בלוג

השקעות נדלן בברוקלין: מה עומד מאחורי צמיחת השוק?

31/10/2017
בואו נתחיל בשורה התחתונה, אולי כך יהיה קל יותר להבין מה קורה בשוק הנדל"ן המטפס של ברוקלין: שוק הנדל"ן של רובע ברוקלין לוהט יותר מאי פעם, עם מחירים שוברי שיאים שממשיכים לטפס מרבעון לרבעון ועם כל הסימנים שזה לא עומד להסתיים בקרוב. בימים בהם המחיר הממוצע לדירה למכירה בברוקלין נושק ל-1 מיליון דולר, אפשר רק להיזכר בערגה באותה תקופה בה סיפק הרובע אלטרנטיבה זולה למנהטן. לפניכם מידע מקיף בנושא השקעות נדלן בברוקלין. מוזמנים להירשם כאן באתר לקבלת מידע והצעות עבור השקעות בברוקלין.

Jonathan Miller, איש המחקר הראשי בחברת הנדל"ן והמחקר Douglas Elliman, מגדיר את שוק הנדל"ן של ברוקלין כשוק שעדיין מנסה למצוא את עצמו עם מקום נוסף לצמוח הלאה. כאנליסט הראשי האחראי על גיבוש ופרסום נתוני השוק המקומי מדי רבעון, מעריך מילר כי "אנחנו לא מעניקים את הקרדיט המספיק לעוצמתה של תופעת הנדל"ן בברוקלין, ולהשפעתה על הרבעים הסמוכים לה בעיר ניו יורק".

קצת על ברוקלין

עם כ-2.6 מיליון תושבים, נחשב רובע ברוקלין לרובע המיושב ביותר בעיר ניו יורק, לפני הרבעים מנהטן, הברונקס, קווינס וסטייטן איילנד. עם שטח כולל של של כ-189 קמ"ר, ממוקם רובע ברוקלין בקצה הדרום מערבי של לונג איילנד, מחובר ממזרח לקצה הדרומי של מנהטן באמצעות גשר ברוקלין העצום.

שכונות הרובע, משמרות באדיקות את הצביון האתני המחלק את העיר, כשהדוגמאות הבולטות ביניהן כוללות את שכונת בורו פארק המיושבת על ידי יהודים אורתודוקסים, בנסונהארט המיושבת על ידי מהגרים איטלקים, בדפורד על תושביה השחורים וסאנסט פארק המאוכלסת על ידי מהגרים סינים. דאון טאון ברוקלין הממוקם במרכז הרובע, הוא אזור העסקים השלישי בחשיבותו בעיר ניו יורק.

עם הכנסה ממוצעת של קצת מעל 46,000$ לבית אב (גם נתון זה משקף צמיחה דו ספרתית במהלך 5 השנים האחרונות), מרבית הדירות והבתים ברובע הם אינם ברי השגה עבור התושבים המקומיים, מה שמוביל לנתוני הבעלות הגרועים ביותר בארה"ב עם 28% בעלי דירות בהערכה הגבוהה ביותר, כשכל יתר התושבים מוצאים את פתרונות הדיור שלהם בשוק השכירות של ברוקלין.

שוק הנדל"ן של ברוקלין


מהלך מחירי הנדל"ן בברוקלין מאז משבר הסאב-פריים ב-2008, מספק אולי את המדד הטוב ביותר לחוסנו של שוק הנדל"ן המקומי, שבשטחו עומדים קרוב ל-950,000 בתי מגורים על תילם. בעקבות המשבר ההוא, ירד המחיר החציוני לדירה מרמה של כ-550 אלף דולר, לרמה של כ-430 אלף דולר עד 2009, ומאותה נקודה חזר השוק לצמוח, כשהוא פורץ את השיא הקודם סמוך למחסום ה-600 אלף דולר כבר ב-2013 וממשיך לטפס עד לרמה של כ-800 אלף דולר היום.

בגיזרת נפח המכירות, עם פחות מ-3,000 עסקאות ברבעון, נמצא השוק הרחק מהשיא של שנת 2007, טרום המשבר, עם כ-3,700 עסקאות ברבעון. המשמעות, כפי שגם נלמד מהנתונים בהמשך, היא שעליית מחירי הנדל"ן בברוקלין משקפת שינוי משמעותי שעובר השוק על רקע של היצע נמוך של מבנים קיימים, תנופת בנייה ופיתוח שמייצרת את מרבית התנועה בשוק ועלייה בהיקף הבנייה והמכירה של דירות יוקרה, שנושאות גם הן את תרומתן לשוק הנדל"ן המקומי.

השקעות נדלן בברוקלין
מקור: Brooklyn Sales, Elliman Report, Q2-2017

ברבעון השני לשנת 2017 צמח המחיר החציוני לדירה בברוקלין לרמה של 795 אלף דולר, המשקפת צמיחה של 3.2% ביחס לרבעון הראשון, וקפיצה פנומנלית של קרוב ל-21% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. המחיר הממוצע לדירה עמד ברבעון זה על קרוב ל-998 אלף דולר, עם יותר מ-22% צמיחה ביחס לרבעון המקביל אשתקד. נתון מעניין שיכול להצביע על עוצמת הביקוש לנכסים בעיר הוא היחס בין מחיר המכירה בפועל ובין המחיר הנדרש על הנכס. ב-23% מעסקאות המכירה שבוצעו בברוקלין במהלך הרבעון השני השנה, היה מחיר המכירה בפועל גבוה יותר מהמחיר בו פורסם הנכס למכירה ב-3.8% בממוצע. נתון זה הוא תוצאה של מלחמות תמחור (Bidding Wars), קרי קונים המוכנים לשלם למוכר יותר ממה שהוא מבקש כדי לשים את ידם על הנכס, והוא משקף את הביקוש העצום, כנראה מצד משקיעים וקונים אמידים המבקשים להבטיח נכס בשוק המרכזי והצומח.

מה מוביל את הצמיחה הפנומנלית בשוק הנדל"ן של ברוקלין?


מגמת הצמיחה במחירי הנדל"ן בברוקלין החלה כאמור, כבר בתחילת העשור הנוכחי, אך החל מהרבעון השלישי של שנת 2016, ניתן לזהות קפיצה פתאומית בנתון של מספר עסקאות המכירה שנחתמו, מרמה של כ-1,800 עסקאות לרמה של כ-2,850 עסקאות ברבעון, נתון ששומר על רמתו במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים, ואשר עומד מאחורי ניפוץ רף ה-700 אלף דולר מחיר חציוני לדירה ברובע.

נקודת המבט הנדל"נית


מנקודת מבט נדל"נית, ניתן לתלות את צמיחת השוק בעיקר בירידה, לעיתים חדה, במספר הנכסים הקיימים הזמינים לרכישה. מול מלאי מוגבל של דירות יד שניה למכירה, מחירי יד שניה גבוהים יותר ומוכרים המבוצרים יותר בעמדותיהם, פונים הקונים לפרויקטים של בניה חדשה ועושים זאת בהיקפים מספיקים ליצירת תנועה חדה של המחיר כלפי מעלה. לעליית המחירים ישנה גם התנגדות, כפי שהיא באה לידי ביטוי בעלייה החדה במספר הימים בהם עומד הנכס למכירה בשוק עד שנמצא לו קונה (Days on Market), מרמה של 76 ימים ברבעון השני של 2016, ל-93 ימים ברבעון המקביל השנה. על אף התנגדות זו, בהינתן מיעוט האפשרויות, וגובה המחירים לרוחב אזורי הביקוש, לקונים לא נותרת ברירה, אלא לקנות ולשמר את המגמה החיובית.

יחד עם זאת, על מנת להבין את מה שעובר על שוק הנדל"ן של ברוקלין, חובה להסתכל על התמונה הכלכלית והדמוגרפית הרחבה בה פועל הרובע, ובמיוחד על קרבתו הגאוגרפית למנהטן. על אף הירידה במלאי הדירות למכירה בברוקלין, במנהטן המצב אף גרוע יותר עם ירידה של 7.4% לעומת השנה שעברה באזור Downtown Manhattan, וירידה של 23.4% באזור Upper Manhattan. על אף שקו הרקיע הניו יורקי מלא מנופים מכל עבר, חלק ניכר מן הביקוש לדירות במנהטן מוצא את דרכו אל ברוקלין הסמוכה, מניע עלייה במחירי השוק ועלייה ברמת ההכנסה הממוצעת, שתומכת בתורה בהמשך עליית המחירים.

בהיעדר מלאי דירות קיימות, הופכת הבנייה החדשה לערוץ צמיחה חשוב ומרכזי בשוק הנדל"ן המקומי של ברוקלין, כשבמהלך השנה האחרונה בלבד, חווה ערוץ זה זינוק של 175% במספר העסקאות, וניתור של כ-52% בסכום הממוצע לעסקה. כפי שנסביר בהמשך, iintoo זיהתה מגמה זו מבעוד מועד, והחלה לפעול להזנקת השקעות אטרקטיביות בערוץ הבנייה החדשה ברובע.

גלו הזדמנויות להשקעות נדלן עם iintoo
מקור: Brooklyn Sales, Elliman Report, Q2-2017

נקודת המבט הכלכלית


מנקודת מבט כלכלית, נהנית ברוקלין משנים מצוינות של התחזקות האוכלוסייה המקומית. במהלך חמש השנים שבין 2010 ל-2015 חווה הרובע צמיחה משמעותית של 62% במספר התושבים המשתייכים לקבוצת הגיל "היצרנית" 25-44. שוק התעסוקה של ברוקלין צומח בקצב המהיר ביותר מבין כל 5 הרבעים של העיר ניו יורק, עם עלייה של 2.5% מאז 2001 ועד 2015 בסך השכר ששולם לעובדים בברוקלין לעומת 1.4% במנהטן, ועלייה שנתית ממוצעת של 2.3% במספר מקומות העבודה החדשים שנפתחו ברובע באותה תקופה, לעומת 0.8% במנהטן.

בשנתיים שבין 2014 ו-2015, צמח שוק העבודה המקומי ב-5.6% ואיתו צמחה רמת השכר ב-4.3% לעומת 3.2% ו-1.2% בהתאמה, לעיר ניו יורק כולה. צמיחה זו בנתוני התעסוקה משתקפת גם בנתון האבטלה של ברוקלין אשר בחישוב חודשי מצטבר, הגיע בשנת 2016 לרמה הנמוכה ביותר מזה 15 שנה.

שקלול נתוני הצמיחה של לשכת המסחר של ברוקלין לבעלי תואר אקדמי מתקדם, מהנדסים, עובדים מדעיים, מספר העסקים הקטנים וגיל/ וותק החברות (בכולם, מציגה ברוקלין את הצמיחה הגבוהה ביותר בהשוואה ליתר רבעי העיר ניו יורק), מצביע בצורה ברורה על מגמת הפיכתה של ברוקלין למוקד משיכה לעסקים וחברות צעירות ולעובדים צעירים בתחומי החדשנות והטכנולוגיה – נתונים שתומכים אף הם בצמיחה הכלכלית המחודשת שחווה הרובע בשנים האחרונות, ואשר משחקת תפקיד חשוב ומרכזי בצמיחת שוק הנדל"ן המקומי.

השקעות נדלן בברוקלין - iintoo כבר שם


כפי שנאמר קודם לכן, הקפיצה המשמעותית בהיקף מספר עסקאות המכירה שנחתמו ברחבי ברוקלין במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים, לא נעלמה מעיני iintoo, שגם ביצעה ניתוח מעמיק של השוק המקומי על מנת לזהות את ערוץ הצמיחה האטרקטיבי ביותר עבורה. כאמור, בעקבות הניתוח שנעשה נמצא ערוץ הבנייה החדשה כערוץ האטרקטיבי ביותר נכון לעכשיו, אם כי לא היחיד.

כרגע, מנהלת iintoo שתי הזדמנויות השקעה בברוקלין, שעברו בהצלחה את משפך הבחינה המקצועית וקיבלו את אישור וועדת ההשקעות של iintoo.

  • ההשקעה הראשונה, שיצאה לדרך בספטמבר השנה, נועדה למימון פרויקט רכישת מגרש ובניית בניין בן 38 יחידות דיור ושטח מסחר בשדרות פלאטבוש, ברוקלין.

  • ההשקעה הנוספת, שמגויסת בימים אלו, נועדה למימון פרויקט Mixed Use (בנייה למגורים המשלבת בנייה למסחר), בהיקף של 90 יחידות דיור על פני 7 קומות, בשכונת גרינפוינט שנחשבת לאחת השכונות המבוקשות ביותר ברובע. צפו בפרטים נוספים:




השקעות נדלן בברוקלין, כמו כל ההשקעות החברתיות ב-iintoo, נהנות ממסגרת הבטחונות הייחודית וממעטפת משפטית מקצועית מלאה, המיועדים להבטיח למשקיעי הרשת את התנאים הבטוחים ביותר להשקעת כספם במיזמי נדל"ן אטרקטיביים, תוך שמירה על מיקסום פוטנציאל ההצלחה והרווח של כל השקעה והשקעה.

להערכת iintoo, צפוי שוק הנדל"ן של ברוקלין להמשיך ולצמוח גם במהלך השנים הקרובות על בסיס התחזקות מגמות תומכות, ולהציע פוטנציאל רווח אטרקטיבי למיזמי בנייה חדשה שיפגשו בסופם רמת ביקוש ומחירים מהגבוהות שחוותה ברוקלין אי פעם. מיזמים אלה ייוותרו רווחיים גם בתנאים של שוק מאוזן ואף במקרה של תיקון שוק, אך כאמור, על פי כלל מומחי הנדל"ן בעיר ניו יורק ועל פי כלל נתוני השוק שנבחנו לעומקם על ידי צוות האנליזה של iintoo, הסיפור של ברוקלין לחלוטין לא נגמר.

קראו עוד: השקעות נדלן בארהב
קראו עוד: השקעות נדלן בניו יורק

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות