בלוג

מגמות בשוק מעונות סטודנטים בארה"ב

מגמות בשוק מעונות הסטודנטים בארה"ב
30/07/2017
מיטה, ארון, שולחן, כסא, שירותים ומקלחות משותפים ומנורת לילה, זה כל מה שזקוק לו סטודנט במעונות סטודנטים כדי לעבור את תקופת הלימודים האקדמאים בחייו, או כך לפחות היה נכון עד לאחרונה. לאחר עשורים ארוכים של קיבעון בקטגוריית הנדל"ן המסחרי של מעונות סטודנטים בארה"ב, בשנים האחרונות ניתן לזהות תהליכים מובהקים של שינוי ומודרניזציה בתחום, עם מבני מגורים תוך-אוניברסיטאיים (On campus) וקומפלקסים חוץ-אוניברסיטאיים ( Off campus), בסטנדרטים הגבוהים ביותר של תכנון, עיצוב ובנייה בשוק הנדל"ן.

תהליכים אלה מונעים על ידי דינמיקה בת 5 זרמים תת-קרקעיים חזקים, שמייצרים משוואות חדשות של ביקוש והיצע:

  1. צמיחה טבעית – צמיחה טבעית במספר הסטודנטים הנרשמים למוסדות להשכלה גבוהה בארה"ב, ומגבירים את רמת הביקוש ביחס להיצע הקיים.

  2. תחרות עסקית – כמו בתחומים רבים בעולם המוסדות להשכלה גבוהה, גם מעונות הסטודנטים הופכים למוקד תחרותי בין המוסדות השונים, שמנסים למצב את עצמם גבוה מעל האחרים ולמשוך אליהם יותר ויותר סטודנטים.

  3. חוויית לימודים – סטודנטים תופסים את תקופת הלימודים האקדמאים יותר ויותר כפרק חיים, שבו נצברות חוויות ומתעצבות תפישות חיים, ובהתאם לכך מבקשים למקסם את תנאי המחייה שלהם, וליהנות מתקופת הלימודים מעבר לערך הפונקציונלי שמספק התואר עצמו.

  4. ערכי לייף סטייל – ערכים אינדיבידואליסטים הופכים ליותר ויותר מרכזיים בחיינו, ובהם טיפוח עצמי, חוויה מעבר למטרה, מעמד חברתי, עיצוב ואסתטיקה של סביבת המחייה, פנאי וכן הלאה.

  5. התפשטות גאוגרפית – צמיחה קבועה במספר הסטודנטים הפעילים, מחייבת יציאה ממבני מעונות תוך-אוניברסיטאיים, אל עבר הסביבה הקרובה ( Off campus), שהופכת אף היא לחלק חשוב ומשמעותי במשוואת הביקוש-היצע בעולם מעונות הסטודנטים.


מעונות סטודנטים בארהב: קריטריונים להשקעה


דינמיקת שוק זאת מתאפשרת בראש ובראשונה על ידי ביקוש הולך וגובר למגורי סטודנטים מחד, ומעורבות גבוהה של משקיעים, המזהים את התחום כתחום צומח ואטרקטיבי מאידך. לפני שנצלול אל תוך מאפייני הביקוש והשפעותיהם על עולם מעונות הסטודנטים, הנה מספר נתונים על הביקוש הנוכחי והביקוש ארוך הטווח למעונות סטודנטים בארה"ב:

עלייה במספר הסטודנטים

על פי המרכז הלאומי לסטטיסטיקה בחינוך, צפוי מספר הסטודנטים בארה"ב לעמוד על 19.8 מיליון בשנת 2025, 14% יותר מאשר הנתון של 17.3 מיליון סטודנטים ב-2014. על אף שצמיחה זו כוללת גם סטודנטים שאינם נדרשים למגורי סטודנטים, לרבות סטודנטים מקומיים וסטודנטים הלומדים במסגרת e-learning, היא כוללת גם שיעור של סטודנטים היוצרים ביקוש גובר למגורי סטודנטים.

צמיחה בבנייה חדשה

במהלך 4 השנים האחרונות, משקיעי הנדל"ן הוסיפו 40,000-50,000 מיטות סטודנט לשוק מעונות הסטודנטים בכל שנה. נתון זה נמוך יותר מ-60,000 המיטות שנוספו לשוק בשנת 2013, אך עדיין מדובר במגמת צמיחה משמעותית עם תנודות נורמליות בתוך המגמה.

צמיחה בשכר הדירה

שכר הדירה הממוצע למעונות סטודנטים ברמה הלאומית, עומד על 618$ לחודש למיטת סטודנט בדירה/ מגורי סטודנטים. שכר הדירה הממוצע בקטגוריית המעונות החדשים עומד על קרוב ל-800$ לחודש למיטת סטודנט. עבור נכסים הממוקמים במרחק של עד 800 מטר ממוסד הלימודים, שיעור הצמיחה השנתי בשכר הדירה עומד על 2.3% בשנה.

עלייה בביקוש לפתרונות במחיר סביר

עבור נכסים הממוקמים במרחק שבין 800 מטר ל-1.6 ק"מ ממוסד הלימודים, שכר הדירה החודשי הממוצע עומד על 553$ וצומח בקצב מואץ של 2.7%. נתון זה מצביע על ביקוש גובר לפתרונות דיור זולים יותר, שעדיין ממוקמים קרוב יחסית למוסד הלימודים. שכר הדירה החודשי הממוצע לנכסים הממוקמים במרחק של יותר מ-1.6 ק"מ ממוסד הלימודים, עומד על 537$, וצומח בקצב של 1.7% בשנה.

עלייה בשיעור התפוסה

שיעור התפוסה הממוצע של מעונות סטודנטים בארהב עומד על 95.8% נכון ל-2015, 1.8% יותר מ-94% התפוסה של השנה הקודמת 2014.

יותר אפשרויות, יותר ביקוש – יותר השקעות


כאמור, מעבר לצמיחת הביקוש הטבעית לפתרונות דיור לסטודנטים ברחבי ארה"ב, ניתן לזהות גם שינויים במאפייני הביקוש, ובראשם התפתחות מודלים "מאובזרים" ( Amenities) או "יוקרתיים" ( Luxury) של מעונות סטודנטים בארהב. בניסיון למשוך כמה שיותר סטודנטים חדשים, עושות אוניברסיטאות ומכללות מאמץ רב להציע חוויה יוצאת דופן של מגורים ותנאי מחייה לסטודנטים הפוטנציאליים –  קירות טיפוס, חדרי כושר פרטיים, בר פרטי, מרכז מסחרי צמוד, עיצוב ברמה גבוהה, בריכה פרטית, מיזוג אוויר וכדומה – כל אלה הן דוגמאות לעלייה ברמת "האבזור" של מעונות הסטודנטים, ובהתאם לכך גם לעלייה ברמת שכר הדירה למיטת סטודנט.

פרויקטי Off campus מודרניים, המבוססים בדרך כלל על קיבולת של מאות מיטות סטודנט בחדרי 2-4 שותפים, מוצאים מענה מצויין במסגרת הביקוש הקיים ונהנים מתפוסה מלאה באופן רציף. יחד עם זאת, העלייה ברמת הביקוש לפתרונות דיור לסטודנטים, באה לידי ביטוי גם מצד סטודנטים מעוטי יכולת. בעוד שמתחמי מעונות סטודנטים בבנייה חדשה מבוססים בדרך כלל על סטנדרטים גבוהים של אבזור, מהם נגזר שכר דירה של יותר מ-700$ בחודש למיטת סטודנט, משקיעים רבים פונים גם לערוץ השיפוץ והחידוש של מתחמים קיימים בסטנדרטים נמוכים יותר, ומתבססים על פנייה לפלחי Value, המחפשים פתרונות זולים יותר באזור ה-500$ לחודש למיטת סטודנט.

שוק מעונות הסטודנטים הוכיח את עצמו כשוק יציב ואטרקטיבי למשקיעים, גם בעיתות משבר ושפל כלכלי. יותר ויותר משקיעים נכנסים אל השוק במטרה לענות לביקוש ההולך וגובר מצד סטודנטים ברחבי ארה"ב כולה. במהלך 12 החודשים שמיוני 2015 עד יוני 2016, רכשו משקיעים נכסי מעונות סטודנטים בהיקף של 8.4$ מיליארד, לעומת 5.4$ מיליארד במהלך 12 החודשים שקדמו להם. משקיעי חוץ וקרנות השקעה פרטיות הולכים ותופסים תפקיד יותר ויותר מרכזי בשוק זה, בעיקר לאור דירוג האשראי הנמוך והחובות הכבדים של האוניברסיטאות הציבוריות, שמחפשות מקורות מימון חדשים לפיתוח פתרונות דיור אוניברסיטאיים.

מגמות השוק החיוביות בעולם מעונות הסטודנטים, אינן נעלמות מעיני רשת ההשקעות החברתית iintoo. יחד עם זאת, על אף מגמת הצמיחה החיובית ורמת האטרקטיביות הגבוהה בתחום זה, לא כל אוניברסיטה מציגה את אותם נתוני צמיחה וביקוש, ולא כל פרויקט מציג את אותו פרופיל סיכון-תשואה. רשת iintoo בוחנת את הזדמנויות ההשקעה השונות בצורה יסודית ומוקפדת, וכרגע משקיעה החברה בפרויקטים Off campus ו- Off campus ב-3 שווקים בעלי פוטנציאל משמעותי:

University of Central Missouri Warrensburg, Missouri

האוניברסיטה מונה 14,000 סטודנטים, המגיעים מ-42 מדינות בארה"ב ו-51 ארצות מעבר לים. במהלך 5 השנים האחרונות, נהנית האוניברסיטה מצמיחה שנתית יוצאת דופן במספר הסטודנטים. על פי התכנית הרב שנתית לעיבוי מגורי הסטודנטים באוניברסיטה, עד שנת 2021 צפויה תוספת של כ-600 מיטות סטודנטים למגורים באוניברסיטה, ובמקביל צפויים 8 מבני מגורים לעבור שיפוץ ושיקום יסודי.

Terre Haute, Indiana

נכון ל-2015, מונה Indiana State University, כ-13,600 סטודנטים, כ-18% יותר ממספר הסטודנטים בשנת 2010. האוניברסיטה מציעה 3,850 מיטות סטודנט במעונות בתוך המתחם, ונהנית מתפוסה מלאה של 99.7%. במסגרת תכנית רב שנתית, צפויה קיבולת המיטות במתחם האוניברסיטה לצמוח במאות מיטות נוספות עד 2018.

Tallahassee, Florida

נכון ל-2015, מונה Florida State University, כ-41,500 סטודנטים, עם צמיחה קבועה לאורך 5 השנים האחרונות. לאוניברסיטה קיבולת לינה של כ-20% ממספר הסטודנטים הלומדים בה. לצידה פועלת Florida Agricultural and Mechanical University, המונה כ-10,000 סטודנטים, שלרשותם עומדת קיבולת לינה של כ-2,800 מיטות סטודנט בלבד. האוניברסיטה צפויה להוסיף כ-1,400 מיטות סטודנט עד שנת 2023.

משקיעים בסטודנטים, ומתרחבים


ערים אלה, בהן פעילה iintoo, משקפות מצב רוחבי שאותו ניתן לזהות בערים רבות ברחבי ארה"ב. מצב זה מאופיין בביקוש הולך וגובר לפתרונות דיור לסטודנטים מחד, וקיבולת קשיחה של פתרונות דיור תוך אוניברסיטאיים, שהרחבתה לא תמיד מבוצעת בקצב הנדרש מאידך. אל החלל הריק, נכנסים משקיעים, בעיקר במסגרת קרנות השקעה בעלות היכולת לגייס את ההון הנדרש לפרויקטים בסדרי גודל אלה. עיקר פעילות המשקיעים מתמקדת בפרויקטים המיועדים לייצר פתרונות Off campus מסחריים, מעוצבים ומאובזרים, בעלי פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד, מעבר לנכסים פרטיים גנריים.

כיום, מתנהלים בשווקים אלה שורה של פרויקטים חדשים, המיועדים להרחיב את פתרונות הדיור לסטודנטים המקומיים במאות מיטות סטודנט לפרויקט. במקביל, מתרחבת פעילותם של משקיעי נדל"ן, המכשירים מבני מגורים במרחב הגאוגרפי המיידי, למגורים משותפים של סטודנטים, כאלטרנטיבה זולה וזמינה במרחק של 800 מטר ומעלה ממוסד הלימוד.

רשת המשקיעים של iintoo, כאמור, פעילה אף היא בשווקים אלה, ומעורבת הן בפרויקטים חדשים והן בפרויקטים לשיפוץ ושיקום מבנים קיימים. בסך הפרויקטים הקיימים, נותנת iintooעדיפות ברורה ליזמים הבוחרים במיזמי מגורי סטודנטים במרחק של עד 1 ק"מ מהקמפוס. בעתיד הקרוב, צפויה רשת iintoo להרחיב את פעילותה לפרויקטים נוספים של מעונות ומגורי סטודנטים בערים ושווקים חדשים ברחבי ארה"ב, והכל בכפוף לאנליזת עומק של כל פרויקט ופרויקט, ולזיהוי פרופילים אטרקטיביים של סיכון-תשואה.

קטגוריות: נדל"ןהשקעותנדל"ן בארה"ב

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות