בלוג

לאן כולם עוברים? כך נראית הגירה שלילית בארה"ב

לאן כולם עוברים? ומה ההשפעה שלהם על השוק הנדל"ן
23/05/2017
מאז 2010, עזבו יותר ממיליון תושבים את אזור ניו יורק עם פניהם לערים חלופיות ברחבי ארה"ב כולה. במהלך שנים אלה עמד שיעור ההגירה המצטבר של האזור על 4.4%-, שיעור ההגירה השלילי הגבוה ביותר מבין מרכזי הערים הגדולות בארה"ב. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה"ב בנושא הגירה שלילית, מספר העוזבים את האזור בשנה החולפת עמד על 223,423 תושבים, לעומת 187,034 בשנת 2015, צמיחה של כ-20% במספר התושבים העוזבים את האזור, בתוך שנה אחת בלבד.

נתונים אלה משקפים למעשה תופעה, שאותה ניתן לזהות לרוחב ארה"ב כולה, ואשר חוזרת על עצמה בתקופות של שגשוג כלכלי. הכלכלה הולכת ומשתפרת, קל יותר למצוא עבודה במקומות המציעים דיור במחירים ברי השגה וקל יותר לגמלאים למצוא קונים לבתיהם במרכזי הערים, לטובת הגירה לאזורים חמים יותר. שוק הנדל"ן משחק כמובן, תפקיד מרכזי בתופעת ההגירה הפנימית, בעיקר בצורת עלייה המחירים החדה במרכזי הערים, לרמה שאינה ברת השגה עבור נתח גדול באוכלוסייה. על פי נתוני חברת תיווך הנדל"ן האמריקאית Trulia, במרכזו של נתח אוכלוסייה זה ממוקמת אוכלוסיית המעמד הנמוך, מתחת לגיל 40 וללא תואר אקדמי.

התפתחות התופעה בתקופות של שגשוג כלכלי, מלווה במרבית המקרים בכותרות עיתונים מטרידות, המתריעות מפני התופעה ויוצרות חששות בליבם של משקיעים ובעלי נכסים בשוק המקומי. השילוב של הבאזז התקשורתי יחד עם נתוני השיא שמציגים שוקי הנדל"ן בתקופות שגשוג, יכול בהחלט להגביר את תחושת החשש והסיכון, ולהשפיע על תהליכי קבלת ההחלטות של משקיעי נדל"ן. על אף שבפועל, אין מקום אמיתי לחשש, לא ניתן להתעלם מההשלכות של תופעת ההגירה הפנימית, ובהחלט ישנה חשיבות רבה בהבנת התופעה והשפעותיה, ובהבנת האופן בו היא צריכה להילקח בחשבון בתהליכי קבלת החלטות השקעה חדשות בשוק הנדל"ן האמריקאי.

הסיבות המרכזיות להתהוות תופעת ההגירה הפנימית ממרכזי הערים


ככלל, ניתן למנות 3 סיבות מרכזיות, היושבות בבסיס תהליך ההתהוות של תופעת הגירה שלילית ממרכזי הערים הגדולות:

  1. Jobs, Jobs, Jobs
    סיסמת הבחירות של הנשיא הנוכחי דונלד טראמפ, משקפת במידה רבה את המנוע המרכזי מאחורי התהליך הנוכחי של הגירה פנימית בארה"ב. שיעורי האבטלה באזורים רבים ברחבי ארה"ב הולכים ויורדים, מקומות עבודה חדשים נפתחים, והזדמנויות חדשות צצות בפני תושבים המעוניינים לעזוב את אזורי המטרופולין הגדולים. אך מדוע אנשים מעוניינים לעזוב מלכתחילה את מרכזי הערים של ניו יורק, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו ואזורי מטרופולין אחרים בארה"ב? התשובה נעוצה בדרך כלל במחירי הדיור, שמהווים את הסיבה השנייה להתפתחות התופעה.

  2. דיור בר השגה
    שיפור המצב הכלכלי, מאפשר ליותר ויותר אנשים בעשירונים העליונים לקנות את דירת החלומות שלהם במרכזי הערים הגדולות, מה שיוצר עודף ביקוש שדוחף את המחירים כלפי מעלה. בני ובנות המעמד הנמוך-בינוני, על אף שגם הם חווים שיפור במצבם הכלכלי, אינם יכולים לעמוד ברמת המחירים המטפסת, ולכן מחפשים אלטרנטיבות באזורים המציעים דיור במחירים ברי השגה.

  3. נדידת גיל הזהב
    כפי שניתן לראות בנתונים שיוצגו בהמשך, ערי נופש כדוגמת לאס וגאס ואורלנדו, מהוות מוקדים מרכזיים למשיכת תושבים חדשים. על אף שההגירה לערים אלה נשענת גם על שיעור אבטלה נמוך ומחירי דיור ברי השגה, חלק ניכר מהגירה זו כולל בתוכו את בני ובנות דור הבייבי בום, שמעוניינים לבלות את גיל הפנסיה באזורים חמימים יותר, ובכך משתתפים גם הם בהנעת תהליך ההגירה הפנימית בארה"ב.


השילוב של עליית מחירי הדיור, ש"דוחפת" את האוכלוסייה החוצה ממרכזי הערים, ועליית הביקוש לעובדים באזורי פריפריה, שמושכת את אותה אוכלוסייה אל מחוץ למרכזי הערים, הוא שיוצר את תהליך ההגירה השלילית ממרכזי הערים לאזורי פריפריה. יחד עם זאת, כפי שנראה בהמשך, מספר העוזבים את מרכזי הערים, לחלוטין לא משקף את שיעור ההגירה נטו, שבסופו של דבר מתקבע על רף נמוך בהרבה.

בטבלאות הבאות, מוצגות 10 הערים שמאבדות את מספר התושבים הרב ביותר, אל מול 10 הערים שמושכות אליהן את מספר התושבים הרב ביותר, על פי מאגר המידע הנדל"ני של Realtor.com:

10 הערים שמאבדות את מספר התושבים הרב ביותר


הגירה שלילית

* מטרופולין ניו יורק (מנהטן, ברונקס, ברוקלין, קווינס, סטייטן איילנד, ג'רזי סיטי, ניוארק, ווייט-פליינז)

10 הערים שמושכות אליהן את מספר התושבים הרב ביותר

הערים האטרקטיביות


הגירה שלילית ממרכזי הערים – נקודת המבט הנדל"נית


משקיעים ובעלי נכסים, הנחשפים לתופעת ההגירה השלילית ממרכזי הערים הגדולות דרך דפי העיתונים וללא הבנה מעמיקה של התופעה, עשויים לפתח חששות סביב שווי ועתיד נכסיהם במרכזי הערים ולהימנע מהשקעות חדשות באזורים אלה. במקביל, משקיעים אלה עשויים למהר ולהשקיע באותם אזורים שאליהם מכוונת ההגירה הפנימית. 'ערפל' הוא אולי הביטוי שמבטא בצורה הטובה ביותר את הלך הרוח שחווה המשקיע הטיפוסי אל מול תופעה זו, ולכל הפחות עבור מרבית המשקיעים, מדובר בגורם סיכון שהם אינם יודעים להעריך את היקפו והשפעתו האמיתית על השוק. בשורות הבאות ננסה להפיג מעט את הערפל.

עם היקף של כ-200,000 תושבים שעוזבים את אזור העיר ניו יורק בכל שנה, בתוך מספר שנים, יכולה ההשפעה המצטברת להוביל לא רק להתכווצות פנומנלית של אוכלוסיית העיר, אלא גם למשבר ממשי בשוק הנדל"ן המקומי, גם כאשר מדובר באזור המונה כ-10 מיליון תושבים. יחד עם זאת, בבחינת התמונה הגדולה, מתברר שבמהלך 5 השנים 2010-2014, סך ההגירה השלילית נטו של תושבים המרוויחים פחות מ-30,000$ בשנה, מהערים היקרות ביותר לשווקים שמציעים דיור שהוא יותר בר-השגה, עמד על 27,000 תושבים, בעוד שעבור תושבים המרוויחים מעל 100,000$ בשנה, נתון זה עמד על 2,438 תושבים בלבד.

בנוסף לפער הגדול שבין היקפי הגירה שלילית ובין שיעור ההגירה נטו, כפי שבא לידי ביטוי בנתונים אלה, להגירה זו ישנם מאפיינים מאוד מובהקים בהיבט של סוג האוכלוסייה, ובהמשך לכך גם של סוג נכסי הנדל"ן המושפעים. בשווקים בהם הופך הדיור לפחות בר-השגה, נופל מרב העומס על כתפיהם של בעלי ההכנסות הנמוכות יותר באותו שוק, בעוד שההשפעה על בעלי ההכנסות הגבוהות, נותרת שולית בלבד. הפועל היוצא של דינמיקת ההגירה הכוללת, ניתן לתיאור באמצעות שני תהליכים מרכזיים:

  • התכווצות האוכלוסייה בפועל, במרכזי הערים הסובלות מהגירה שלילית, נמוכה משמעותית ביחס לסך התושבים העוזבים, ונותרת שולית בלבד ביחס לסך האוכלוסייה

  • ההגירה השלילית שמייצרים בני המעמד הנמוך-בינוני העוזבים, מתאזנת ברובה על ידי שלושה גורמים מרכזיים:

    • זרימה של מהגרים זרים אל מרכזי ערים גדולות, המהוות מוקד משיכה עבור זרים המחפשים הזדמנות לבנות את חייהם

    • התרבות טבעית של האוכלוסייה המקומית, שמתאפיינת בדרך כלל, בריבוי מהגרים זרים בעלי תרומה חיובית לשיעור הפריון הכולל במרכזי ערים גדולות

    • הגירה חיובית של בני המעמד הבינוני והמעמד העליון




בפועל, מרבית הערים העומדות במוקד התופעה, חוות דווקא צמיחה של האוכלוסייה לאורך זמן. בין השנים 2010 ועד 2015, צמחה אוכלוסיית העיר ניו יורק ב-375,000 תושבים, וזאת על אף היותה העיר בעלת שיעור ההגירה השלילי ביותר מבין הערים הגדולות. בשקלול כלל הגורמים המעורבים, לא רק שאוכלוסיית אותן ערים אינה מתכווצת, אלא שקשה אפילו להצביע על שינוי מהותי בהרכב האוכלוסייה המקומית (פילוח מעמדות).

מנקודת מבט של השקעות נדלן בארה"ב, מתקבלת תמונה ועל פיה תופעת ההגירה השלילית נטו ממרכזי הערים בארה"ב, היא תופעה שולית ומינורית ביחס לגודל השוק הכולל באותן ערים. 'תוצאה מאזנת של תהליכי שוק' ולא 'גורם מניע תהליכי שוק', היא ההגדרה הנכונה והמדויקת יותר של תופעה זו. מהגדרה זו ניתן לגזור את שתי ההשפעות המרכזיות של התופעה על תהליכי קבלת החלטות בהשקעות נדל"ן:

  • במרכזי הערים: אטרקטיביות גבוהה יותר להשקעה במבני High-end למעמד העליון ואטרקטיביות נמוכה יותר להשקעה במבנים המיועדים לאוכלוסייה המחפשת דיור בר השגה

  • ביעדי ההגירה: עלייה בביקוש לדיור מיין סטרים עבור המעמד הנמוך-בינוני


בשורה התחתונה, השפעותיה של הגירה שלילית פנימית בזמני שגשוג כלכלי, הן השפעות מינוריות נעדרות היכולת לייצר היפוך מגמה או שינוי נרחב ומיידי בשוק הנדל"ן המקומי. לא מדובר בהשפעות מכוננות, אלא יותר בתהליכים מאזנים הנובעים מתהליכי שוק גדולים ומורכבים יותר. יחד עם זאת, תהליכי הגירה פנימיים, שהולכים ומתגברים לאורך זמן ומקבלים חיזוק מהדרדרות הכלכלה, יכולים בהחלט להפוך את אלמנט ההגירה הפנימית לגורם משפיע ומרכזי יותר בשוק הנדל"ן. זהו כלל לא המצב נכון להיום, אך בהחלט חשוב לעקוב אחר היקפי התופעה, ואף להיעזר בה כגורם חיזוי אפקטיבי.

קטגוריות: נדל"ן בארה"ב , נדל"ן

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות