בלוג

הערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה – איך עושים את זה?

הערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה – איך עושים את זה?
11/12/2016
לומר שאין קשר בין מחירו של מוצר ובין שוויו, זה פשוט לא נכון, אבל זה גם לא נכון שמחירו של מוצר הוא גם ערכו. לכל מוצר שאנו קונים או מוכרים, ישנו מחיר שוק, המשקף את סכום הכסף שעל הקונה לשלם למוכר על מנת להעביר את המוצר לבעלותו. מעבר לעלויות הייצור, מחיר זה יכול לגלם בתוכו שורה של אלמנטים סובייקטיביים כמו עלויות ניהול, עלויות תקורה ושאיפות רווח של המוכר, ואלו יכולים להשתנות בין מוכר למוכר.

את ההבדל בין מחיר ובין שווי ניתן להסביר באמצעות משוואת עלות תועלת. העלות משקפת את סך העלות לייצור ומכירת המוצר. התועלת משקפת את סך התועלות שמקבל הקונה מקניית המוצר. הטווח שבין העלות והתועלת הוא סך הערך שעומד לרשות הקונה והמוכר, והמחיר הוא זה שקובע את חלוקת הערך בין שניהם. המוכר ישאף להעלות את המחיר כמה שיותר, על מנת ליהנות מערך גבוה יותר, בעוד הקונה ירצה להוריד את המחיר מאותה הסיבה בדיוק.

כמשקיעים, חשוב להפנים את העובדה הפשוטה שמחירו של נכס נדל"ן הוא אינו שווי הנכס להשקעה. את מחיר הנכס קובע המוכר, אך את שוויו קובע המשקיע בהתאם לתועלות להן הוא מצפה ובהתאם לערך שהוא מעוניין להשיג בעסקה. יחד עם זאת, בדיוק כפי שהמוכר לא יכול לנקוב בכל מחיר שנראה לו, גם המשקיע לא יכול להעריך את שווי הנכס במנותק מתנאי השוק. שני הצדדים צריכים לפעול בכפוף לתנאי השוק. לאחר שמתקבל שווי השוק המוערך, ניתן להתמקח עליו בהתאם לדרישות הסובייקטיביות של הצד המוכר, מול אלו של הצד הקונה.

הערכת שווי של נכסים בכלל, ושל נכסי נדל"ן בפרט מתחילה תמיד בתחזית הרווח. המשימה הראשונה היא הערכת הרווח שצפויה ההשקעה לייצר. רווח זה יכול להגיע משני מקורות בנפרד, או משילוב של שניהם יחד:

  • הכנסות מניבות – השכרת נכס נדל"ן, דיבידנד על מניה, תשלומי ריבית באג"ח וכן הלאה

  • הכנסות ממכירת הנכס – מכירת הנכס לאחר עליית שוויו, בין באופן יזום (שיפוץ והשבחה) ובין בגין עליית מחירים לרוחב השוק


הערכת הרווח צריכה להתבסס הן על תנאי השוק הנוכחיים והן על מאפייני הנכס הספציפי, וכן על חיזוי השינויים בשני מרכיבים אלה לאורך זמן. תחזית זו נבנית באמצעות מחקר שוק, שאותו יש לבצע בסיוע אנשי המקצוע המתאימים כדוגמת מתווך, שמאי או אנליסט נדל"ן, שיודעים יחד לגבש ולהעריך את שווי השוק הנוכחי, ואת הרווח העתידי הצפוי.

הערכת שווי אבסולוטית מול הערכה יחסית

הערכת שווי לנכסי נדל"ן מבוצעת באמצעות שילוב של מודלים אבסולוטיים ומודלים יחסיים. מודל אבסולוטי הוא מודל שנותן משקל רב יותר לנקודת המבט הסובייקטיבית של המשקיע סביב הערך האינטרינזי/ הפנימי של הנכס. מודל זה כולל תחזיות רווח, הוצאות וצמיחת שוק, מהוונות עבור הנכס הספציפי. לעומת זאת, מודל יחסי הוא מודל המניח כי שני נכסים בעלי מאפיינים ברי השוואה, צריכים להיות מתומחרים בצורה דומה בהתאם לתנאי השוק, מה שנותן משקל רב יותר לתנאי השוק והשפעתם על שווי הנכס.

תחזיות הכנסות, הוצאות, תזרים מזומנים ואפילו אסטרטגיה, הן דוגמאות לאינדיקטורים אבסולוטיים הלקוחים מעולם התוכן העסקי. מכפיל רווח (Price-to-earnings) ומכפיל הכנסות (Price-to-sales), לעומת זאת, הם אינדיקטורים יחסיים נפוצים, המשמשים להערכת שווי של מניות בשוק ההון למשל.

מודל אבסולוטי להערכת שווי נכסי נדל"ן - הרווח התפעולי הנקי NOI

המודל האבסולוטי להערכת שווי נכסי נדל"ן, הוא מודל המבוסס על היוון הרווח התפעולי הנקי הצפוי (NOI – Net Operating Income). רווח זה משקף את סך ההכנסות, לרבות הכנסות מניבות מהשכרה והכנסות ממכירת הנכס, בניכוי סך ההוצאות התפעוליות כדוגמת עלויות תחזוקה, ניהול, ביטוח ותשתיות, ולמעט מיסים ועלויות מימון/ ריבית, שאותם לא מנכים בשלב זה.

הערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה – כך עושים את זה נכון
דרך א' – שיעור התשואה הנדרש / Rate of Return 

חישוב הרווח התפעולי דורש עבודת מחקר ובניית מודל פיננסי לחיזוי כלל מרכיבי ההכנסות וההוצאות לאורך כל תקופת ההשקעה. לאחר קבלת הרווח התפעולי הצפוי, יש להוון אותו לזמן הנוכחי בשתי דרכים אפשריות:

חלוקת הרווח התפעולי בהפרש שבין שיעור התשואה הנדרש על נכסי נדל"ן (r – rate of return) ובין שיעור צמיחת הרווח לאורך תקופת ההשקעה בגין עליית מחירים רוחבית או השבחת הנכס (g – growth rate). שיעור התשואה הנדרש על נכסי נדל"ן (r) הוא למעשה הסכום של ארבעה מרכיבים:

  • שיעור ריבית המשק

  • פרמיית נזילות – תוספת בגין היעדר הנזילות של נכסי נדל"ן

  • פרמיית עליית ערך הקרקע

  • פרמיית סיכון – תוספת בגין רמת הסיכון העדכנית בשוק הנדל"ן הספציפי


חישוב שיעור התשואה הנדרש כמו גם צמיחת הרווח הצפויה, דורש אף הוא מחקר שוק ומעורבות של אנשי מקצוע כדוגמת שמאי ואנליסט נדל"ן. לאחר שגובשו נתונים אלה, ניתן לחשב את שווי הנכס להשקעה בצורה הבאה:

הערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה, עושים את זה

דרך ב' – מכפיל המימוש/ Capitalization Rate

לחילופין, ניתן לחלק את הרווח התפעולי במכפיל המימוש (R - Capitalization rate/ Cap rate). מכפיל המימוש הוא היחס שבין הרווח התפעולי הנקי ובין מחיר הנכס. מכפיל המימוש לנכס שמחירו 1,000,000 ₪ והרווח התפעולי הנקי הצפוי שלו הוא 100,000 ₪, יעמוד על 10%. מכפיל המימוש הוא פרמטר רוחבי הנתון עבור שוק נדל"ן ספציפי, ולכן מאפשר לשלב במודל מרכיב יחסי כאלטרנטיבה ל- r-g, ועל כן:

איך לעשות הערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה נכון?

מודל יחסי להערכת שווי נכסי נדל"ן – מכפיל הרווח הגולמי

מודל מכפיל הרווח הגולמי הוא מודל יחסי, המבוסס על שני מרכיבים מרכזיים:

רווח גולמי

סך הרווח לפני כל ניכוי של הוצאות תפעוליות ואחרות. לדוגמא, משקיע המתמחה בביצוע השקעות נדלן בארה"ב רוכש בניין בעל שטח כולל של 1,000 מ"ר במיניאפוליס. על פי נתוני הנדל"ן בעיר, יכול המשקיע להעריך כי ההכנסה החודשית לכל מ"ר תעמוד על 30 ₪. בהתאם לכך, הרווח הגולמי השנתי יעמוד על 360,000 ₪ (30 X 1,000 X 12). יחד עם זאת, חישוב הרווח הגולמי צריך לקחת בחשבון גם את שיעור התפוסה, שכן לאורך השנה ייתכן שתהיינה מספר יחידות דיור פנויות לפרקי זמן שונים. להשלמת החישוב, יש להניח את שיעור היחידות הפנויות, נניח 10%, מה שמסתכם ברווח גולמי שנתי של 324,000 ₪ (360,000 X 90%).

מכפיל רווח גולמי

לאחר חישוב הרווח הגולמי, יש לקבוע את מכפיל הרווח הגולמי, המתקבל באמצעות חלוקת מחיר המכירה של נכסים דומים באזור ברווח השנתי הגולמי שהניבו אותם נכסים. כפי שניתן להבין, מדובר בנתונים יחסיים לחלוטין, המבוססים על נתונים היסטוריים של נכסים בשוק הנדל"ן המקומי, מה שמעניק לתהליך הכולל של הערכת שווי הנכס להשקעה את אוריינטציית השוק, מעבר להערכה הסובייקטיבית של המשקיע.

כשבידינו שני הנתונים הנדרשים, ניתן להעריך את שווי הנכס בצורה הבאה:

הערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה – איך עושים את זה?

הערכות שווי נכסי נדל"ן – לא פשוט כמו שזה נראה

שני המודלים שהוצגו לעיל נראים כמו מודלים פשוטים למדי, אלא שבפועל, המשימה של איתור, גיבוש וחישוב הנתונים הנדרשים היא משימה מורכבת למדי. ראשית, יש להשיג את כל הנתונים הדרושים לרבות רווח גולמי, הוצאות, שיעורי תפוסה, פרמיות רלוונטיות, מכפיל מימוש ונתוני מכירות של נכסים דומים. בשווקים בעלי נזילות נמוכה כמו שוק הנדל"ן, זמינותם של נתונים אלה אינה גבוהה כמו בשוק המניות או המט"ח למשל (נפח עסקאות נמוך = זמינות מידע נמוכה).

שנית, מודלים אלה אינם לוקחים בחשבון שינויי שוק מהותיים כדוגמת אירועים בטחוניים, כלכליים וחברתיים שעשויים להשפיע על שוק הנדל"ן. בהתאם לכך, יש לבצע מחקר נוסף כדי לבנות את התשתית היציבה והרחבה ביותר של עובדות, הנחות יסוד ותרחישים אפשריים, ולשם כך מומלץ מאוד להיעזר באנשי המקצוע המתאימים.

חשוב לזכור: מורכבת ככל שתהיה, הערכת שווי נכס נדל"ן להשקעה היא הדרך הטובה ביותר לגלות נכסים המוצעים במחיר הערכת חסר (מחיר נמוך ואטרקטיבי), או לחילופין לזהות נכסים המוצעים במחיר הערכת יתר (מחיר גבוה ולא כדאי).

הערכות שווי נכס נדל"ן להשקעה היא פרקטיקה שגרתית במחלקת האנליזה של iintoo, ומהווה מרכיב חשוב ומרכזי בתהליכי בחינת הזדמנויות ההשקעה שמעלה iintoo מול המשקיעים החברים ברשת. בנוסף לניסיון העשיר בהערכת עסקאות נדל"ן, עומדים לרשות מחלקת האנליזה של iintoo שורה של כלים מקצועיים ומתקדמים, המבטיחים למשקיעי הרשת תשתית עובדתית רחבה ובטוחה לזיהוי וניצול הזדמנויות נדל"ן:



    • מאגרי נתונים מפורטים ועדכניים על שוקי נדל"ן בשוקי המטרה בהם פועלת iintoo

    • מערכות מידע ומערכות תוכנה מתקדמות לביצוע אנליזת מידע ותרחישים

    • מאגר המידע של Meridian Capital, איתה עובדת iintoo בשיתוף פעולה אסטרטגי




קטגוריות: נדל"ןהשקעות, נדל"ן מסחרי

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות