בלוג

טווח קצר מול טווח ארוך ( בעולם ההשקעות)

טווח קצר מול טווח ארוך (בעולם ההשקעות הנדל"ן)
21/03/2017
כשנשאל "מהו טווח ההשקעה המועדף עליך?", ענה המשקיע האגדי וורן באפט, "לנצח". כשהתבקש לחדד את דבריו בהזדמנות אחרת, אמר באפט "קנה אך ורק נכס שתהיה שמח לגמרי להחזיק בו, גם אם השוק ייסגר למשך 10 שנים." וורן באפט הוא משקיע קלאסי לטווח הארוך ואפילו לטווח הארוך מאוד, אך אין בכך כדי לומר שזהו הטווח האידיאלי בכל ערוץ השקעה ועבור כל משקיע. מה שכן אפשר ללמוד מהדברים הוא, שטווח ההשקעה הוא מרכיב רב משמעות שיושב בליבת אסטרטגיית ההשקעה, ובהחלט קיים קשר בין ההבנה, היישום וההפנמה של מרכיב זה על משמעויותיו, ובין סיכויי ההצלחה בעולם ההשקעות בכלל, ובעולם השקעות הנדל"ן בפרט.

פעמים רבות, משקיעים חווים תסכול רב מהאופן בו מתפתחת ההשקעה שלהם ומהביצועים שהיא מציגה. תסכול זה יכול לבוא לידי ביטוי כשהצמיחה המצופה מבוששת להגיע, כאשר ערך הנכס חווה תנודתיות גבוהה בניגוד לכל הציפיות או כאשר השוק מתחיל להתקדם לכיוון לא רצוי. חלק ניכר מהתסכול נובע בדרך כלל מחוסר הבנה של ערוץ ההשקעה ומהאופן בו הוא מתנהג בטווחי הזמן השונים.

השקעות לטווח ארוך – מעל שנה

על הנייר, השקעות לטווח ארוך מוגדרות כהשקעות לפרק זמן ארוך יותר משנה אחת. השקעות לטווח קצר הן השקעות שטווח ההשקעה שלהן הוא שנה אחת או פחות מכך, כשפעולות פיננסיות לטווח של ימים או שבועות בודדים, כבר אינן נחשבות השקעות, ומתאימות יותר לקטגוריית פעולות מסחר (מסחר תוך יומי, מסחר שבועי, סווינג טרייד וכן הלאה). מסחר בנדל"ן אפשרי בעיקר באמצעות מסחר במניות קרנות REIT, אך רובה המכריעה של פעילות השקעות הנדל"ן היא לטווח הארוך, וחלקה הקטן נמתח על פני הטווח הקצר בלבד.

על אף שנראה כאילו מדובר בפרט טכני שקשור יותר לשאלה של סגנון השקעה, בפועל ישנה חשיבות רבה לתפישת המשקיע את נושא טווח ההשקעה. הבנה והפנמה מלאות של נושא זה בכל השקעה, יכולות להעניק למשקיע שקט נפשי רב יותר, מבט נכון ומקיף יותר על מצב ההשקעה ומניעת מצבים של יציאה מוקדמת מהשקעה טובה, ויתור על השקעה טובה, כניסה להשקעה רעה ואפילו מימוש השקעה בהפסד. במילים אחרות, כניסה להשקעה עם הבנה ברורה של טווח ההשקעה והמשמעויות הנובעות, הוא תנאי הכרחי להתנהלות נכונה וחכמה של המשקיע לאורך תקופת ההשקעה.

טווח קצר או ארוך – לא רק במונחי זמן

אחרי שאמרנו את זה, את הנושא של טווח ההשקעה לא ניתן לצמצם למונחים של זמן בלבד, שכן תפישת טווח ההשקעה יכולה להשתנות ממשקיע למשקיע ובסוגים שונים של נכסים. כמשקיעים, עלינו לבחון את נושא טווח ההשקעה ברזולוציה גבוהה יותר ועם גמישות רבה יותר מאשר הגבול הנוקשה של שנה אחת. ככלל, טווח ארוך יכול להיות גם מוגדר כטווח הזמן בו אנו כמשקיעים יכולים להתחייב להון המושקע מבלי שנזדקק למשוך אותו, בעוד שטווח קצר הוא טווח הזמן שבו אנו עשויים להזדקק להון המושקע, או מצפים ליהנות כבר מפירות ההשקעה.

כאשר אנו משקיעים לטווח הארוך, אנו מטמיעים בתוכנו הלך רוח סולידי שמאפשר לנו להעניק להשקעה את ההזדמנות לצמוח לאורך זמן, מבלי שנבחן כל תנודה ומבלי שנחוש מתוסכלים מחד או נרגשים מאידך, מכל שינוי בשוק. בהתאם לכך, את טווח ההשקעה נכון גם להגדיר במונחים של מידת הרגישות שלנו לתנודות ולשינויים בתחום ההשקעה. מידת רגישות זו נובעת מהיכולת שלנו להתחייב להשקעה לאורך זמן, והיא באה לידי ביטוי בחשיבות שאנו מעניקים לתנודות בערך הנכס ולשינויים במצב השוק לאורך תקופת ההשקעה.

טווח ארוך וטווח קצר בעולם הנדל"ן

סוגי הנכסים, פרופיל הסיכון, פרופיל התשואה, נזילות ותהליכי השקעה הם מקצת הפרמטרים שמבדילים בין ערוצי ההשקעה השונים בעולם ההשקעות. פרמטר חשוב נוסף, שרבים אינם נותנים עליו את הדעת, הוא טווח הזמן הנדרש להבשלת תהליכים בשוק. מטרתנו האולטימטיבית כמשקיעים, היא לקנות נמוך ולמכור גבוה. בשוק המניות יכול מחזור ירידה ועליה כזה, להתרחש בתוך ימים, שבועות או חודשים. הנזילות הגבוהה של שוק המניות מאפשרת לנצל תנודות אלה בשוק גם ברמה היומית (אם כי היכולת לחזות ולנצל תנודות אלה היא כמעט אפסית).

הבשלת השקעה והגעתה לבגרות (Maturity) בעולם הנדל"ן, הוא תהליך שיכול לארוך שנים, החל משנה ועד מעל עשור. תהליכים אלה תלויים במטרות וסגנון ההשקעה, רמות הביקוש והמחירים, קצב הבנייה, רגולציה, תהליכים חברתיים ודמוגרפיים, תהליכים פוליטיים, כלכליים וביטחוניים וכמובן תהליכי בנייה, שיפוץ והשבחה. יחד עם זאת, בעולם הנדל"ן ניתן למצוא גם לא מעט הזדמנויות השקעה לטווח הקצר. את סוגי השקעות הנדל"ן לטווחי זמן, ניתן לחלק על פי שתי אסטרטגיות השקעה מרכזיות:

  • Buy & Hold – קנה והחזק היא אסטרטגיית השקעה לטווח הארוך, שמבוססת על הכנסות שוטפות משכירות בשאיפה ליצירת רווח נוסף בסוף תקופת ההשקעה בגין עליית ערך הנכס. אסטרטגיה זו יכולה להימשך החל ממספר שנים ועד מספר עשורים

  • Flipping Real Estate – השקעות מתגלגלות היא אסטרטגיית השקעה לטווח הקצר והבינוני, שמבוססת על רכישת נכס במחיר נמוך, השבחתו ומכירתו ברווח לקראת ההשקעה בנכס הבא. אסטרטגיה זו יכולה להימשך מחודשים ספורים ועד שנים בודדות, בהתאם לגודל הפרויקט ומצב השוק.


בניגוד לבעלי בתים המשכירים את נכסיהם לאורך עשורים, משקיע נדל"ן חייב להישאר עם היד על הדופק ולזהות נקודות כניסה ויציאה פוטנציאליות, על מנת למקסם את התשואה ולהימנע מסיכון. בהשקעה לטווחים ארוכים מאוד, יכול מחיר הנכס לחוות תנודות משמעותיות שבעל דירה יקבל אותן בשוויון נפש, אך משקיע עשוי לראות בהן סיכון משמעותי להון המושקע, ובצדק.

השפעת תפישת הטווח על ההשקעה והתנהלות המשקיע

לתפישת טווח ההשקעה, השפעה ישירה על 4 פרמטרים מרכזיים שמשפיעים על החלטת ההשקעה ועל התנהלות המשקיע לאורך תקופת ההשקעה:

  • ציפיות שוק – ציפיות שוק מתייחסות לשינויים ומגמות השוק להם מצפה המשקיע בכניסה להשקעה. שינויים ומגמות אלה מתרחשים ומתפתחים באופן קבוע בטווח הקצר והארוך גם יחד. שוק בנקודת שיא צפוי לחוות ירידת מחירים בטווח הקרוב, אך ההבנה כי דור שלם צפוי בשנים הבאות לצאת אל העולם ולייצר ביקוש נרחב, יוצרת הבנה הפוכה לגמרי בטווח הארוך.

  • ציפיות השקעה – ציפיות השקעה מתייחסות לציפיות המשקיע לגבי התפתחות ההשקעה והתשואה שלה. המשקיע עשוי לצפות לרווח מהיר בתוך חודשים ספורים, והוא עשוי לצפות לרווח כעבור שנים או עשורים עם אפשרות ליהנות מהכנסה מניבה לאורך תקופת ההשקעה.

  • צרכי הון – צרכים מתייחסים לצרכי ההון של המשקיע. המשקיע עשוי להקצות הון ולהתחייב אליו מתוך ציפייה לאפשרות מימוש בטווח הקרוב, והוא עשוי להקצות את ההון מתוך ידיעה כי לא יוכל למשוך אותו לאורך שנים ארוכות, ואולי אף להידרש להזרמת הון נוסף לאורך תקופת ההשקעה.

  • יעדי השקעה – יעדי ההשקעה מתייחסים ליעדים שאותם אמור הרווח מההשקעה להשיג עבור המשקיע. המשקיע עשוי להיכנס להשקעה מתוך כוונה לייצר לעצמו הכנסה חודשית פאסיבית קבועה, והוא עשוי לעשות זאת במטרה להכין לעצמו תשתית לפנסיה, ליצור בטחון כלכלי לו ולמשפחתו או ליצור רווח כלכלי מהיר כחלק ממהלך עסקי מתגלגל.


השילוב בין ארבעת הפרמטרים הללו הוא שיוצר את פרופיל הסיכון והתשואה של ההשקעה, ובהתאם לכך את התשתית לגיבוש תפישת הטווח של המשקיע, כשעל המשקיע לוודא כי קיים איזון מלא בין כל הפרמטרים הנבחנים. משקיע שזקוק להון בטווח הקרוב, אך מצפה למימוש לאחר שנים, יכניס את עצמו לסיכון משמעותי במקרה שציפיותיו מהשוק ומההשקעה לא תתפתחנה כראוי. בכל השקעה, חייב כל משקיע לבחון את ארבעת הפרמטרים לעומקם, לבסס הבנה לגבי טווח ההשקעה הנדרש, ולבחון את הסיכונים הנגזרים כחלק מתהליך בחינת הנכס להשקעה.

Iintoo – השקעות נדל"ן לטווח הארוך הקצר

מודל ההשקעות של iintoo מבוסס על השקעות נדלן בארה"ב לטווחי זמן של שנה וחצי עד שלוש שנים בלבד. טווחי זמן אלה נקבעים בהתאם למינימום הזמן שנדרש על מנת להביא את ההשקעה להבשלה ומימושה ברווח הישיר, שנובע מתהליך ההבשלה/ השבחה. על אף ששווי הנכסים בהם משקיעה iintoo עשוי להמשיך ולצמוח גם לאחר מימוש ההשקעה כעבור 1.5-3 שנים, iintoo מגדירה טווח זה הן כפרמטר לבחירת הזדמנויות השקעה והן כפרמטר להימנעות מסיכונים הנובעים מתנודות שוק בטווח הארוך.

קטגוריות: נדל"ן, השקעות

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות