בלוג

הערכת הזדמנויות השקעה בנדל"ן – מאחורי המספרים והנוסחאות

הערכת הזדמנויות השקעה בנדל"ן – מאחורי המספרים והנוסחאות
24/01/2017
תחשבו מה שתחשבו על דונלד טראמפ, בעולם הנדל"ן הוא נחשב לאגדה ומודל לחיקוי עבור משקיעי ויזמי הנדל"ן הצעירים ששטפו, ועודם שוטפים את שוק הנדל"ן העולמי בעשור האחרון, ולא פחות מכך עבור משקיעי נדל"ן וותיקים ומיומנים. ובכל זאת, לפני שאתם קונים בניין דירות עם שימכם מתנוסס בראשו באותיות מוזהבות וגדולות, חשוב מאוד שתכירו את העקרונות הפיננסיים שבכוחם לעשות את ההבדל בין הפיכתכם לגורו הנדל"ן העולמי הבא, ובין עוד פשיטת רגל כואבת שתיזכר כהערת שוליים בספרי ההיסטוריה של רשם החברות.

בשורות הבאות, נמנה בפניכם 7 מספרים, נוסחאות ויחסים קריטיים שעל כל משקיע נדל"ן להכיר בעל פה, ונסביר גם את העקרונות הפיננסיים העומדים מאחוריהם:

1. יחס חוב-הכנסה
יחס חוב-הכנסה הוא עקרון פיננסי המשקף את שיעור המינוף בעסקה, וליתר דיוק, את היקף החזר החוב החודשי ביחס להכנסה החודשית (החזרי משכנתא לדוגמא). עבור האדם הפרטי, יהיה זה הבנק המלווה, שיבחן את יחס החוב-הכנסה כחלק מתהליך אישור המשכנתא. עבור משקיע נדל"ן, שגם הוא נבחן על ידי הבנק המלווה, האחריות על שמירת יחס תקין היא בעיקרה עליו.
יחס חוב-הכנסה יכול לנוע בטווח שבין 33% עבור האדם הפרטי שרוכש נכס נדל"ן באמצעות משכנתא, ועד מקסימום של 45% עבור משקיע נדל"ן. בחישוב היחס יש לכלול את סך ההכנסות העומדות לרשות המשקיע מכל המקורות.

2. יחס הון עצמי-ערך הנכס (Private equity-to-Price)
בעוד שאדם פרטי הפונה לבנק לנטילת משכנתא יכול במקרים קיצוניים לבצע את העסקה עם לא יותר מכ-5% הון עצמי, עבור משקיע נדל"ן יחס זה יעמוד על לא 20%-40% הון עצמי מסך גובה העסקה. ישנה אפשרות לגייס את ההון העצמי או את חלקו, באמצעות מינוף ממקור מימון אלטרנטיבי, אך במקרה כזה יש מקום להקפדה יתרה על כך שסך עלויות המימון אינו חורג מיחס חוב-הכנסה. מינוף עודף מגדיל את רמת הסיכון – זה לגיטימי, אבל זה לא בלתי מוגבל.

3. יחס מחיר-הכנסה (Price-to-Income)
נתון רוחבי המשקף את היחס בין המחיר החציוני לנכס נדל"ן ובין ההכנסה החציונית לבית אב באזור מוגדר. את הנתון ניתן להשיג ממאגרי מידע נדל"ניים, או לחשב אותו באופן עצמאי מנתוני גופי הסטטיסטיקה הלאומיים כדוגמת הלמ"ס בישראל או Census Bureau במקרה של השקעות נדלן בארה"ב.
על פי הנתונים ההיסטוריים בארה"ב למשל, עומד נתון זה על 2.6, קרי אם ההכנסה החציונית באזור מסויים עומד על 100,000$, המחיר החציוני לבית יעמוד על 260,000$. יחס מחיר-הכנסה יכול לשקף מצב של רמת מחירים גבוהה מדי באזור מסויים (יחס גבוה), או רמת מחירים נמוכה ואטרקטיבית (יחס נמוך). ככל שיחס זה עולה, צפויים הבנקים להפחית את שיעור הריבית למשכנתא כדי לעודד ביקוש. כאשר שיעורי הריבית יעלו חזרה, ומראית העין של החזרים חודשיים נמוכים תעלם, השוק יישאר עם בתים יקרים מדי עבור האוכלוסייה המקומית, ומכאן יכול כדור השלג להתגלגל ולייצר ירידה חדה במחירי הנדל"ן.
אפשרי ונכון לבצע חישובי יחס מחיר-הכנסה ברמת השוק המקומי, האזורי והארצי, ולבחון את היחס בנקודת הזמן הנוכחי, כחלק ממגמה לאורך זמן ובהקשרים שונים אל מול נתונים פיננסיים נוספים בשוק.

4. יחס מחיר-דמי שכירות (Price-to-Rent)
יחס המחושב על ידי חלוקת המחיר החציוני לנכס מסויים, בדמי השכירות השנתיים החציוניים לאותו נכס. יחס זה יכול להיות מחושב ברמה מקומית, אזורית או לאומית. הממוצע ארוך הטווח בארה"ב (1989-2003) עמד על 9.56, אך עלה בצורה חדה ל-18.46 בשנת 2006 והתאזן על 11.34 בשנת 2010.
ככל שהיחס נמוך יותר כך כדאי יותר לקנות את הנכס, וככל שהוא גבוה יותר כך כדאי יותר לשכור אותו. ככלל יחס מחיר-דמי שכירות גבוה מצביע על כדאיות השקעה נמוכה בגין: שיעור תשואה נמוך יותר במודל הכנסה מניבה (השכרת הנכס) ועלות רכישה גבוהה ביחס לדמי השכירות. כמו כן, במצב זה צפוי הביקוש לדירות שכורות לרדת, שכן האוכלוסייה המקומית תעדיף לקנות נכס על פני שכירתו.
כמובן שיחס זה אינו יכול להישקל בפני עצמו, ויש לקחת אותו בחשבון בתוך מכלול של שיקולים וראייה רחבה של השוק, הן מול נתונים ומאפיינים אחרים והן מול נקודות זמן היסטוריות.

5. תשואת שכירות גולמית (Gross Rental Yield)
תשואת השכירות הגולמית היא תוצאת החילוק של ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס, בעלות רכישת הנכס (כולל עלות הנכס, הוצאות עו"ד ואגרות, שיפוץ וכל עלות אחרת). הכפלת התוצאה ב-100 תספק את שיעור תשואת השכירות הגולמית באחוזים.
על פניו, נתון גבוה מצביע על אטרקטיביות גבוהה להשקעה במודל נכס מניב, אך בהשקעות כמו בהשקעות, נתון גבוה יכול להצביע גם על שיא שאליו הגיע השוק, ושממנו הוא צפוי לרדת. את הנתון יש לחשב גם ביחס לשווקים סמוכים ולשוק הלאומי, כמגמה ביחס לנקודות זמן היסטוריות וביחס לנתונים נוספים על שוק הנדל"ן המקומי והנכס הספציפי.

6. מכפיל המימוש (Capitalization Rate)
מכפיל המימוש הוא למעשה נגזרת של תשואת השכירות הגולמית, ומחושב בצורה דומה, אלא שבמקרה זה מחושבת תשואת השכירות הנקייה בניכוי הוצאות התפעול. מכפיל המימוש הוא תוצאת החילוק של ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס לאחר ניכוי הוצאות תפעוליות (תחזוקה, ניהול, ביטוח, תשתיות, מיסים, תפוסה ותיווך) בעלות הכוללת של רכישת הנכס, והכפלה ב-100.
מכפיל המימוש הוא כלי הערכה פיננסי חשוב ומרכזי בעולם הנדל"ן, ומשמש כמרכיב מרכזי במודלים אבסולוטיים ויחסיים להערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה.

7. תזרים מזומנים (Cash Flow)
תזרים המזומנים משקף את יכולתו של המשקיע לממן את ההוצאות השוטפות הכרוכות באחזקת הנכס בכל תנאי, לרבות כאשר הנכס עומד ריק. תזרים מזומנים שלילי, משמעותו שעל המשקיע יהיה להזרים הון פרטי נוסף או למכור את הנכס בגין חוסר היכולת לממן את אחזקתו. חישוב תזרים המזומנים הוא קריטי בכל תהליך בחינת השקעה, ולבטח כאשר מדובר בהשקעה במינוף גבוה שמוביל להחזרי חוב חודשיים גבוהים.
חישוב התזרים מבוצע על ידי הפחתת כל ההוצאות (החזרי חוב/משכנתא, תשלומי ריבית, מיסים עירוניים/ מיסי נדל"ן, ביטוח, תחזוקה, תפוסה, ניהול, תשתיות, תיקונים והוצאות אחרות בלתי צפויות) מסך ההכנסות מהשכרת הנכס.

כחלק מתהליכי בחינת השקעות נדל"ן בארה"ב, נעזרת מחלקת האנליזה של iintoo בשורה של מאגרי מידע מקצועיים ומערכות מידע ותוכנה מתקדמות, להערכת נכסי נדל"ן על פי 7 העקרונות המרכזיים שתיארנו לעיל, ומעבר להם. תשתית האנליזה הטכנולוגית והמקצועית של iintoo מאפשרת לחברה לבנות את תמונת ההשקעה המלאה לנכס, לרבות האינטראקציה בין הנתונים השונים, התנודות במגמות לאורך זמן, ההשפעות ההדדיות שלהם והמשמעויות הנגזרות בתרחישים אפשריים שונים.
המשקיעים החברים ברשת iintoo מקבלים את כל הנתונים הנדרשים להם לפני ביצוע השקעה, ויכולים לבצע את החישובים והאנליזות בעצמם, אך מתוך ידיעה ברורה כי, הזדמנות ההשקעה המוצעת להם עברה את משפך הבחינה המקצועי של iintoo ועמדה בכל המבחנים הפיננסיים בהצלחה.

הירשמו היום לרשת ההשקעות החברתית, ללא תשלום, וקבלו גישה להשקעות נדל"ן איכותיות.

מאמרים שיכולים לעניין אותך: השקעות נדל"ן בארה"ב - לגלות את אמריקה

קטגוריות: נדל"ןהשקעות

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות