בלוג

השוק אינו עולה לנצח – כיצד ערוכה לכך iintoo?

25/09/2017
נתוני תעסוקה, התחלות בנייה, מחירי דיור, בטחון צרכני ומכירות קמעונאיות בעלייה מתמדת – ללא ספק, נתונים טובים מאוד לשוק הנדל"ן בארה"ב ואפילו כמה שיאים שנשברו בעשור האחרון. עבור משקיעי הנדל"ן, מדובר ללא ספק בבשורות טובות, המביאות איתן שלל הזדמנויות השקעה בשוק צומח, אלא שעבור המשקיע המפוכח, תנאים אלה של שפע, צמיחה והתרחבות, לא רק שאינם מבטלים, אלא אולי אף מחדדים את ההבנה כי אף שוק אינו עולה לנצח, והשיא – בוא יבוא.

שוק הנדל"ן הנוכחי בארה"ב אכן נמצא בתנופה של צמיחה והתרחבות, ובשלב הזה אין שום סממנים המצביעים על עצירה, האטה או הגעה לשיא ושינוי מגמה. יחד עם זאת, עבור משקיעי רשת ההשקעות החברתיות של iintoo ובהווה ובעתיד, יהיה זה אך טבעי לשאול, האם וכיצד ערוכה iintoo להתמודדות עם אותו שיא, והאם עומדים לרשותה הכלים הנדרשים להתמודדות אפקטיבית עם סיכונים ומשברים.

ובכן, עבור iintoo, מצב השוק הוא פרמטר אחד נוסף בתהליך בחינת ההשקעה, אך לא כזה שמשפיע על התהליך והיקפו, על הפרמטרים לקבלת החלטת השקעה, או על רמת המודעות לסיכון וההסתברות להתממשותו. עבור iintoo, ההתמודדות עם התנהגות שוק בלתי צפויה או בלתי רצויה, היא התמודדות שגרתית שמוטמעת באסטרטגיית ההשקעה, ונלקחת בחשבון בכל השקעה והשקעה ובכל מצב שוק.

כיצד מתמודדת iintoo עם הסיכון למשבר או לבועת נדל"ן?

השקעה נטולת סיכון היא אוקסימורון, וכל משקיע מפוכח יודע זאת. יחד עם זאת, בקבלת החלטת השקעה, מצפה המשקיע הטיפוסי לכך, שכל הסיכונים יילקחו בחשבון ולכל סיכון יתוכנן מענה סביר מראש, ועל עקרון זה בדיוק מושתתת אסטרטגיית ההשקעה של iintoo. אסטרטגיית השקעה זו מיושמת בכל השקעה והשקעה שמוציאה הרשת אל הפועל וללא קשר למצב השוק והתחזיות לגביו. בשורות הבאות נסקור בפניכם את העקרונות המרכזיים, שבאמצעותם מתמודדת iintoo עם הסיכון למשבר ועם הסיכונים הייחודיים לכל השקעה והשקעה.

התמודדות זו מתחילה בהכרה של iintoo באמת הבסיסית ביותר בעולם ההשקעות:

למשקיע הבודד, גדול ככל שיהיה, אין את היכולת להשפיע על השוק.

מרגע שבוצעה ההשקעה או ניתנה פקודת המסחר, היא נתונה לכאורה לחסדי השוק, והדבר היחיד שיכול המשקיע לעשות, שוב לכאורה, הוא לממש את ההשקעה בהפסד או ברווח. שוק המסחר במט"ח, שמגלגל 5.3 טריליון דולר ביום, הוא הדוגמא המובהקת ביותר לשוק שאף גורם בודד לא יכול להשפיע עליו. בשוק זה, כמו גם בשוק הנדל"ן, קיימים שני מפתחות להצלחה: היכולת להיכנס לשוק אך ורק עם העסקה הנכונה, והיכולת להתמודד עם הפסד (הפסד רשום על הנייר, לפני מימוש).

שני המפתחות הללו להצלחה, מגדירים למעשה כי התמודדות עם סיכון היא פעולה או סט של פעולות, שיש לבצע עוד לפני ביצוע ההשקעה. מרגע שההשקעה בוצעה, ועל בסיס ההנחה שאין שום יכולת להשפיע על השוק, יכולת ההתמודדות עם משבר או עם סיכון שהתממש, תלויה באופן בו תוכננה, עוצבה ונבנתה ההשקעה מראש, ובכלל זה גם בקיומה מראש של אסטרטגיית התמודדות אפקטיבית עם הפסד רשום. כניסה להשקעה עם ציפייה כי הסיכון לא יתממש, או כי ניתן יהיה להחליט כיצד להתמודד איתו תוך כדי תנועה, היא התנהלות לא מקצועית שמהווה את אחד מהגורמים המרכזיים לכישלון בעולם ההשקעות.

אסטרטגיית ההשקעות של iintoo מבוססת על שורה של עקרונות וקווים מנחים, שגובשו על ידי מומחי הנדל"ן וההשקעות ברשת, בדיוק כדי להעניק לה את היכולת לייצר תשואות אטרקטיביות באופן שוטף, ולכל הפחות להגן על כספי המשקיעים בתנאי משבר והתממשות סיכונים פוטנציאליים.

התמודדות עם סיכון – תכנון, עיצוב ובניית ההשקעה

עוד לפני שיוצאת ההשקעה אל הפועל, מבצעת iintoo שורה של פעולות, ומיישמת שורה של עקרונות, להתמודדות עם הסיכון למשבר או כל סיכון אחר ברמת ההשקעה הבודדת:

איסוף מידע מאקרו

איסוף נתונים ומידע ממאגרי מידע מקצועיים, לצורך יצירת תמונת המצב המלאה של השוק כולו, ושל שוק המטרה בו צפויה להתבצע ההשקעה. נתונים אלה כוללים נתונים מאקרו כלכליים ונתוני מגמות דמוגרפיות, מסחריות וטכנולוגיות.

איסוף מידע השקעה

איסוף נתונים ומידע עבור ההשקעה הבודדת, ובסיוע מאגרי המידע והניסיון של Meridian Capital, ספקית אשראי לנדל"ן הגדולה ביותר בארה"ב ושותפתה האסטרטגית של iintoo:

  • נתוני עבר והווה על שוק המטרה

  • נתוני תחבורה, תעסוקה, קידמה טכנולוגית, חינוך, פשיעה, דמוגרפיה, מסחר, כלכלה ואפילו גאוגרפיה

  • מידע מקיף ויסודי על היזם המבצע

  • תכנית עסקית מפורטת עבור הפרויקט, לרבות היבטים כלכליים, מסחריים, אדריכליים, הנדסיים ומשפטיים


אנליזה ואינטגרציה

ביצוע אינטגרציה של כלל המידע שנאסף וגזירת פרופיל סיכון מפורט ופוטנציאל רווח בהשקעה. אינטגרציית וניתוח המידע מבוצעים על ידי מחלקת האנליזה של iintoo, המיישמת מתודולוגיות ייחודיות של iintoo בשילוב עם מערכות מידע ונתונים, מן המתקדמות בעולם הנדל"ן וההשקעות.

כללי ברזל

כללי הברזל הם למעשה סט של כללי יסוד, היושבים בבסיס פעילות ההשקעה ברשת iintoo, מיושמים בכל השקעה והשקעה כתנאי יסוד, ומהווים נדבך חשוב ומרכזי בהתמודדות החברה עם סיכונים פוטנציאליים:

  • טווח השקעה קצר של 18-36 חודשים

  • אוריינטציה לפרויקטים סביב מבנים קיימים

  • הפרדת הון-יזם – iintoo היא אינה היזמית בהשקעותיה, ועובדת תמיד מול יזמים מקומיים נבחרים בלבד

  • עיגון בטחונות יזם

  • גמישות בשינוי מודל המימוש (מכירת נכסים, המשך אחזקה, רווח הוני לרווח מניב וכדומה)

  • עיגון הון משקיעי הרשת כהון הבכיר במיזם (Preferred Equity)

  • תהליך מוקפד לסינון השקעות


גיבוש סופי של ההשקעה

בשלב הגיבוש הסופי של ההשקעה, בונה iintoo תכנית השקעה מלאה ומפורטת, הכוללת בתוכה את כל פרטי ההשקעה, מערכות היחסים עם כלל הגורמים המעורבים ותנאי ההשקעה במצבים אפשריים שונים. בשלב זה, משלבת iintoo את התנאים שיאפשרו לה ליישם אסטרטגיית התמודדות עם הפסד רשום, במצב של התנהגות שוק בלתי רצויה או בלתי צפויה, כפי שנפרט בהמשך. את תכנית ההשקעה, משלימה iintoo עם המעטפת המשפטית הנדרשת על מנת לעגן את זכויות משקיעי הרשת בכל סיטואציית סיכון פוטנציאלית.

התמודדות עם סיכון – מה עושים כשהסיכון מתממש?

תכנון נכון ומוקפד של השקעה, יכול בהחלט להפחית את פוטנציאל הסיכון לרבות הסיכון לפגיעה ממשבר רוחבי, אך הוא אינו יכול לנטרל אותו לחלוטין. גם במקרים בהם נבחרת ההשקעה לאחר בחינה מעמיקה ונקיטת כלל הצעדים הנדרשים להפחתת הסיכון, עלול הסיכון להתממש על רקע מגוון סיבות אפשריות. במקרים אלה כאמור, אין למשקיע הבודד שום יכולת להשפיע על השוק ומהלכו, והדבר היחיד שביכולתו לעשות הוא להתמודד עם המצב החדש על מנת להימנע ממימוש ההשקעה בהפסד. התמודדות זו חייבת להיות ידועה וברורה מראש במסגרת מדיניות ניהול משברים, עוד לפני שבוצעה ההשקעה מלכתחילה, וזאת כחלק אינטגרלי מאסטרטגיית ההשקעה הכוללת.

תהליכי הבחינה המוקפדים שעורכת iintoo עבור כל השקעה פוטנציאלית, מבטיחים הסתברות נמוכה מאוד להפתעות בלתי צפויות, ויחד עם זאת, iintoo ערוכה גם למקרים נדירים אלה, אם וכאשר יתרחשו. לרשות iintoo עומדים שורה של כלים זמינים להתמודדות עם סיכון שהתממש, כלים המהווים חלק אינטגרלי מהמעטפת המשפטית והמסחרית של השקעת הנדל"ן.

כלים אלה נחלקים לשלוש קטגוריות משימתיות, המיושמות בצורה הדרגתית בזמן אמת:

יצירת התמצאות בתנאי השוק החדשים

בהוצאת השקעה אל הפועל, בונה לעצמו המשקיע תמונת מציאות בה הוא דבק, ואשר אותה הוא מנסה, באופן מודע ובלתי מודע, להוכיח ולחזק בכל עת. יכולתו של המשקיע להגיב לשינוי בצורה אפקטיבית, תלויה בראש ובראשונה, ביכולתו לזהות את השינוי, להכיר בקיומו ולהשלים עם העובדה כי תמונת המציאות בה האמין, אכן השתנתה.

בזמן אמת, בוחנת iintoo את תמונת המצב בצורה קרה ועניינית, באמצעות סט שלם של פרמטרים מובנים ומוגדרים מראש. בהתאם לתוצאות תהליך זה, מקבלת iintoo את ההחלטה סביב השאלה: האם חל שינוי אמיתי בתמונת המציאות, או שמדובר בתנודה זמנית?

הגדרת השינוי וכיוונו

טיב הצעדים הנדרשים להתמודדות עם שינוי בלתי צפוי בתנאי השוק, תלויים מאוד בטיב השינוי ומאפייניו. רשת iintooבוחנת את תמונת המצב בצורה מקצועית במטרה לקבוע מה השתבש, מהם הגורמים שעומדים בבסיס ההתנהגות הבלתי צפויה בשוק, לאן זה הולך ומהי עוצמת ההשפעה על ההשקעה. בתום שלב זה, יודעת iintoo מהי המטרה הסבירה ביותר שניתן לחתור אליה (מזעור הפסד, Breakeven
או הפיכת הפסד לרווח), ומהם הצעדים הנדרשים לשם כך במונחי זמן, הון ואופרציה.

נקיטת הצעדים הנדרשים

כעת מוכנה iintoo לבחור בצעדים הנדרשים להשגת המטרה, מתוך סל שלם של צעדים שעומדים לרשותה ומעוגנים במעטפת המשפטית והמסחרית של ההשקעה. הצעדים הנדרשים נדונים בזמן אמת, תוך שמירה על רמה גבוהה של גמישות בתגובה האפשרית למהלכי השוק במקרה הספציפי. במקרים רבים, מדובר באוסף של צעדים קטנים, שיחד מאפשרים למתן ואף לנטרל את השפעת השוק על ההשקעה, ובמקרים אחרים יכולה החברה לנקוט בצעדים רוחביים ועמוקים כדוגמת:

  • הארכת טווח ההשקעה עד להתייצבות השוק

  • שינוי ייעוד מהשקעה הונית להשקעה מניבה

  • שינוי מודל המימוש למיזם

  • מימוש זכויות משפטיות בנכס ובמבנה הבעלות


אחריות המשקיע הבודד – בניית פורטפוליו השקעות

אחד היתרונות החשובים ביותר בביצוע השקעות נדל"ן באמצעות רשת ההשקעות החברתיות של iintoo, הוא אכן אותו גב מקצועי בבחירת ההשקעות הטובות ביותר, ובניהול אפקטיבי של ההשקעות, הן בזמני שיא והן בעיתות שפל. יחד עם זאת, גם למשקיע הבודד יש תפקיד חשוב במערך ההגנה מפני סיכון, ואת חלקו זה צריך המשקיע למלא באמצעות פיזור הסיכון לרוחב פורטפוליו מגוון של השקעות.

פורטפוליו זה צריך להיבנות בצורה מקצועית, לעלות בקנה אחד עם העקרונות המקצועיים בעולם ההשקעות, ובין היתר, לכלול גם נכסים ומכשירים פיננסיים מגוונים בשוק ההון. ניהול פורטפוליו השקעות מגוון, בשילוב עם מנגנוני ההגנה וההתמודדות שמספקת iintoo למשקיעיה, משלימים יחד את מעגל ההגנה האפקטיבי ביותר, שלו יכול לצפות משקיע, בין בעולם הנדל"ן ובין בשוק ההון.

קראו עוד: השקעות נדלן בניו יורק
קראו עוד: איפה כדאי להשקיע 100 אלף שקל

קטגוריות: מימון המונים

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות