בלוג

מהי בועת נדל"ן ואיך תזהו אותה לפני שהיא קורסת?

מהי בועת נדל"ן ואיך תזהו אותה לפני שהיא קורסת?
27/07/2016
בשנת 2008 פרץ משבר הסאבפריים בארה"ב, משבר שהפך במהירות למשבר פיננסי גלובלי אשר הזיכרון הקולקטיבי שלו מלווה אותנו עד עצם היום הזה. משבר זה הוא התוצאה של התפוצצות בועת הנדל"ן הגדולה ביותר בהיסטוריה. סיפורו המדהים של הגורו הפיננסי, ד"ר מייקל ברי, שהצליח לזהות את הבועה, לחזות את קריסתה ולייצר רווח של 2.7 מיליארד דולר, מלמד אותנו שאם מביטים לשוק בעיניים, אפשר בהחלט לזהות את הבועה ואפשר גם להפיק ממנה רווח.

לא כל עלייה במחירי הנדל"ן משקפת בועת נדל"ן, וכדי להיות מסוגלים לזהות בועת נדל"ן ולהיערך לקראתה, חשוב להבין את הרקע הכלכלי שעומד מאחוריה. מחירי הנדל"ן, כמו מחיריהם של מוצרים אחרים הנמכרים בשוק החופשי, נקבעים בהתאם לשני כוחות כלכליים רבי עוצמה: ביקוש והיצע. כאשר רמת הביקוש גבוהה יותר מרמת ההיצע, בהכרח ייווצר לחץ לעליית מחירים בשוק, ולהיפך.

ככלל, שוק בריא הוא שוק שהתנאים המבניים בו משקפים מצב קבוע של עודף ביקוש. עודף ביקוש זה יוצר לחץ מסויים לעליית מחירים מינורית, הדרגתית וקבועה לאורך זמן (אינפלציה). לעומת זאת, ישנם מצבים בהם חווה השוק שינויים מבניים המגדילים את רמת הביקוש באופן חד ומהיר. כך למשל, את עליית מחירי הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות, ניתן לייחס לארבעה שינויים מבניים מרכזיים:

  1. העלאת המס על רווחי הון – מהלך רגולטורי שהוביל להסטת כספי משקיעים משוק ההון לשוק הנדל"ן.

  2. עלייה בתוחלת החיים – דירות ההורים אינן מתפנות, אך הדור הצעיר זקוק לפתרונות דיור.

  3. עליית יהודים – עלייה של יהודים מרחבי העולם ארצה, בריכוזים גבוהים ולאורך זמן.

  4. היצע נמוך – תגובה ממשלתית איטית ותהליכים ארוכים של אישור ובנייה, אינם מאפשרים להדביק את הביקוש הגבוה.


במצב זה, יחווה השוק עליית מחירים חדה ומהירה יחסית. בישראל למשל, חווה שוק הנדל"ן עלייה של כ-55% במחירי הדיור מאז שנת 2003, וזאת לעומת עלייה ממוצעת של כ-10% במדינות OECD בתקופה המקבילה.

שאלת מיליון הדולר בהקשר זה היא, האם עליית מחירים זו משקפת בהכרח היווצרות של בועת נדל"ן, והאם וכיצד ניתן לזהות את הבועה בזמן? ובכן, שוק הנדל"ן נע במחזוריות קבועה של ארבעה שלבים מרכזיים: התאוששות, התרחבות, עודף היצע ומיתון, והתשובה לשאלה זאת, טמונה בשלבי ההתרחבות ועודף ההיצע.

בשלב ההתרחבות, מתבצעת בנייה מסודרת של מבני דיור, מסחר ותעשייה, הפוגשים רמת ביקוש בריאה מצד השוק. רמת הצמיחה הכללית במשק מגבירה את רמת הביקוש למבנים מכל הסוגים, אך מאחר ותהליכי האישור והבנייה של מבנים חדשים אורכים זמן רב, חולפות מספר שנים בהן הביקוש הולך ועולה מבלי שנוצר מלאי חדש של מבנים, שיספקו את אותו ביקוש. במצב זה, עולים מחירי הנדל"ן בצורה חדה ויחד איתם עולים גם מחירי השכירות.

שלב ההתרחבות מגיע לשיאו כאשר תפוסת המבנים חורגת מהממוצע ארוך הטווח, וכאשר מחירי השכירות לא רק עולים, אלא עולים בקצב יותר ויותר מהיר. במצב זה מחירי הנדל"ן אינם משקפים עוד את הערך הריאלי של נכסי הנדל"ן, אלא את הציפיות ההולכות וגוברות של המשקיעים בשוק. המשקיעים מצדיקים את המחירים הגבוהים בצמיחה העתידית הצפויה, ובהתאם לכך מוכנים לשלם מחירים גבוהים יותר עבור המבנים והקרקע, ואף משקיעים בפרויקטי בנייה חדשים שיספקו מענה לצמיחה העתידית.

בסיום שלב ההתרחבות, מגיע השלב בו ניתן לזהות את סימני האזהרה להתהוות ולהתפוצצות בועת נדל"ן, שלב עודף ההיצע:

  1. עלייה במספר המבנים שאין להם קונה, וירידה בקצב עליית מחירי השכירות – פרויקטי בנייה שהתחילו לפני מספר שנים, מגיעים כעת לסיומם, ומתחילים להרוות את צמאון השוק. מאחר ותפוסת המבנים עדיין גבוהה יותר מהממוצע ארוך הטווח, מחירי השכירות ממשיכים לעלות, אך כעת קצב העלייה שלהם הולך ויורד, וזהו סימן האזהרה הראשון להתפוצצות בועת הנדל"ן.

  2. תפוסת המבנים נופלת מתחת לממוצע ארוך הטווח – התחלות הבנייה נפסקות, אך פרויקטים המגיעים לשלבי הסיום שלהם עדיין "זורמים" אל השוק ויוצרים עודף היצע משמעותי של מבנים, באופן שיוצר מהפך פתאומי ביחסי הביקוש מול ההיצע.

  3. עלייה בשיעור הריבית במשק – על מנת להתמודד עם עליית המחירים הכללית במשק, נאלץ הבנק המרכזי להעלות את שיעור הריבית. במצב זה, נפגעת הכדאיות של נטילת משכנתא, רמת הביקוש יורדת, ופרויקטי בנייה שהתחילו לפני שנים עדיין זורמים אל השוק. זהו אולי הסממן הקריטי שמשקף כבר את תחילת התפוצצות הבועה, ומכאן צפויים המחירים לקרוס בצורה חדה כלפי מטה.


איך להימנע מבועת נדל"ן?

ובכן, ברמת המאקרו, בועות נדל"ן הן עובדת חיים בלתי נמנעת, ולטענת כלכלנים רבים, לא רק שלא ניתן למנוע אותן, אלא גם לא כדאי, ובסך הכל מדובר בתהליך כלכלי בריא. השאלה היא האם וכיצד תוכלו אתם להימנע מהתוצאות הקשות של קריסת בועת נדל"ן, והתשובה לכך היא שלא קיימת נוסחה מתמטית מובטחת לזיהוי וחיזוי של בועת נדל"ן, אך ישנם מספר סממנים שעם הופעתם עולה ההסתברות להתפוצצות הבועה, ואלו הם:

  • האטה בקצב עליית מחירי השכירות.

  • שיעור תפוסה הולך ופוחת של מבנים.

  • מלאי הולך וגדל של מבנים שאין להם קונה.

  • עליית ריבית כללית במשק.

  • דעיכה או התאזנות של גורמי ביקוש בעקבות פעילות מיסוי, בנייה אינטנסיבית להגדלת ההיצע, שינויים דמוגרפיים וכדומה.


עם זיהוי סממנים אלה, יש לשקול הפסקה של פעילות השקעה נוספת ומימוש של רווחים שנצברו. כמו כן, ראוי לציין שאת המעקב והניתוח של סממנים אלה, מומלץ לבצע הן באופן עצמאי והן בסיוע מומחים.

בהקשר זה נציין כי iintoo היא חברה הידועה בניסיון ובמוניטין של האנשים העומדים מאחוריה, ואנו פועלים מתוך חשיבה על  האינטרסים של המשקיעים שלנו ולכן עומלים בפועל על התנאים המשפטיים אל מול יזמי הנדל"ן, כך שהסיכונים בהשקעה מצומצמים. ועדת ההשקעות שלנו סלקטיבית; מתוך עשרות הפרויקטים המגיעים אלינו בבקשה לסיוע במימון, אנו בוחרים בקפידה רק פרויקטים בודדים. תהליך בחינת ההשקעות הינו יסודי וקפדני – כל הסיכונים והיתרונות של הפרויקט נבחנים שוב ושוב בכל שלב של התהליך ובקפידה יתרה.

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: נדל"ן בארה"ב - בואו לגלות את אמריקה

קטגוריות: נדל"ן, השקעות

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות