בלוג

יוטה – שוק הנדל"ן שלא מפסיק לצמוח

24/05/2018
המדינה הטובה ביותר לחיות בה – כך דירג ב-2012 סקר ארצי של גאלופ את מדינת יוטה הממוקמת במערב ארה"ב ומונה כ-3 מיליון תושבים, מתוכם 80% מתגוררים באזור הצפוני Wasatch Front, בו ממוקמת גם עיר הבירה Salt Lake City. אל התואר הזה מצטרפים דירוגה של סולט לייק סיטי במקום הראשון על ידי מגזין פורבס כעיר שהכי כדאי לעשות בה עסקים, כאחת מעשרת הערים בעלות הצמיחה הכלכלית הגבוהה ביותר בארה"ב, וכאחד מעשרת שוקי הנדל"ן האטרקטיביים ביותר בארה"ב לשנת 2018.

מאז 1991, עלו מחירי הדיור במטרופולין Salt Lake בהיקף ממוצע של 4.5%, פי 3 מהממוצע הארצי, והגיעו לרמת מחיר חציוני גבוה ב-20% יותר ממחירי הדיור ב- Boise, לאס וגאס ופניקס, שלוש ערים איתן נמצאת סולט לייק סיטי בתחרות נדל"ן ישירה. נתון זה מרשים במיוחד, לאור העובדה שבמהלך עשורים אלה היה היקף הבנייה לדיור (היצע) גבוה ב-10% ממספר בתי האב החדשים (ביקוש), לפחות עד שנת 2010 בה התהפכה המגמה לגמרי, ויצרה עודף ביקוש מצד עסקים ופרטיים המהגרים למדינה, ומובילים עלייה גוברת והולכת במחירי הנדל"ן.

עוד על פריחת שוק הנדל"ן המקומי, ניתן ללמוד ממדד מחירי הדיור שעלה ב-26 השנים האחרונות ב-276% ביוטה, לעומת 149% בארה"ב כולה. בשנה האחרונה לבדה, טיפס המחיר החציוני לבית פרטי ( Single Family) ב-10% לרמה של 325,000$, וב-11% לרמה של 225,000$ עבור יחידת Multifamily. באותה שנה, נמכרו 13,293 בתים חדשים ו-4,500 יחידות מולטיפמלי חדשות, הנהנים כולם משיעור תפוסה ממוצע של 97%.

שוק נדל"ן משגשג, הנשען על דמוגרפיה חיובית וכלכלה צומחת


באופן מסורתי, נהנית יוטה משיעור אבטלה נמוך יותר ומצמיחה גבוהה יותר במשרות Nonfarm ביחס לממוצע הארצי בארה"ב. במרץ 2018, נהנתה המדינה משיעור צמיחת התעסוקה הגבוה ביותר בארה"ב, עם עלייה רוחבית של 3.1% בכלל ו-3.7% בסקטור הפרטי בתחומי המסחר, התחבורה והשירותים העסקיים, ובמיוחד בתחומי הבנייה והאירוח שרשמו עלייה חדה של 5% באותו החודש. על פי נתוני חברת הנדל"ן Trulia, עומדת ההכנסה החציונית לבית אב במטרופולין סולט לייק, על יותר מ-51,000$. בנוסף, נותרה יוטה המדינה היחידה בארה"ב, בה שיעור הבעלות על בית לא ירד מרף 60%, ועומד כעת על 69%.

בהתחשב בעובדה שארבעת התעשיות הגדולות ביוטה כוללות את ענף הכרייה, ייצור מלח, גידול בקר ושירות ציבורי, צמיחת התעסוקה החדה בענפים מגוונים בסקטור הפרטי, מעידה לא רק על צמיחה כלכלית, אלא גם על התרחבות וגיוון מקורות התעסוקה, או במילים אחרות, זרימה קונסיסטנטית של אוכלוסייה ועסקים חדשים אל השוק, שמצליח לשמר רמת אבטלה של 3% לעומת 4.1% בארה"ב כולה. למעשה, על פי המגמות הדמוגרפיות הנוכחיות, צפויה אוכלוסיית יוטה שצומחת כבר כעת בשיעור של 1.4% בשנה, להכפיל את עצמה עד שנת 2065, ולהפוך לגורם מספר אחת בעיצוב זירת הנדל"ן המקומית בעשורים הקרובים.

האם השוק ימשיך לצמוח?


על ציפיות השוק לגבי המשך צמיחת שוק הנדל"ן ביוטה, ניתן ללמוד מדבריו של Lloyd Allen, מנהל בכיר ב- CBRE, חברת שירותי והשקעות הנדל"ן הגדולה בעולם: "אנחנו כרגע בתקופת ההתרחבות השנייה בגודלה בהיסטוריה של ארה"ב, ועדיין שוק הנדל"ן המסחרי של יוטה כמעט ואינו מראה סימני האטה". גם מחקר שפורסם לאחרונה על ידי אוניברסיטת יוטה, צופה כי על אף העלייה החדה בהיקף פעילות הבנייה במדינה, המחסור בהיצע הדיור צפוי להימשך לפחות ב-4 השנים הקרובות, ולשמר את מגמת העלייה במחירי הדיור.

על פי מדד HOI (Housing Opportunity Index) של HOI (Housing Opportunity Index) ואיגוד הקבלנים בארה"ב ( NHB), בית אב בעל הכנסה חציונית במחוז סולט לייק, יכול היה לרכוש 65% מהבתים שנמכרו במחוז במהלך 2017, מה שמעיד על כך שעל אף עליית המחירים המהירה, הנדל"ן ביוטה הוא עדיין בר השגה.

גם איגוד המתווכים של מחוז Salt Lake צופה את המשך צמיחת שוק הנדל"ן המקומי, עם צפי להגירת שיא חיובית למחוז בשנה הקרובה, עד לרמה של 6,900 תושבים ו-8,500 בתי אב חדשים. עליית המחירים צפויה להימשך אף היא, אם כי בהיקף חד ספרתי של 7%-8%. המחיר החציוני לבית פרטי יעמוד על 350,000$, וסך הבתים שיימכרו צפוי לעבור את 18,000 הבתים.

גם iintoo משקיעה ביוטה


עבור רשת ההשקעות החברתיות של iintoo, סיפור ההצלחה של שוק הנדל"ן הפורח בסולט לייק סיטי הוא לא סיפור חדש. בנוסף לפרויקט חדש שמתגבש בימים אלה, מנהלת iintoo שתי השקעות נוספות שכבר מייצרות ערך בשוק הנדל"ן של סולט לייק סיטי:

לאורך השנים הקרובות צפוי שוק הנדל"ן של יוטה ליהנות מהמשך עליית מחירים, שתנבע בעיקר מהמשך העלייה ברמת הביקוש הנכנס לנדל"ן פרטי ומסחרי במחוז סולט לייק, ורשת iintoo תהיה שם כשזה יקרה.

מקורות


https://utahbusiness.com/build-population-growth-will-reshape-utahs-housing-landscape/

https://www.trulia.com/real_estate/Salt_Lake_City-Utah/

https://utahbusiness.com/cbre-releases-2018-salt-lake-city-real-estate-market-outlook/

https://slrealtors.com/wp-content/uploads/2018/02/2018-Housing-Forecast-Report-1.pdf

https://www.forbes.com/sites/ingowinzer/2018/03/14/can-real-estate-investors-still-find-a-good-deal-in-utah-and-colorado/

https://www.sltrib.com/news/business/2018/03/21/fast-rising-housing-prices-a-problem-for-those-with-lower-income-and-could-hurt-utahs-competitiveness-according-to-new-u-study/

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות