בלוג

כיצד בונים פורטפוליו השקעות בנדל"ן?

כיצד בונים פורטפוליו השקעות בנדל"ן?
06/03/2017
עבור כל הזדמנות השקעה, בכל שוק ובכל תחום, ניתן לאפיין את פוטנציאל התשואה מחד ואת רמת הסיכון מאידך. עבור כל השקעה, ניתן גם לחשב את רמת ההסתברות למימוש הסיכון. בביצוע השקעה בודדת, אנו כולאים את עצמנו בתוך רמת הסיכון הנתונה ובתוך רמת ההסתברות הנתונה למימוש הסיכון. לעומת זאת, כאשר אנו בונים פורטפוליו השקעות המורכב משורה של השקעות בעלות נתוני סיכון שונים, הנתונים של כל השקעה בודדת בתיק אמנם אינם משתנים, אך הסיכון המצרפי, ובמיוחד ההסתברות המצרפית למימוש הסיכון בתיק, יורדים בצורה משמעותית.

עיקרון יסוד בבניית פורטפוליו השקעות הוא עיקרון הגיוון, או עיקרון פיזור השקעות. עיקרון זה נועד למזער את רמת הסיכון מחד, תוך שמירה על רמה אטרקטיבית של פוטנציאל התשואה מאידך. העיקרון נשען על התאוריה המודרנית של תיקי השקעות (Modern Portfolio Theory – MPT), ולפיה ניתן לבנות תיקים יעילים בעלי מקסימום תשואה לסיכון נתון, או לחילופין תיקים בעלי תשואה נתונה בסיכון מינימלי. את רמת הסיכון בתיק ניתן למתן באמצעות פיזור השקעות בין שורה של נכסים, על פי מדדי פיזור סטטיסטיים.

שילוב מספר רב של השקעות בתיק הוא תנאי הכרחי ליצירת גיוון, אך לחלוטין לא תנאי מספיק. ריבוי השקעות ללא אסטרטגיה סדורה וללא פרופיל סיכון מוגדר, יכול להוביל בדיוק לתוצאה ההפוכה, קרי מקסום הסיכון ומזעור פוטנציאל הרווח. בדיוק מהסיבה הזאת, התהליך של בניית פורטפוליו השקעות בנדל"ן הוא תהליך שחייב לכלול את שני השלבים המרכזיים הבאים:

  • שלב התכנון – גיבוש אסטרטגיית ההשקעה בתיק

  • שלב היישום – בחירת נכסים להשקעה בכפוף לאסטרטגיה שגובשה


שלב התכנון – גיבוש אסטרטגיית ההשקעה

מאחורי כל פעילות השקעות מקצועית שמייצרת רווח לאורך זמן, עומד פורטפוליו מנצח, ומאחורי כל פורטפוליו מנצח עומדת אסטרטגיית השקעות מנצחת. אסטרטגיית השקעה היא למעשה המנכ"ל, איש הכספים, מנהל הפיתוח העסקי ומבקר הפנים של פעילות ההשקעות שלכם. כמו כל הנהלה בכירה, אסטרטגיית ההשקעה היא זו שמגדירה את מהלכי ההשקעה בתיק, באמצעות אוסף של קווים מנחים, כללים וכלים, המיועדים למקסם את הרווח לבעלי המניות.

תהליך הגיבוש של אסטרטגיית השקעות בנדל"ן הוא תהליך מקצועי ומורכב, הדורש הבנה מעמיקה של הפרמטרים על פיהם נבחנים, נמדדים ומוערכים נכסים והזדמנויות השקעה בשוק הנדל"ן. מעבר לפרמטרים אלה, אמורה האסטרטגיה להגדיר גם את פרופיל הסיכון ואת האופן בו הוא מנוהל בתיק, הן במונחים איכותיים והן במונחים מספריים. הדוגמאות הבאות מציגות בראשי פרקים סוגים שונים של אסטרטגיות השקעה אפשריות:

  • פרופיל סיכון נמוך/ אסטרטגיית ליבה Core – נכסים מסורתיים, השקעה מניבה, סיכון נמוך, מינוף נמוך

  • פרופיל סיכון בינוני-גבוה/ אסטרטגיית Value Added – שילוב של נכסים מסורתיים עם פרויקטים הוניים, פעילות פיתוח, מינוף בינוני, מרכיב מניב נמוך

  • פרופיל סיכון גבוה/ אסטרטגיית opportunistic – פרויקטים להשבחה, השקעות הוניות לגזירת רווח באקזיט, מינוף בינוני עד גבוה, כמעט ללא מרכיב מניב

  • פורטפוליו שונות נמוכה MVP (Minimum Variance Portfolio) – מאגד בתוכו שורה של השקעות בסיכון בינוני וגבוה, המגדרות זו את זו באופן שממזער את התנודות בתיק ויוצר את רמת הסיכון הנמוכה ביותר עבור התשואה המצופה

  • פורטפוליו תשואה מרבית MRP (Maximum Return Portfolio) ברמת סיכון גבוהה

  • שילוב של דרגות סיכון בפרופיל הסיכון הכולל – 10%, 30%, 50%, 70% ו-90%


שלב היישום – בחירת נכסים להשקעה

שלב היישום בתהליך בניית פורטפוליו השקעות, הוא השלב בו מוציאים אל הפועל את האסטרטגיה שהוגדרה. איתור ובחירת הזדמנויות ונכסים להשקעה בכפוף לאסטרטגיית ההשקעות ובמסגרת פרופיל הסיכון שהוגדרו, היא למעשה המהות האופרטיבית של תהליך בניית פורטפוליו השקעות. תהליך הבחירה משלב בתוכו שורה ארוכה של פרמטרים, אותם ניתן לתמצת אל תוך 5 פרמטרים מובילים:

סוג הנכס

את סוגי הנכסים בעולם הנדל"ן נהוג לחלק לשתי קטגוריות:

  • נכסים מסורתיים – משרדים ובנייני משרדים, דירות ובתי מגורים, מבנים קמעונאיים ומבנים תעשייתיים – כל סוג נכס עם סט של סוגי משנה

  • נכסים מוסדיים – בתי מלון, בתי דיור מוגן, מבני רפואה, מבני אחסון ומגורי סטודנטים


קטגוריית הנכסים המסורתיים מתאפיינת ברמת סיכון נמוכה יותר מקטגוריית המוסדיים, ויחד עם זאת בכל אחת מהקטגוריות ניתן למצוא סוגים שונים של נכסים, שמאחוריהם עומדים גורמי סיכון שונים, המשפיעים ישירות על רמת הסיכון בתיק. השקעות במשרדים ונדל"ן עסקי למשל, תהיינה חשופות למשברים כלכליים מקומיים וגלובליים יותר מאשר מבני מגורים, שהם בתורם יהיו חשופים יותר לשינויים ברמת הבטחון, התשתיות ואיכות החיים הכללית באזור.

בתהליך בניית הפורטפוליו, ניתן להתמקד באחת משתי הקטגוריות, או לשלב בין שתיהן במינונים משתנים בהתאם לפרופיל הסיכון שהוגדר. בתוך כל קטגוריה, ניתן לייצר טווח רחב של גורמי סיכון שונים ומנותקים זה מזה, במטרה ליצור פיזור אפקטיבי של הסיכון, תוך שמירה על משוואת סיכון-תשואה אטרקטיבית.

גאוגרפיה

גאוגרפיה ניתנת להגדרה ברמת המדינה, העיר, האזור, השכונה ואפילו הרחוב. בבניית פורטפוליו השקעות בנדל"ן, ישנה חשיבות רבה לא רק לפיזור הסיכון הכולל בתיק, אלא גם לפיזור חשיפת ההשקעות בין גורמי סיכון שונים בעלי השפעה הדדית מועטה. כך למשל, השקעות בשוק הנדל"ן בישראל לצד השקעות נדל"ן בארה"ב, יכולות ליצור פיזור אפקטיבי של הסיכון מבלי לפגוע בפוטנציאל התשואה של כל השקעה בנפרד. את הפיזור הגאוגרפי ניתן להביא לידי ביטוי גם בפיזור ההשקעות בשוקי נדל"ן בעלי מאפיינים שונים כמו ערי שינה אל מול ערי 18 שעות או ערי 24 שעות, כשכל אחת מהן יודעת להציע תנאי שוק שונים בתקופות שונות, ואפילו בין שני רחובות שונים באותה העיר.

השקעה מניבה מול השקעה הונית

השקעות נדל"ן מניבות הן השקעות המיועדות לייצר הכנסה סדירה וידועה מראש לאורך זמן (דמי שכירות), בעוד השקעות הוניות הן השקעות המוכוונות למשיכת רווח הוני באקזיט, עם מעט או כלל ללא הכנסות לאורך תקופת ההשקעה. השקעות מניבות נחשבות לבטוחות יותר ומתאימות יותר לאסטרטגיית ליבה מסורתית, בעוד שהשקעות הוניות מתאימות יותר לאסטרטגיות בסיכון בינוני וגבוה. יחד עם זאת, בתהליך בניית הפורטפוליו ניתן ואף רצוי, לשלב השקעות מניבות לצד השקעות הוניות, במינון מוגדר מראש העונה לפרופיל הסיכון שהוגדר, וזאת במטרה לייצר פיזור אפקטיבי של הסיכון בתיק, תוך שמירה ואף השבחה של פוטנציאל התשואה הכולל בתיק.

מינוף

השקעות נדל"ן יכולות להתבצע באמצעות הון עצמי, או באמצעות חוב. היקף החוב בתיק ביחס לשווי התיק, משקף למעשה את רמת המינוף הכוללת. ככלל, ככל שרמת המינוף גבוהה יותר, כך עולה רמת הסיכון בתיק. בפורטפוליו ליבה מסורתי יהיה המינוף בגובה של עד 40% מההון הכולל, בעוד שבפורטפוליו ברמות סיכון בינונית-גבוהה, יכול שיעור המינוף לעבור את רף 50%. מינוף הוא כלי לגיטימי ואף הכרחי בעולם השקעות הנדל"ן, אך ישנה חשיבות רבה להגדיר אותו מראש ולשלב אותו ככלל ברזל בתוך אסטרטגיית ניהול הפורטפוליו.

תקופת השקעה

תקופת ההשקעה תלויה מאוד בסוג הנכס ובסוג הפרויקט והיקפו, ויכולה להשפיע מאוד על משוואת סיכון-תשואה בתיק:

  • תקופת אחזקה קצרה מגבירה את רמת הוודאות בהשקעה, אך גם יוצרת נסיבות מחייבות יותר לעמידה ביעדים וסיכונים במסגרת זמן מוגבלת, וכן מתאפיינת בקושי לייצר שיעור גבוה של תשואה להון

  • תקופת אחזקה לטווח בינוני מפחיתה את הסיכון סביב לחץ הזמן, אך יכולה להוביל לפגיעה בהשקעה לקראת סוף התקופה

  • תקופת אחזקה לטווח ארוך ממתנת מאוד את הסיכונים הללו, אך גם מייצרת שיעורי תשואה נמוכים יותר


שילוב נכון של תקופות השקעה שונות, מאפשר לייצר איזון מיטבי בין סיכוני זמן, שיכולים לבוא לידי ביטוי בצורת התפתחות משברים בשוק הנדל"ן או בהשקעה הספציפית ובין שאיפות הרווח של המשקיע. כמו כן, משחק נכון בפרמטר זה, מאפשר לייצר פורטפוליו מניב באמצעות סט של השקעות הוניות.

באמצעות מודל ההשקעות הייחודי של iintoo, יכול כל משקיע החבר ברשת, להיות שותף להשקעות נדל"ן בכל סוגי הנכסים והפרויקטים, החל מפרויקטים נקודתיים ועד פרויקטים בהיקפים יוצאי דופן, וזאת עם הון ראשוני של לא יותר מ-25,000$. מודל זה מאפשר למשקיעי הרשת לפתח פורטפוליו עשיר ומגוון של השקעות באמצעות הון בהיקפים נמוכים יחסית לעולם הנדל"ן, וכן לשלב השקעות נדל"ן בתיק השקעות רחב יותר, המשלב גם נכסים בשוק ההון, הסחורות, המט"ח וכן הלאה.

קטגוריות: נדל"ן, השקעות, השקעה חברתית

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות