בלוג

כיצד צפויה להשפיע רפורמת המס של טראמפ על שוק הנדל"ן האמריקאי?

16/01/2018
פחות משנה מאז כניסתו לתפקיד, מצליח דונלד טראמפ נשיא ארה"ב, להעביר את אחת מהבטחות הבחירות הגדולות ביותר שנתן במהלך המרוץ לנשיאות 2016 – רפורמת המס. במהלך החודשים האחרונים היה העם האמריקאי עד להצהרות מוגזמות ומופרזות שנשמעו משני צידי הבית, הדמוקרטים והרפובליקנים. לרגעים היה אף נדמה כי שום דבר לא באמת יקרה, ושהניסיון להעביר את הרפורמה יסתיים בכשלון צורב, בדומה לניסיון הקודם לבטל את רפורמת הבריאות Obamacare.

כאמור, בשבוע האחרון, ה-22 בדצמבר 2017, הצליח ממשל טראמפ להעביר את רפורמת המס שזכתה לשם "Tax Cuts and Jobs Act" ואושרה הן בבית הנבחרים האמריקאי ברוב של 224 בעד מול 201 מתנגדים, והן בסנאט האמריקאי ברוב של 51 בעד מול 48 סנאטורים שהתנגדו למהלך.

לאורך תהליך הגיבוש והדיון ברפורמה החדשה, נשמעו כאמור טענות מטענות שונות לגבי מידת האפקטיביות שלה בהעלאת רמת הצמיחה של ארה"ב, ולגבי המידה בה משרתת הרפורמה את האנשים העשירים והחזקים של אמריקה אל מול יכולתה לעשות צדק עם מעמד הביניים הכורע תחת הנטל.

התחזיות מדברות על תוספת של 2 טריליון דולר לגרעון הממשלתי בתוך 10 שנים כתוצאה מיישום הרפורמה, כשההבדלים בין התחזיות השונות נובעים מהנחות היסוד לגבי היקף הצמיחה שתחולל הרפורמה בכלכלה האמריקאית. יחד עם זאת, אף אחת מן התחזיות שגובשו לאורך תהליך החקיקה, אינה עולה בקנה אחד עם ההערכה הממשלתית הצופה דווקא הפחתה של החוב הלאומי בסך הכל. לא ברור האם תחזיות אלה מבוססות על שיקולים כלכליים טהורים או מגלמות בתוכן גם אג'נדה פוליטית, אך כיום לאחר שהפכה הרפורמה לעובדה מוגמרת, מתחילים לצוץ יותר ויותר קולות המעריכים כי רפורמת המס של ממשל טראמפ תגרום לרפורמה המוצלחת של הנשיא ריגן בשנות ה-80, להיראות קטנה.

באופן מסורתי לאורך ההיסטוריה, מצליחים כלכלנים לטעות פעם אחר פעם בהערכת מידת האפקטיביות של מהלכים כלכליים גדולים כדוגמת רפורמת המס של טראמפ. את כישלונם זה ניתן לייחס לנטייתם לדבוק באלמנטים כלכליים אמפיריים תוך התעלמות כמעט מוחלטת מהאפקט שיוצרים אלמנטים בלתי מוחשיים ובלתי ניתנים למדידה.

כך למשל, רפורמת המס שהוביל הנשיא ריגן כשלצידו טיפ אוניל בתפקיד שר האוצר, השיגה הרבה יותר מהפחתת שיעורי המס השוליים. רפורמה זו שחררה רוח יזמית חסרת תקדים, שפשוט לא הייתה קיימת במסדרונות Corporate America לאורך העשור הקודם. היא סייעה בשחרור כספי ההשקעה שסייעו בהקמתן ובנייתן של כמה מחברות הטכנולוגיה הגדולות ביותר שקיימות היום בארה"ב ובעולם כולו. למעשה, רפורמת המס של ריגן עשתה הרבה יותר מהפחתת מס – היא הזניקה את ארה"ב אל תוך העידן הדיגיטלי.

כעת, אנו מוצאים את עצמנו שוב על סיפה של מהפיכת טכנולוגיה נוספת, כשבמהלך 5 השנים האחרונות היינו עדים לחידושים טכנולוגיים בהיקפים גדולים יותר מאשר בשני העשורים הקודמים גם יחד. כעת, תאפשר רפורמת המס של טראמפ לחברות אמריקאיות, להתמקם בעמדה תחרותית מאוד במרחב הגלובלי ולעודד פעילויות השקעה, פיתוח וחדשנות בעולם שהולך לקראת עידן הבינה המלאכותית (Artificial Intelligence), עליה אמר נשיא רוסיה פוטין כי "מי שישלוט בעולם הבינה המלאכותית, ישלוט בעולם כולו".

שוק הנדל"ן – המנצח הגדול של רפורמת המס


כאמור, ערכן של רפורמות בסדר הגודל של רפורמת המס הנוכחית נמדד הרבה מעבר להפחתות שיעורי המס השולי והשפעתן על הגרעון הממשלתי. את השפעתם הבלתי מוחשית של מהלכים מסוג זה יודעים להעריך מנהלי חברות טוב יותר מאשר כלכלנים ומתמטיקאים, וזה בדיוק מה שעושים בימים אלה מנכ"לים בכל רחבי ארה"ב מול לוח החישובים הארגוני. ניתן להעריך, והוא גם מעולם לא הסתיר זאת, שאוזנו של הנשיא טראמפ הייתה קרויה הרבה יותר לדבריהם של מנהלים אלה מאשר להערכות שסיפקו כלכלנים עצמאיים מכל עבר.

עד כמה אוהבים אותם מנכ"לים את הרפורמה הנוכחית, ועד כמה הם מעריכים את השפעתה העתידית החיובית על המשק האמריקאי ניתן ללמוד מרשימת חברות הענק שהחליטו להעניק בונוסים נאים לעובדיהן שעות ספורות לאחר אישור הרפורמה בקונגרס, ובהן: AT&T, Bank of America, Sinclair Broadcast, Comcast, Boeing, Wells Fargo, Fifth Third Bancorp Bank ו-Washington Federal.

בין המרוויחים הגדולים ניתן למנות יצרני משקאות אלכוהוליים, סוחרי רכב, קרנות הון וחברות השקעה, חברות תשתיות ואנרגיה וחברות ספנות, אבל בתואר המרוויח הגדול ביותר של רפורמת המס הנוכחית זוכה שוק הנדל"ן המסחרי, בו עשה הנשיא טראמפ את מרב הונו. לאורך תהליך גיבוש הרפורמה כולו, נראה היה כי בדיונים לביטול פטורי מס והחלת מגבלות, היה זה שוק הנדל"ן המסחרי שזכה ליחס מיוחד במיוחד.

בזמן שנקבעו מגבלות קשות יותר לניכוי מס בגין תשלומי ריבית ועלויות מימון לחברות, שוק הנדל"ן זכה לפטור ממגבלות אלו. במקביל להגבלת תעשיות שלמות ביכולתן לדחות תשלומי מס בגין מסחר בנכסים דומים, זכה שוק הנדל"ן לפטור מלא ממגבלה זו. בזמן שבוטלו פטורים ארוכי שנים לייצור המקומי ולתעשיית הפרמצבטיקה בתמורה לשיעורי מס נמוכים יותר, זכה שוק הנדל"ן בלוח זמנים נדיב יותר לחישוב הפחת על הנכס, ולשיעורי מס נמוכים יותר בגין הכנסות מהשכרה ומריבית משכנתא.

להטבות מס מופלגות זוכים גם ערוצי ההשקעה בנדל"ן, ובראשן קרנות REIT המאפשרות לציבור הרחב להשקיע את כספו בפורטפוליו של נכסי נדל"ן דרך רכישת מניות הקרן בבורסה. הטבות אלה כוללות ניכוי מס לפי מדרגת המס הגבוהה ביותר על עלויות ריבית ומימון בגין הלוואה שניטלה לצורך השקעה בנדל"ן, ומנגד תשלום מס לפי המדרגה הנמוכה ביותר בגין הכנסות הריבית של הגוף המממן.

כחלק מהמאמץ לעודד חברות ועסקים יוצרי מקומות עבודה, מעניקה רפורמת המס יחס מיוחד לעסקים הנקראים Pass-Through, קרי עסקים שרווחיהם מועברים ישירות אל בעליהם, והמס בגינם משולם באמצעות מס הכנסה אישי ולא במסגרת מס חברות. עבור רווחים אלה קוצץ המס מרמה של 39.6% ל-25% בלבד. המשמעות היא שמשקיעי נדל"ן, המשקיעים דרך חברות השקעה בנדל"ן יחויבו כעת במדרגת מס נמוכה יותר באופן משמעותי בגין הרווחים המועברים אליהם על השקעותיהם, מבלי שחברות ההשקעה עצמן נדרשות לשלם מס חברות מקדים בגין רווחים אלה.

מן הסתם, יש שינסו לייחס את היחס המיוחד לו זוכה שוק הנדל"ן ברפורמת המס הנוכחית, לאינטרסים האישיים של משפחת טראמפ השולטת באינספור נכסי ומיזמי נדל"ן בארה"ב, ולא ניתן לשלול לחלוטין את הקשר הזה. יחד עם זאת, ליחס מיוחד זוכות תעשיות נוספות בתחום הרכב, האנרגיה ושוק ההון וזאת מעבר להקלות והפחתות המס מהן נהנות כלל החברות הפעילות בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.

מעבר לכך, שוק הנדל"ן ידוע בהיותו שוק עתיר עבודה, שמייצר מקומות עבודה חדשים בהיקפים גדולים ומהווה מרכיב חשוב ומשפיע בתהליכי צמיחה כלכלית ברמה הלאומית. בהתאם לכך, ישנו היגיון כלכלי רב בעידוד השקעות בתחום הנדל"ן המסחרי כתשתית חשובה והכרחית להנעת צמיחה בענפי המשק האחרים, וכפלטפורמה אפקטיבית ליצירת מקומות עבודה חדשים ברמת שכר אטרקטיבית.

כיצד תשפיע הרפורמה על שוק הדיור האמריקאי?


השפעת הרפורמה הנוכחית על שוק הדיור האמריקאי נבחנת במרץ רב על ידי מומחי נדל"ן ממש בימים אלה. במסגרת הרפורמה נקבעו מספר מהלכים מרכזיים המשפיעים ישירות על שוק הדיור:

  • כיום, יכול משלם המיסים האמריקאי לנכות מתשלום המס הפדרלי את כלל תשלומי המס המקומיים/ מדינתיים שלהם עבור נכסי נדל"ן, הכנסות ועסקאות מכר. תחת הרפורמה החדשה, ניכוי זה מוגבל למקסימום של 10,000$ בשנה. עבור בעלי נכסים יקרים בעיקר באזורי החוף (ניו יורק, קליפורניה וסן פרנסיסקו במיוחד), מדובר בקיצוץ ממוצע של קרוב ל-50% מהיקף הניכוי הנוכחי.

  • ניכויי תשלומי ריבית בגין משכנתא נותרו על כנם עם שינויים שיכולים לייצר השפעה משתנה בחלקים שונים של ארה"ב. תקרת הניכוי הסטנדרטי הוכפלה מ-6,000$ ל-12,000$ לשנה ליחיד, כך שמי שיבחר בערוץ זה המבוסס על ניכוי Fixed, ייהנה מאפשרות לנכות 6,000$ נוספים מתשלומי הריבית על המשכנתא. מן הצד השני, תקרת המשכנתא המוכרת ירדה ממיליון דולר ל-750,000$, כך שבעלי דירות יוקרה עם משכנתאות "כבדות" יוכלו לנכות תשלומי ריבית בגין 75% מגובה המשכנתא לכל היותר, לעומת המקובל עד כה.

  • הפטור החלקי ממס על רווחי הון במכירת דירה נותר על כנו. משלם המיסים יוכל להפחית 250,000$ עבור יחיד ו-500,000$ עבור זוג, מרווח ההון שנוצר במכירת דירה, לצורך חישוב המס, ובתנאי שהתגוררו בדירה במשך שנתיים מתוך 5 השנים טרם מכירתה.

  • תשלומי ריבית בגין משכנתא מגובה דירה (Home-equity Loans) לא יוכרו יותר לצורך ניכוי מס, אם כי גם כיום מדובר בתקרת משכנתא נמוכה מאוד בגובה 100,000$ בלבד שרק עבורם מוכרים תשלומי הריבית כיום.


העלאת הפטור על מס הירושה הוא מרכיב חשוב נוסף ברפורמת המס של טראמפ. במסגרת הרפורמה, עלה סכום הפטור מ-5.49 ל-11.2 מיליון דולר לאדם (לזוג – פטור כפול). המשמעות היא שכל ירושה או חלק מירושה עד תקרה זו אינה מחויבת במס ירושה פדרלי. וועדת הקונגרס המשותפת למיסוי (Joint Committee on Taxation), מעריכה כי מספר הנכסים שניתן יהיה להחיל עליהם מס ירושה, יצלול מ-5,000 לכ-1,800 נכסים תחת הרפורמה החדשה – מספרים נמוכים הרבה יותר מ-52,000 הנכסים שעבורם שולם מס ירושה בשנת 2000 כשתקרת הפטור עמדה אז על 675,000$.

ככלל, השפעתו המרכזית של שינוי זה במס הירושה יכולה להגיע מכיוונם של אנשים שירשו בנייני מגורים או נדל"ן מסחרי יקר, והחזיקו בו עד כה רק כדי להימנע מתשלום 40% מס ירושה בגין מימושו (מכירתו). עם כניסת הרפורמה החדשה, עשוי להתפתח גל של מכירת נכסים על ידי יורשים כדוגמת אלה באופן שיגרום להעלאת ההיצע בשוק. יחד עם זאת, בשלב זה מדובר בספקולציה בלבד, הן סביב הסבירות של יצירת גל כזה והן סביב גודלו ויכולתו להשפיע על כלל השוק. לראיה, קפיצת הפטור במאות אחוזים (מ-675,000$ ל-5 מיליון דולר) בשנת 2010 לא רשמה השפעה מיוחדת על שוק הנדל"ן.

ההשפעה הכוללת של מהלכים אלה בשוק הדיור, בשילוב הטבות המס שפירטנו לעיל עבור שוק השקעות הנדל"ן יכולה לתפוס כיוונים שונים, כשההנחה הרווחת בקרב הכלכלנים היא ששוק הדיור ייפגע בהיקף של אחוזים בודדים, במיוחד בשוקי נדל"ן יקרים במדינות החוף ניו יורק, ניו ג'רזי וקליפורניה. מן הצד השני, פתרונות דיור בר השגה ודיור בכלל בשווקים ממוצעים וזולים, צפויים ליהנות מתנופה של ממש, שכן התקרות הגבוהות שנקבעו, גם אם לכאורה הופחתו ביחס לקיים, הופכות לבלתי רלוונטיות ברמות המחירים הנהוגים בשווקים אלה, אך הכפלת שיעורי הניכוי האפשריים דווקא הופכת למאוד רלוונטית בהיותה גורם מוזיל בפועל, של העלות לרכישת דירה חדשה.

גם במקרה זה, נראה כי הכלכלנים מתעלמים מהאפקט הבלתי מוחשי של מהלך נרחב כמו רפורמת המס הנוכחית, ואינם מגלמים בהערכותיהם את ההשפעה של הרפורמה על רמת ההכנסה החופשית שצפויה לעמוד לרשות בתי האב, ושחלק ניכר ממנה צפוי להיות מופנה לרכישת דירה. אופטימיות כלכלית, יותר כסף בכיס ותמריצי מס החלים על מרבית שוקי הנדל"ן בארה"ב, כל זאת בשילוב תמריצי המס למשקיעי הנדל"ן, יכולים בהחלט, ואף צפויים, לייצר תנועה רבה בשוק הנדל"ן האמריקאי, להגדיל את הביקוש לנכסי נדל"ן מסחרי ופרטי ואף להוביל לעלייה יציבה, גם אם מתונה, ברמת מחירי הנדל"ן.

בהיותו שוק ההשקעות המרכזי בפעילותה, מקדישה רשת iintoo את כל המשאבים הנדרשים לבחינת התרחישים השונים האפשריים עבור שוק הנדל"ן האמריקאי בגין יישום רפורמת המס החדשה של ממשל טראמפ. כפי שעושה iintoo באופן שוטף, תמשיך הרשת ותעקוב אחר מגמות שוק חדשות ומתהוות במטרה לבצע את הבחירה האופטימלית של הזדמנויות השקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי, וכעת עם תשומת לב מיוחדת גם להשפעות האפשריות מיישום רפורמת המס החדשה.

 

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות