חישוב תשואה והדרך הנכונה להחליט לגבי השקעה בנדל"ן - iintoo

בלוג

חישוב תשואה והדרך הנכונה להחליט לגבי השקעה בנדל"ן

חישוב תשואה והדרך הנכונה להחליט לגבי השקעה בנדל"ן
01/10/2015
"תשואה" היא מילת הקסם בתחום הנדל"ן, כולם רוצים ליהנות ממנה ובעיקר שהיא תהיה גבוהה. אתם מוזמנים לקרוא מהי תשואה, איך מחשבים תשואה ולגלות שלמרות שהיא מאד חשובה יש עוד קריטריונים שצריך לקחת בחשבון לפני שמשקיעים בנדל"ן.

כאשר מדובר בהשקעה בתחום הנדל"ן כולם מדברים על התשואה ושוכחים בדרך כמה נושאים לא פחות חשובים. אבל רגע לפני שנכנס לגורמים הנוספים שחשוב לשים עליהם דגש כשמשקיעים בנדל"ן, הנה הסבר קצר על תשואה ואיך מחשבים תשואה בדרך הכי נכונה.

תשואה היא הפונקציה בין הסיכון לסיכוי. ככל שהסיכון שלוקחים עולה אנו מצפים לתשואה גבוהה יותר. במאמר זה אנחנו נתמקד בשני סוגי תשואות.

חישוב תשואה תפעולית – כך מחשבים רווחים מנכסים

תשואה תפעולית (בשפה מקצועית Cap Rate) היא התשואה אותה אתם מקבלים מהשכרת הנכס. במקרה זה עליכם לחלק את ההכנסה התפעולית (כלומר דמי השכירות החודשיים כפול 12 חודשי השכירות) בסכום בו רכשתם את הנכס. יחד עם זאת עליכם לזכור כי זוהי לא תשואה האמיתית מכיוון שבחישוב אינכם לוקחים בחשבון הוצאות שונות כגון הוצאות עסקה – עו"ד, תיווך, שיפוצים ועוד. על מנת להתקרב לתשואה ריאלית יותר ניתן להכפיל את שכר הדירה ב- 11 חודשים.

מושגים מקצועיים:
תשואה תפעולית – (Cap Rate)  אופן החישוב:  הכנסה תפעולית – NOI (Net Operating Income) לחלק מחיר הנכס, לא כולל הוצאות עסקה.

חישוב תשואה הונית – תמונת מצב אודות הרווחים שלך

תשואה הונית או תשואה על הכסף (COC – Cash On Cash) מספקת לכם מושג על הרווח שלכם לאחר רכישת הנכס. על מנת לחשב תשואה זו עליכם לקחת את התזרים הנקי לאחר הוצאות, כולל הוצאות מימון, ולחלק אותו בהון העצמי המושקע.

מושגים מקצועיים:
תשואה הונית - COC – Cash On Cash

לא רק על תשואה לבדה – פרמטרים נוספים שיש לבדוק

ישראלים רבים רוכשים דירה להשקעה על מנת ליהנות מתשואה יפה, ואינם ערים לפרמטרים נוספים שצריכים להשפיע על החלטתם בעת רכישת נכס להשקעה. חברות שונות מנצלות את חוסר הידע של המשקיעים המתחילים ומבטיחות תשואות גבוהות המשמשות מלכודת דבש, אך אינן מייצגות את התשואות בפועל. כתוצאה משקיעים רוכשים נכסים שאינם מניבים בהתאם לציפיות.

בבואכם לרכוש נכס להשקעה חשוב שתקפידו על פרמטרים נוספים – בדיקה מקיפה על ידי מומחים מטעמכם שמאשרת את פוטנציאל התשואה של הנכס, מידע לגבי מיסים והוצאות שונות שעלולים להפחית את התשואה המובטחת, היכרות עם האזור בו ממוקם הנכס ומאפייניו, היכרות עם עסקאות דומות ועוד.  בנוסף, מכיוון שהיום התשואה החודשית בישראל נחשבת לנמוכה מול התשואות המובטחות בחו"ל, משקיעים רבים פוזלים לעבר נדל"ן מעבר לים. במקרה כזה חשוב לזכור כי מדובר בשוק שאינכם מכירים מבחינת התרבות העסקית, מה שמעלה נושאים נוספים לסדר היום כגון חברת ניהול שאפשר לסמוך עליה והיכרות עם דרישות החוק באותה מדינה.

רכישת נכס להשקעה הינה נושא מורכב הדורש מהמשקיע להיות ער למגוון מרכיבים ולא להתלהב מהבטחות. לכן, כאשר מדברים אתכם על תשואה חשוב שתשאלו מה קורה מסביב ואל תסתפקו רק במספרים יפים ומפתים, ואולי עדיף שפשוט יהיה אתכם משהו עם ניסיון שידע להוביל אתכם בדרך הנכונה.

רוצה להיכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן ללא תשלום וללא התחייבות?

הירשמו היום לרשת ההשקעות החברתית, ללא תשלום, וקבלו גישה להשקעות נדל"ן איכותיות >>

קטגוריות: נדל"ן

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות