בלוג

מבנה הקהילה ונדל"ן – מגמות מאקרו לעשור הקרוב

מבנה הקהילה ונדל"ן – מגמות מאקרו לעשור הקרוב
29/05/2017
78 מיליון מאזרחי ארה"ב מהווים כיום את בני ובנות דור הבייבי בום המפורסם. בני ובנות הדור נולדו בין השנים 1946 עד 1964, והובילו לכמה מן השינויים הכלכליים הגדולים ביותר בהיסטוריה של ארה"ב. את בתיהם רכשו הבייבי בומרז בעיקר במהלך שנות ה-80 וה-90 והניעו גל גדול של ביקוש לנכסי נדל"ן. כיום, לוקחים אותם בייבי בומרז, תפקיד מרכזי בגל הגירה פנימית בתוך ארה"ב, במעברם ממרכזי הערים וערי המטרופולין הגדולות אל עבר המדינות החמות, בהן יוכלו להעביר את שנותיהם היפות בגיל הזהב.

בהיותן מבוססות על נתון דמוגרפי בסיסי וצפוי כמו גיל האוכלוסייה, ניתנות שתי המגמות הללו לחיזוי בקלות רבה יחסית, וחיזוי נכון שלהן יכול לייצר אינספור הזדמנויות השקעה ולמנוע החלטות השקעה שגויות. אף-על-פי-כן, מרבית משקיעי הנדל"ן הפרטיים, כלל אינם ערים למגמות אלו ואינם חושבים כלל על האפשרות והצורך לבחון את זירת המאקרו העתידית מעבר להזדמנות המיידית.

בעולם השקעות הנדל"ן, ממש כמו בכלכלה, מתבצעים תהליכי הבחינה של הזדמנויות השקעה בשתי רמות מרכזיות: רמת המיקרו ורמת המאקרו. ברמת המיקרו, ישנה חשיבות רבה להערכה מדויקת של שווי הנכס, לבדיקת ה-Cap Rate של נכסים דומים באזור, למציאת סטטיסטיקות על רמות השכירות והתשואה באזור ההשקעה, לזיהוי רמת הביקוש לנכסים באזור ולעוד שורה ארוכה של פרמטרים אותם יש לבחון בצורה שיטתית. יחד עם זאת, בחינת זירת המיקרו, מעמיקה ומקצועית ככל שתהיה, יכולה בקלות להפוך לחרב פיפיות, אם אינה מבוצעת בכפוף לתמונה המלאה שמשתקפת דרך נתוני ומגמות המאקרו.

בשורות הבאות, נסקור בפניכם כמה מן המגמות הדמוגרפיות המעניינות ביותר בארה"ב כיום, מגמות שצפויות להשפיע במידה הרבה ביותר על מבנה הקהילה האמריקאית הטיפוסית, ובהמשך לכך גם על מאפייני ורמות הביקוש לנכסי נדל"ן. אף אחת מן המגמות הללו אינה משתווה למגמות שיצרו הבייבי בומרז, אך מדובר במגמות משמעותיות דיין, בכדי להשפיע על מאפייני הביקוש שאותן חייב כל משקיע נדל"ן להכיר לעומקן, לפני כל קבלת החלטת השקעה.

4 מגמות מרכזיות בעיצוב מבנה הקהילה

ככלל, קיימות ארבע קבוצות אוכלוסייה גדולות וחשובות בארה"ב – נשים, מהגרים, עובדים וגמלאים, סביבן ניתן למנות 4 מגמות חשובות ומרכזיות, שיאפיינו את העשור הקרוב:

  1. התרחבות מתמשכת של מעגל הנשים העובדות


58% מבוגרי המכללות בארה"ב הם נשים, וב-38% מן הזוגות הנשואים, מרוויחות הנשים יותר מאשר בני זוגן. בשנת 2025, צפוי מספרן של הנשים העובדות לצמוח ל-78 מיליון, 8 מיליון מעבר לנתון של שנת 2015. בתקופה זו, צפויים לגדול הן שיעורן של הנשים בתפקידי ניהול והן רמת השכר הממוצעת שמרוויחות נשים.

  1. צמיחה במספר המהגרים האמידים


בשנת 2025, צפויה ההגירה להוות יותר ממחצית צמיחת האוכלוסייה בארה"ב, ועל כך ניתן להוסיף את תרומתם המרשימה של המהגרים, מעבר לחלקם באוכלוסייה, לשיעור הפריון בארה"ב. בניגוד לתפישות הרווחות, חלק גדול מכלל המהגרים המגיעים לארה"ב הם בעלי השכלה גבוהה, מגיעים מהמעמדות הבינוני-גבוה ובעלי כוח קנייה מרשים.

  1. הזדקנות האוכלוסייה


בשנת 2025, יחיו באמריקה 66 מיליון אמריקאים שגילם 65 ומעלה, 38% יותר ממספרם בשנת 2015. בהיקפים כאלה, ניתן כבר לפתח פילוח חכם ואפקטיבי יותר של האוכלוסייה, על בסיס צרכים והעדפות לייף סטייל, כשבמרכז עומדים הפורשים הצעירים מול הגמלאים הוותיקים.

  1. מבוגרים צעירים מניעים את התרחבות מעגל בתי האב


בני ובנות 18 עד 27, הם שיניעו את צמיחת מעגל בתי האב בארה"ב במהלך העשור הקרוב. על אף שקצב יצירת בתי האב שלהם צפוי להיות איטי יותר ביחס לקודמיהם, עד שנת 2025 צפויים בני ובנות דור זה לבנות 12-14 מיליון בתי אב חדשים.

 

4 מגמות על פי קבוצות גיל ותפקידן בעיצוב החברה

מעבר לפילוח דורי, את אוכלוסיית ארה"ב ניתן לפלח גם על פי עשורי לידה, קרי על פי העשור בו נולד כל תושב. פילוח זה יכול לספק תובנות עומק ייחודיות על מגמות עתידיות, כשאת קבוצת הפלחים החשובים ביותר, מרכיבים 6 הפלחים הבאים:

  • החדשנים

  • השוויוניים

  • המאזנים

  • המשתפים

  • המקשרים

  • הגלובליים


בבחינת מאפייני היסוד של כל אחד מששת הפלחים הללו, ניתן לגזור 4 מגמות נוספות שילוו אותנו במהלך העשור הקרוב:

  1. התהוות קהילות "Surban"


Surban הן קהילות שלוקחות את הטוב ביותר מהקהילה העירונית (Urban) ומקהילת הפרברים (Suburbs). בעשור הקרוב, צפויה קפיצה חדה של 86% במספר בתי האב בארה"ב, בתי אב שיניעו את הפעילות הצרכנית בארה"ב, ובעיקר רכישות שיבוצעו על ידי שוכרי דירה, שיהוו 58% מתוך בתי האב החדשים. אוכלוסייה זו תוביל למגמה בה מרחבים קמעונאיים יהפכו למקומות בהם מוכרים חוויה יותר מאשר מוצרים. בהיבט הפיתוח הנדל"ני, צפויה התפתחות משמעותית של בניית קהילות המשלבות דיור עם קמעונאות/ צרכנות, באופן שיענה על צרכי הנוחות, המיידיות והזמינות של הדור הצעיר.

  1. חזרה למשרדי פריפריה/ פרברים


חברי קבוצת המשתפים נכנסים לשלב בחייהם בו הם מקימים משפחות ומתקדמים בסולם הארגוני לתפקידי ניהול בכירים. רבים מהם צפויים לבצע את המעבר ממרכזי הערים אל הפרברים, בחיפוש אחר בתי ספר טובים יותר לילדיהם, ויחד עם זאת לשמור על קירבה למרכזי תעסוקה, בידור ופנאי. בני דור אלה יהיו נכונים לחלוק מרחבים וחללי משרדים ויבצעו את עבודתם מרחוק. נשים בנות הקבוצה, מהוות כבר היום יותר ממחצית מבוגרי המכללות, מה שיעניק להן כמנהלות, תפקיד מרכזי יותר בבחירת חללי ומרחבי המשרדים.

  1. שכר הדירה ימריא בטווח הארוך


כלכלת השיתוף המתרחבת צפויה לשחק תפקיד מרכזי בהורדת קרנה של הבעלות על דירה, ובהמשך לכך, בעלייה משמעותית ברמת הביקוש לדירות שכורות בטווח הארוך. יותר ממחצית מתוך 12.5 מיליון בתי האב החדשים שייווצרו במהלך העשור הקרוב יתגוררו בדירה שכורה, חלקם לא היו בעלי דירה מעולם וחלקם יעברו ממודל בעלות למודל שכירות. שיעור הבעלות על דירה ילך וירד עד לרמה של 60.8% בשנת 2025, הרמה הנמוכה ביותר מאז שנות ה-50. במקביל, עם כניסתם של בני קבוצת החדשנים לגיל הפרישה, תוביל התחרות על עובדים לעליית שכר, שבתורה תייצר סביבה תומכת לעליית רמת מחירי השכירות.

  1. המשך ההגירה הפנימית בפרברים הדרומיים


האזורים הדרומיים, בהם מתגוררים 42% מאוכלוסיית ארה"ב, ייצרו 62% מהצמיחה הצפויה במספר בתי האב במהלך העשור הקרוב. הביקוש לבתים פרטיים ודירות קטנות במחירים ברי השגה ימשיך לעלות, בעוד בני קבוצת המקשרים מצטרפים לקבוצת המשתפים בהקמת משפחות חדשות.

כיצד מתחברות מגמות אלה עם עולם השקעות הנדל"ן?

לכל אחת מן המגמות שפירטנו לעיל, השפעה על עולם הנדל"ן. לחלקן השפעה ישירה ומובהקת על תהליך קבלת ההחלטות של משקיעי נדל"ן, ולחלקן השפעה עקיפה ומצטברת. עלייה בשכר הדירה וירידה בשיעור הבעלות על דירה, מכתיבים אטרקטיביות גבוהה לפרויקטים מניבים עם נכסים להשכרה. הגירה פנימית של אנשי ניהול וקריירה אל הפריפריה והפרברים, צפויה ליצור הזדמנויות חדשות בתחום הנדל"ן העסקי והמשרדים באזורים אלו ושינויים בתפישות והרגלים צרכניים יובילו לפיתוח מואץ של מרכזי מגורים המשלבים מרכזים מסחריים ומרכזי קניות, סביב הביקוש הגובר לפתרונות משולבים אלה.

למגמות אלה ישנה גם השפעה עקיפה ומצטברת, שיכולה לבוא לידי ביטוי בשינוי תפישות ואופי הניתוח של הזדמנויות פוטנציאליות. כך למשל, אם כיום נחשבת אוכלוסיית המהגרים לאוכלוסייה קלאסית לפרויקטי דיור בר השגה, במהלך העשור הקרוב, עשויה אוכלוסייה זו לפנות לנכסים יקרים יותר ואטרקטיביים יותר, וההתייחסות לפלח שוק המהגרים כבר לא תהיה כבעבר.

אחרי שאמרנו את זה, חשוב לזכור שבשוק הנדל"ן פתיחת דלת אחת לא מכתיבה בהכרח סגירת דלת אחרת. על אף שמגמות אלה צפויות להניע תהליכים משמעותיים בשוק הנדל"ן, במקביל יתקיימו תהליכים משלימים ואף מנוגדים למגמות אלה, כחלק מההתנהלות ארוכת הטווח של שוק הנדל"ן. בתנאים אלה, מגמות בולטות עשויות לייצר פוטנציאל גבוה אך גם תחרות גבוהה בין יזמים ומשקיעים, לצד מגמות מנוגדות, שעשויות לכאורה, להציג פוטנציאל נמוך יותר על הנייר, אך לפנות את הזירה התחרותית ולהותיר מרחב גדול יותר להשקעה.

קטגוריות: השקעות נדל"ן בארה"ב , נדל"ן

 

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות