לקנות או למכור? מנועי הצמיחה שייתנו לכם את התשובה - iintoo

בלוג

לקנות או למכור? מנועי הצמיחה שייתנו לכם את התשובה

13/06/2018
מאז ומתמיד ניסו משקיעים בכל זירות ההשקעה, ליישם את כלל הזהב האולטימטיבי Buy low, Sell high, שנשמע סה"כ מאוד הגיוני ופשוט – כאשר המחיר נמוך זה הזמן שלנו לקנות, וכאשר הוא גבוה זה הזמן למכור, אלא שבאופן פרדוקסלי רק מעטים בעולם ההשקעות יודעים איך לעשות את זה, ולא בכדי. היכן בדיוק הבעיה? ובכן, אתם בוחנים שוק נדל"ן להשקעה, שחווה רצף של עליות יציבות וקבועות במחירי הדיור – איך אתם יודעים האם המחיר הנוכחי הוא נמוך או גבוה? איך אתם יודעים האם השוק נמצא בשיא לפני צלילה מטה, או שיש לו עוד מקום רב להמשיך ולצמוח מעלה? לקנות או למכור - זו השאלה.

בעוד שרבים מן המשקיעים מחפשים את התשובות לשאלות הללו בגרף המחירים של השוק, בסיפורי הצלחה או כשלון שמציפים את השוק או בהערכות מושכלות של "מומחי" נדל"ן בתקשורת, התשובות נמצאות בכלל במקום אחר – במנועי הצמיחה של השוק.

מנועי הצמיחה של עולם הנדל"ן


בכדי להבין האם המחיר הנוכחי הוא נמוך או גבוה, עלינו כמשקיעים להבין תחילה מהם הגורמים שמניעים את השוק ודוחפים את מחירי השוק כלפי מטה או מעלה. לגורמים הללו קוראים מנועי צמיחה, ולשוק הנדל"ן ישנם ארבעה כאלה:

 

דמוגרפיה


דמוגרפיה היא סך הנתונים המתארים את הרכב האוכלוסייה במונחי גודל, גיל, מוצא, רמת הכנסה, מין, הגירה, צמיחה, רמת חינוך, רמת פשיעה וכן הלאה. הנתונים הדמוגרפיים הם נתונים רבי עוצמה, שיכולים לשקף ולהכריע את גורלו של כל שוק נדל"ן למשך עשורים שלמים.

 

כלכלה


המנוע הכלכלי נמדד באמצעות שורה של אינדיקטורים כלכליים כדוגמת GDP (תל"ג), נתוני תעסוקה, פעילות ייצור, מחירי מוצרים ושירותים ואפילו ציפיות צרכנים. ככלל, כאשר הכלכלה צולעת, גם שוק הנדל"ן צולע, אך המציאות מורכבת יותר מן הכלל, ולמצבים כלכליים שונים יכולות להיות השפעות שונות על סוגים שונים של נכסים ושווקים.

 

שיעור הריבית


שיעור הריבית שנקבע על ידי הבנק המרכזי, הוא גורם מפתח נוסף שמשפיע על שוק הנדל"ן, בהיותו הגורם המרכזי שמשקף את עלות הכסף. ככל ששער הריבית נמוך יותר, כך עלות המשכנתא נמוכה יותר, יותר אנשים יכולים להרשות לעצמם הלוואת משכנתא לרכישת דירה, הביקוש עולה ואיתו עולים המחירים – ולהיפך.

 

מדיניות ממשלתית


חקיקה ומדיניות ממשלתית מהוות גורם נוסף שמשפיע על מחירי הנדל"ן. הטבות מס, מיסוי מכל הסוגים, סובסידיות, תכניות מקומיות ולאומיות, שחרור קרקע לבנייה, עידוד בנייה וכן הלאה – כל אלה מאפשרים לממשלה לשלוט, בעקיפין או במישרין, הן ברמת הביקוש והן ברמת ההיצע בשוק.

בבואנו לבחון השקעה פוטנציאלית בשוק הנדל"ן, עלינו לערוך ניתוח יסודי ומקיף של כל אחד מארבעת מנועי הצמיחה לאותו השוק, ולענות על שאלת המפתח הבאה:

האם נתוני ומגמות השוק הנוכחיים מבוססים על צמיחה אורגנית, חזקה ויציבה הזוכה לתימוכין כלכליים ודמוגרפיים, או שמדובר בצמיחה מלאכותית ויזומה, שנובעת ממהלכים רגולטוריים של הבנק המרכזי ו/או הממשלה, והאם וכיצד צפויה צמיחה זו להשתנות לאורך טווח ההשקעה?

סולט לייק סיטי – עיר במבחן


לצורך המחשה, בשורות הבאות נבחן את שוק הנדל"ן של סולט לייק סיטי ביוטה, בה כבר מנהלת iintoo שתי השקעות מתגלגלות, והשקעה נוספת בדרך. מאז 1991, עלו מחירי הדיור במטרופולין סולט לייק בקצב שנתי ממוצע של 4.5%, פי 3 מהממוצע הארצי. בשנה האחרונה לבדה, טיפסו מחירי הדיור ב-10%-11% ליחידות מולטיפמלי ולבתים פרטיים, לרמה של 225,000$ ו-325,000$ בהתאמה. כבר עכשיו, גבוהים מחירי הדיור בסולט לייק סיטי ב-20% מאלו של לאס וגאס ופניקס המתחרות בה.

המשקיע החובב, ששואב את ידיעותיו מהעיתונות, ממומחים ליום אחד, משמועות ומהבטחות, יחשוב לעצמו: "מאוחר מדי... המחירים גבוהים מדי והשיא אוטוטו פה – זה כבר לא הזמן לקנות, אלא למכור", אלא שבבחינת מנועי הצמיחה של סולט לייק סיטי מתגלה מציאות הפוכה לגמרי:

 

דמוגרפיה


מדינת יוטה נהנית מהגירה חיובית משמעותית, עם 1.4% צמיחה באוכלוסיית המדינה בשנה האחרונה, וצפי להכפלת האוכלוסייה עד 2065. ההכנסה הממוצעת לבית אב עומדת על 51,000$ ועולה, ושיעור הבעלות על בית במדינה עומד על 69% - המדינה היחידה בארה"ב שלא ירדה מתחת לרף 60%.

 

כלכלה


רמת האבטלה ביוטה עומדת על 3% בלבד, לעומת 4.1% בארה"ב כולה, ונהנית מצמיחה שנתית ממוצעת של יותר מ-3% במספר המשרות החדשות. בשנת 2017 צמחה כלכלת המדינה ב-3.1% לעומת צמיחת GDP של 2.1% בלבד לארה"ב כולה. בעשור שבין 2007 ל-2017 הסתכמה הצמיחה ב-1.8% בממוצע לשנה, לעומת 1.2% לארה"ב כולה.

 

שיעור הריבית

בשנה האחרונה טיפסה הריבית בארה"ב באחוז שלם, מרמה של כ-0.8% בתחילת 2017, לרמה של קרוב ל-1.8% כיום. נכון להיום וכנראה גם לעשור הקרוב כולו, לא קיימת שום אינדיקציה להעלאת הריבית על ידי הבנק המרכזי לרמות המסורתיות של 4%-5%.

 

מדיניות ממשלה


עם ציון של 65% במדד ה- Affordability של Wells Fargo, ומחקרים אקדמיים שצופים עודף ביקוש מובנה לפחות ב-4 השנים הבאות, לממשלה אין כל אינטרס להתערב בשוק שצמיחתו עולה בקנה אחד עם מדיניות הממשל לפריחה וצמיחה כלכלית.

אין הנחתום מעיד על עיסתו, וזה נכון גם לעולם ההשקעות. על עיסתו של שוק הנדל"ן לא יעיד בפניכם השוק עצמו, אלא מנועי הצמיחה שמניעים אותו. אנליזות השוק של iintoo, המבוססות באופן בלעדי על ניתוח מורחב של ארבעת מנועי הצמיחה עבור כל הזדמנות השקעה, הן שמספרות למשקיעי הרשת האם המחיר הוא נמוך או גבוה והאם זה הזמן לקנות או למכור, והן שפותחות בפניהם את שעריו של מועדון חמשת האחוזים היוקרתי של פארטו, בעולם השקעות הנדל"ן.

 

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות