקעה (בנייה חדשה/ נכס קיים), היא אחת מיכולות המפתח במזעור הסיכון בהשקעה, ובהתאם לכך פיתחה החברה שורה של קווים מנחים ודקדקניים לבחינת השקעות בכל אחד מסוגי השקעה אלה:

    • בדיקה יסודית ומוקפדת של היזם המבצע.

    • בחינה מדוקדקת של הנכס, הבעלות בנכס, מסמכים משפטיים, עבודה מול הרשויות ויצירת מעטפת משפטית הרמטית לאבטחת זכויות המשקיעים בנכס

    • בדיקה הנדסית ומבנית של נכסים קיימים והערכת עלויות שיפוץ, שיקום והשבחה עד רמת התשתיות ויסודות המבנה




השיקול שלכם – השקעה בנדל"ן דרך iintoo


בתהליך בחינת ההשקעה, אי אפשר ואסור להתעלם גם מחלקכם כמשקיעים וכבעלי ההון בתהליך. בחירה וניהול נכסי נדל"ן לאורך זמן ועל בסיס מטרות רווח, היא אינה משימה שמתאימה לכל אחד, לא בהיבט של יכולות מקצועיות נדרשות ולא בהיבט של זמן ותשומת לב שיש להשקיע בתהליך ההשקעה. מהרגע בו החלטתם להשקיע את הונכם בשוק הנדל"ן, יהיה עליכם לבצע את תהליך הבחינה שלכם, ולעשות זאת בשני ערוצים מרכזיים:

בחינת ובחירת חברת ההשקעות

תחילה עליכם לבחור את חברת ההשקעות שדרכה תשקיעו את כספכם, ובהיבט זה עליכם להתייחס לחברת ההשקעות כאילו הייתה נכס נדל"ן להשקעה, ולבחון את איתנותה הפיננסית, את המוניטין שלה, את הרקורד וביצועי ההשקעות שלה, את ההשקעות והשווקים בהם היא מתמחה, את שותפיה ורשת הקשרים העומדת לרשותה, את אסטרטגיית ההשקעה שהיא מיישמת, את הבטחונות שהיא מעמידה לרשותכם, את המעטפת המקצועית, המשפטית והמסחרית הכוללת שדרכה יושקע הונכם בנכסי נדל"ן ולבסוף, את תהליך בחינת ההשקעות המיושם על ידה ועד כמה תהליך זה הוא תהליך ממצה, לוגי ומקצועי.

בחינת ובחירת ההשקעות הנבחרות

לאחר שבחרתם את חברת ההשקעות דרכה תשקיעו את הונכם, עליכם לבחור את ההשקעות המתאימות לכם מבין כלל ההשקעות המוצעות על ידה. בהיבט זה, אתם רוצים לוודא שחברת ההשקעות מעמידה לרשותכם את כל המידע הנדרש לכם כדי שתוכלו לעבור תהליך בחינה עצמאי משלכם, אך בראש ובראשונה אלו הן מידת האמון שאתם נותנים בחברה בה בחרתם וביכולותיה ומידת הביטחון שאתם חשים בעבודה עם אותה חברה, שיבטיחו לכם שכל ההשקעות המוצעות לכם הן איכותיות, כשאתם רק צריכים להביא את עצמכם אל השולחן.

אם טרם הצטרפתם לאלפי המשקיעים הרשומים של רשת iintoo, אתם מוזמנים להגיע למפגש היכרות אינטימי במשרדי iintoo, בו תוכלו להכיר את הדמויות הפועלות, לקבל מידע מפורט על פעילות החברה, ולהכיר גם את התהליכים המקצועיים שמיישמת החברה ביתר פירוט. משקיעי iintoo נהנים מעשרות הזדמנויות השקעה המוצעות להם בפורטל המשקיעים של הרשת, ובמיוחד נהנים מהיכולת להשקיע את כספם תוך מתן אמון מלא ביכולות של iintoo לבצע השקעות נדל"ן חכמות, אטרקטיביות ובטוחות לטובת המשקיעים ברשת.

קטגוריות: נדל"ן

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות