חישוב תשואה והדרך הנכונה להחליט לגבי השקעה בנדל”ן

חישוב תשואה והדרך הנכונה להחליט לגבי השקעה בנדל”ן

October 1, 2015

“תשואה” היא מילת הקסם בתחום הנדל”ן, כולם רוצים ליהנות ממנה ובעיקר שהיא תהיה גבוהה. אתם מוזמנים לקרוא מה זה תשואה, איך מחשבים תשואה ולגלות שלמרות שהיא מאד חשובה יש עוד קריטריונים שצריך לקחת בחשבון לפני שמשקיעים בנדל”ן.

כאשר מדובר בהשקעה בתחום הנדל”ן כולם מדברים על התשואה ושוכחים בדרך כמה נושאים לא פחות חשובים. אבל רגע לפני שנכנס לגורמים הנוספים שחשוב לשים עליהם דגש כשמשקיעים בנדל”ן, הנה הסבר קצר על תשואה ואיך מחשבים תשואה בדרך הכי נכונה.

מה זה תשואה?


תשואה היא הפונקציה בין הסיכון לסיכוי. ככל שהסיכון שלוקחים עולה אנו מצפים לתשואה גבוהה יותר. במאמר זה אנחנו נתמקד בשני סוגי תשואות.

איך מחשבים תשואה תפעולית? – חישוב תשואה על דירה להשקעה

תשואה תפעולית (בשפה מקצועית Cap Rate) היא התשואה אותה אתם מקבלים מהשכרת הנכס. במקרה זה עליכם לחלק את ההכנסה התפעולית (כלומר דמי השכירות החודשיים כפול 12 חודשי השכירות) בסכום בו רכשתם את הנכס. יחד עם זאת עליכם לזכור כי זוהי לא תשואה האמיתית מכיוון שבחישוב שנתית אינכם לוקחים בחשבון הוצאות שונות כגון הוצאות עסקה – עו”ד, תיווך, שיפוצים ועוד. על מנת להתקרב לתשואה ריאלית יותר ניתן להכפיל את שכר הדירה ב- 11 חודשים.

מושגים מקצועיים:
תשואה תפעולית – (Cap Rate)  אופן החישוב:  הכנסה תפעולית – NOI (Net Operating Income) לחלק מחיר הנכס, לא כולל הוצאות עסקה.

איך מחשבים תשואה על ההון? – תמונת מצב אודות הרווחים שלך

תשואה להון או תשואה על הכסף (COC – Cash On Cash) מספקת לכם מושג על הרווח שלכם לאחר רכישת הנכס. על מנת לחשב תשואה זו עליכם לקחת את התזרים הנקי לאחר הוצאות, כולל הוצאות מימון, ולחלק אותו בהון העצמי המושקע.

מושגים מקצועיים:
תשואה הונית – COC – Cash On Cash

לא רק על תשואה לבדה – פרמטרים נוספים שיש לבדוק

ישראלים רבים רוכשים דירה להשקעה על מנת ליהנות מתשואה יפה, ואינם ערים לפרמטרים נוספים שצריכים להשפיע על החלטתם בעת רכישת דירה להשקעה. חברות שונות מנצלות את חוסר הידע של המשקיעים המתחילים ומבטיחות תשואות גבוהות המשמשות מלכודת דבש, אך אינן מייצגות את התשואות בפועל. כתוצאה משקיעים רוכשים נכסים שאינם מניבים בהתאם לציפיות.

בבואכם לרכוש נכס להשקעה חשוב שתקפידו על פרמטרים נוספים – בדיקה מקיפה על ידי מומחים מטעמכם שמאשרת את פוטנציאל התשואה של הנכס, מידע לגבי מיסים והוצאות שונות שעלולים להפחית את התשואה המובטחת, היכרות עם האזור בו ממוקם הנכס ומאפייניו, היכרות עם עסקאות דומות ועוד.  בנוסף, מכיוון שהיום התשואה החודשית בישראל נחשבת לנמוכה מול התשואות המובטחות בחו”ל, משקיעים רבים פוזלים לעבר נדל”ן מעבר לים. במקרה כזה חשוב לזכור כי מדובר בשוק שאינכם מכירים מבחינת התרבות העסקית, מה שמעלה נושאים נוספים לסדר היום כגון חברת ניהול שאפשר לסמוך עליה והיכרות עם דרישות החוק באותה מדינה.

רכישת נכס להשקעה הינה נושא מורכב הדורש מהמשקיע להיות ער למגוון מרכיבים ולא להתלהב מהבטחות. לכן, כאשר מדברים אתכם על תשואה חשוב שתשאלו מה קורה מסביב ואל תסתפקו רק במספרים יפים ומפתים, ואולי עדיף שפשוט יהיה אתכם משהו עם ניסיון שידע להוביל אתכם בדרך הנכונה.

רוצה להיכנס לעולם ההשקעות בנדל”ן ללא תשלום וללא התחייבות?

הירשמו היום לרשת ההשקעות החברתית, ללא תשלום, וקבלו גישה להשקעות נדל”ן איכותיות >>

קטגוריות: נדל”ן


הצטרפו לקהילה הגלובלית של iintoo

עשינו את זה קל להתחבר עם משקיעים כמוכם, כך שתוכלו ליהנות מעושר של דעות וחוויות השקעה בנדל"ן - בשקיפות מירבית. הצטרפו היום והתחילו לשתף, ללמוד ולהשקיע עם מיטב המוחות.

התחילו עכשיו

מצטרפים לקהילת המשקיעים של iintoo, הרשת החברתית הגדולה בתחומה בעולם של אנשים כמוכם, המשקיעים יחד בהזדמנויות השקעה בנדל”ן בחו”ל – ומעכשיו, iintoo מציעה, השקעה בנדל”ן מניב עם ביטוח! ההצטרפות לרשת החברתית של iintoo (מאגר המשקיעים) אינה כרוכה בהתחייבות או בתשלום. ניתן להיכנס להשקעות נדל”ן בארה”ב החל מ-30,000 $ בלבד.

* ביטוח– הביטוח חל אך ורק על ניירות ערך שהוצעו במסגרת התשקיף.גבולות הכיסוי הביטוחי הנם שיעור מסך ההשקעות הכוללות שבוצעו על פי פוליסת הביטוח. מודגש כי לא ניתן להתחייב מראש כי יתקבלו החזרים על מלוא סכומי ההפסדים ככל שיהיו, וכיסוי מלוא ההפסדים מותנה בתנאים המפורטים בתשקיף. לפרטים אודות מנגנון אפיק, סכום הכיסוי הביטוחי ומגבלותיו, והתנאים להבטחת הקרן ראו בתשקיף, ובפרט בסעיפים 6.3.2 (ט) ו(י), 6.3.3 ו- 6.24.3.

קבוצת אינטו, לרבות עובדיה אינם מבטחים או סוכני ביטוח, והם אינם מציעים שירותי ביטוח, ייעוץ או מידע למשקיעים קיימים או חדשים. הביטוח מסופק ל Iintoo epiic GP LLC (ומבוצע באמצעות Cobbs Allen, מתווך ביטוח מורשה) על ידי Everest Insurance, בכפוף לכל התנאים וההגבלות התקפים בפוליסת הביטוח, כחלק ממסלול epiic להגנה על סכומי ההשקעה כמפורט בתשקיף זה. חברת הביטוח אינה מעורבת בהנפקה על פי תשקיף זה.

© 2019 iintoo Investments Ltd. All Rights Reserved.