בלוג

כיצד משפיעה הדמוגרפיה על שוק הנדל"ן בארה"ב?

כיצד משפיעה הדמוגרפיה על שוק הנדל"ן בארה"ב?
09/04/2017
6 מיליארד בני אדם חיו על פני כדור הארץ בשנת 2000. עד שנת 2050, נתון זה צפוי לצמוח בכ-50% ולעמוד על 9 מיליארד בני אדם. מתוכם, כ-85% צפויים לחיות במדינות מתפתחות ובמדינות עולם שלישי, בעוד רק 15% ינהלו את חייהם במדינות מפותחות. במהלך 20 השנים הבאות, צפויה ארה"ב להוסיף 50 מיליון אנשים לאוכלוסייתה.

סט הנתונים שפירטנו לעיל הם נתונים דמוגרפיים, שנבחנים באופן רציף בכל רחבי העולם, וסביבם נבנות תחזיות והערכות קצרות וארוכות טווח על בסיס קבוע. נתונים דמוגרפיים אלה משחקים תפקיד חשוב מאוד בשורה של תחומי חיים וענפים כלכליים, ובמיוחד בשוק הנדל"ן שנכסיו מהווים 54% מהעושר העולמי, ושהחלטות ההשקעה בו מתבססות לא מעט על מגמות ארוכות טווח.

מודעות והבנה של התפתחויות דמוגרפיות, יכולות לשנות החלטות השקעה מקצה לקצה. כך למשל, כאשר השוק נכנס למגמת ירידה, הידיעה על ביקוש עתידי בלתי נמנע לאור התרחבות האוכלוסייה, וכניסת דור חדש למעגל העבודה, יכולה לספק למשקיע את הבטחון הנדרש להמשיך ולהחזיק בנכס מתוך הערכה סבירה כי ערכו ישוב לעלות בטווח הבינוני. לחילופין, התעלמות מהתפתחויות אלה יכולה להוביל לנזקים לא פשוטים למשקיע.

בשורות הבאות, נגדיר את האופן בו משפיעה הדמוגרפיה על שוק הנדל"ן ונספק מספר נתונים שיכולים להסביר מגמות שוק קיימות ועתידיות.

שינויים דמוגרפיים צפויים ובלתי צפויים


שינויים דמוגרפיים כוללים בתוכם מרכיבים כדוגמת גיל האוכלוסייה, גודל האוכלוסייה, נדידת אוכלוסייה, שיעורי פריון וכדומה. יחד עם זאת, שני המרכיבים הדמוגרפיים החשובים ביותר הם גודל וגיל האוכלוסייה, והשינויים במרכיבים אלה יכולים להתרחש בשתי צורות:

  • שינויים דמוגרפיים טבעיים – שינויים הנובעים משיעור הילודה ושיעור התמותה באוכלוסייה

  • שינויים דמוגרפיים מלאכותיים – שינויים הנובעים מתהליכי הגירה פנימה והחוצה


הבדל המפתח בין שני סוגי שינויים אלה נסוב סביב היכולת לחזות כל אחד מהם. שינויים טבעיים ניתנים לחיזוי בצורה טובה יחסית, בהיותם שינויים המתרחשים במסגרת תהליכים ארוכי טווח, רציפים וצפויים. לעומתם, את השינויים המלאכותיים קשה יותר לצפות, לבטח בטווח הארוך, והם יכולים להתרחש באופן פתאומי ללא הודעה מוקדמת.

יכולת החיזוי של שני סוגי השינויים, משליכה ישירות על האופן וההיקף בהם משפיעים שינויים אלה על שוק הנדל"ן. שינויים מלאכותיים בצורת הגירה, משפיעים במידה הרבה ביותר על רמת המחירים בשוק. כניסה מאסיבית של מהגרים באופן בלתי צפוי, אינה מאפשרת ליזמי הנדל"ן במשק לעדכן בקצב הנדרש, את היצע הנכסים בהתאם לביקוש שנוצר על ידי אותם מהגרים. במצב זה, יחווה השוק עליית מחירים, שהיקפה ייקבע ביחס ישר להיקף ההגירה ולגודל ההפתעה שיצרה.

השפעתם של שינויים טבעיים, ניכרת יותר בהתנהלות השוטפת של השוק, בקצב יצירת היצע הדירות ובהערכת היקפי הביקוש הצפויים. בהינתן התנהלות תקינה של השוק, על פי השינויים הדמוגרפיים הצפויים, השפעתם של שינויים אלה על רמת המחירים היא מינורית, אם בכלל. ההתייחסות לשינויים טבעיים בעולם השקעות הנדל"ן מתמקדת בבחינת מגמות דמוגרפיות ארוכות טווח כחלק מתהליך קבלת החלטה לגבי כניסה להשקעה או המשך אחזקה בנכס, אך אלו הם דווקא השינויים המלאכותיים, שינויי הגירה, שמהווים גורם סיכון, או הזדמנות, בתהליכי השקעות נדל"ן.

אחרי שאמרנו את זה, השפעתם של תהליכי הגירה, אינה ניכרת באותה המידה על כלל המשק. הגירה מאסיבית ופתאומית אל תוך המשק יכולה לגרום לקפיצת מחירים באזורים מסויימים, בעוד שבאזורים אחרים כמעט ולא תהיה לה השפעה. שני הפרמטרים שקובעים את מידת ההשפעה של שינויים אלה הם: יעדי ההגירה ומידת צפיפות האוכלוסייה ביעדים אלה. ככל שההגירה לאזור מסויים היא יותר מאסיבית, וככל שצפיפות האוכלוסייה באזור זה היא יותר גדולה, כך יחווה השוק המקומי תנודתיות גבוהה יותר, ולהיפך.

נתונים דמוגרפיים גנריים כדוגמת גיל האוכלוסייה, שיעורי פריון ומספר החברים בכל דור, יכולים לייצר הבנה מעמיקה לגבי מגמות ביקוש בשוק הנדל"ן, עוד לפני שמגמות אלה החלו. כך למשל, כניסת דור הבייבי בום אל מעגל התעסוקה לפני 3-4 עשורים, יצרה גל גדול של ביקוש לנכסי נדל"ן. כניסת בני ובנות הדור אל שלבי גיל הזהב של חייהם בימים אלה, צפויה להשפיע אף היא על תנועת אוכלוסייה לכיוון הפרברים וישובים קהילתיים בשולי ערי המטרופולין. הבנות אלה יכולות להוות נדבך חשוב בקבלת החלטות השקעה בעולם הנדל"ן.

בהמשך לכך, נסקור כעת מספר מאפיינים דמוגרפיים מרכזיים במשק האמריקאי, שאותם יש לקחת בחשבון בכל תהליך קבלת החלטה לביצוע השקעות נדלן בארה"ב:

קבוצת האוכלוסייה הגדולה ביותר בארה"ב היא קבוצת בני ה-23

לכאורה, נתון דמוגרפי זה מביא איתו בשורה טובה למשק האמריקאי. המדובר באוכלוסייה צעירה, שמפתחת כעת קריירה ומקורות הכנסה, ובשנים הקרובות צפויה להתמסד ולהקים משפחה ובית. עבור יזמי הנדל"ן, מדובר באוכלוסיית יעד חשובה מאוד, שצפויה לייצר כמות גדולה של עסקאות נדל"ן בעשור או שניים הקרובים.

יחד עם זאת, קבוצת גיל זו היא חלק מדור המילניום, שנחשב לדור שונה וחריג לעומת כל מה שראינו מאז מלחמת העולם השנייה. על אף שמרבית בני ובנות הדור ירצו להיות הבעלים הגאים של בית בארה"ב, נראה שרק מעטים מהם אכן יוכלו לממש את שאיפתם. על פי הנתונים הקיימים, מדובר בדור שצובר חובות בקצב מהיר יותר מדורות קודמים ואוחז בהעדפות מגורים "יוקרתיות" בערי מטרופולין, העדפות שאותן לא יכולים בני ובנות הדור לממן ולממש.

בנוסף לכך, מדובר בדור המציג רמת גיוון אתני גבוהה יותר מכל דור קודם. חלק ניכר מבני הדור הם ממוצא זר, שסובלים רבות מהשלכות הפערים החברתיים, ולכן לא סביר שיוכלו להיות הבעלים של בית או נכס נדל"ן, ואם יצליחו בכך, סביר שזה יקרה בגילאים מאוחרים. צמיחת הדור בתנאים של פערי שכר משמעותיים ורמות שכר סטגנטיות , תוסיף אף היא את השפעתה בטווח הבינוני והארוך.

מנקודת מבט נדל"נית, המשמעות של נתון דמוגרפי זה היא, שבשנים הקרובות ייווצר ביקוש רב לנכסים להשכרה בערי מטרופולין מרכזיות, ובמקביל תתרחש תנועה של בני ובנות הדור אל אזורי פריפריה, שולי המטרופולין ופנים ארה"ב בניסיון לרכוש דירה במחיר בר-השגה. בסך הכל, נתפסת השפעתם של בני ובנות דור המילניום כהשפעה היוצרת אי-רציפות בשוק הנדל"ן, אי-רציפות שתצטרך להגיע לכדי יישוב בשני העשורים הקרובים.

קבוצת האוכלוסייה השנייה בגודלה היא קבוצת בני ה-54

את שוק הנדל"ן יעצב לא רק דור המילניום, אלא גם בוגרי דור הבייבי בום, שכעת נכנסים אל העשורים המתקדמים בחייהם. בתוך 20 שנה, יהפוך דור זה לדור המבוגרים הגדול והעשיר ביותר שידעה אמריקה מאז ומעולם. בני דור אלה יעדיפו לעבור לדירות קטנות יותר בקהילות המאוכלסות על ידי אנשים דומים להם, וקרוב לילדיהם שיתרכזו בעיקר באזורי המטרופולין. מבחינת שוק הנדל"ן, המשמעות היא התמקדות בפרויקטים ייעודיים לגיל הזהב, ותנועה של בני דור הבייבי בום מהפריפריה לשולי המטרופולין ולפרברים הקרובים למרכזי הערים.

מנקודת המבט של השקעות נדל"ן, כניסתו של דור הבייבי בום אל העשור השביעי של חייו צפויה להוביל למעבר משמעותי של בני ובנות הדור לערוצי השקעה בטוחים יותר. מחקרים מוכיחים כי, בגילאים מאוחרים מתחזקת הנטייה של משקיעים להימנע מסיכון, ומתגברת ההעדפה להשקעות בסיכון נמוך. אם אנו מקבלים את ההנחה כי, דור הבייבי בום יסיט את השקעותיו לערוצים בסיכון נמוך יותר, ואם נדל"ן הוא ערוץ השקעות בסיכון נמוך יחסית לשוק ההון, היקף השקעות הנדל"ן צפוי אף הוא לצמוח בשני העשורים הקרובים, ולתרום לעליית מחירים או לפחות לשמירה על יציבותם.

למהגרים השפעה משמעותית על הדמוגרפיה בארה"ב

בשנת 2014, עמדה אוכלוסיית המהגרים בארה"ב על 42 מיליון אנשים, כ-13.3% מכלל האוכלוסייה. בין השנים 2013 ו-2014, התווספו 1 מיליון מהגרים, או 2.5%. שיעור המהגרים מכלל האוכלוסייה נמצא בעלייה מתמדת מאז 1970, אז היוו המהגרים כ-4.7% מכלל האוכלוסייה ועד הנתון האחרון כאמור לשנת 2014.

ככלל, על אף שמדובר בשינוי דמוגרפי מלאכותי, נחשבת ההגירה בארה"ב לתהליך ארוך טווח שניתן לצפות ברמה טובה. יחד עם זאת, השפעות ההגירה על המשק כולו, ובתוך כך גם על שוק הנדל"ן לא תמיד ניתנות לחיזוי ראוי. כך למשל, שיעור הפריון בארה"ב עומד כיום על 2.06 ילדים לאישה. תרומתם של המהגרים לשיעור הפריון גבוהה משמעותית משיעורם באוכלוסייה, ובמידה רבה ניתן לומר שאוכלוסיית המהגרים משחקת תפקיד חשוב ביצירת ביקוש עתידי בשוק הנדל"ן ובכלל.

עם כניסת הממשל החדש בארה"ב, עולה נושא ההגירה אל הפרק, ובניגוד לממשלים קודמים, הממשל הנוכחי מראה כוונות רציניות להפחית את זרם ההגירה פנימה, ואף להגביר את ההגירה הכפויה של מהגרים בלתי חוקיים החוצה. מהלך כזה, עשוי להשפיע בעיקר באזורי המטרופולין שלאורך החוף, גם אם ברמה מינורית, ובטווח הארוך להשפיע גם על שיעור הפריון הכולל, שינוי שבתורו ישפיע בצורה מהותית יותר על רמת הביקוש הכוללת לנכסי נדל"ן. יחד עם זאת, גם הממשל החדש לא צפוי לשנות את אופייה של ארה"ב כמדינת הגירה, וגם אם שיעורי ההגירה ירדו לאורך שנים, אוכלוסיית המהגרים עדיין צפויה להוות שחקן מרכזי בתמונה הדמוגרפית הכוללת במדינה.

בשורה התחתונה, הדמוגרפיה משחקת תפקיד חשוב ומרכזי, כנראה החשוב ביותר, בעיצוב רמות הביקוש לנכסי נדל"ן. מודעות והבנה מעמיקה של מגמות דמוגרפיות, מאפשרות למשקיע הטיפוסי לקבל החלטות השקעה מושכלות ממקום של ידע ובטחון, גם בעתות משבר ותנודתיות גבוהה. לצד הדמוגרפיה, פועלים כוחות נוספים כדוגמת צמיחה כלכלית, טכנולוגיה, תחבורה ופיתוח וכדומה. כוחות אלה משפיעים בעיקר על מאפייני הביקוש, וגם להם מקום חשוב ומרכזי בכל תהליך קבלת השקעה בשוק הנדל"ן.

קטגוריות: נדל"ן, השקעות נדל"ן בארה"ב

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות