האם Airbnb מהווה איום על שוק הנדל"ן? - iintoo

בלוג

האם Airbnb מהווה איום על שוק הנדל"ן?

17/10/2017
האם Airbnb משפיעה, או יכולה להשפיע, על רמת מחירי השכירות והקנייה של נכסי נדל"ן, ואם כן, מהו היקף ההשפעה שניתן לייחס לה? כפי שיודע כל איש נדל"ן, מדובר בשאלה חמה ובוערת בכמה משוקי הנדל"ן הבולטים בארה"ב, וככל שמתגלים יותר ויותר נתונים מן השטח, הופכת השאלה הזאת ליותר ויותר מרתקת ומסקרנת. אחת הטענות המרכזיות בהקשר זה, היא הטענה שפעילות Airbnb יוצרת עיוותים בשוק הנדל"ן וגורמת לעליית מחירי השכירות. כמו בישראל, גם בארה"ב, דורשים פוליטיקאים, ובראשם הסנאטורית הדמוקרטית אליזבת וורן, להגביר את המעקב והניטור אחר השפעות התרחבותה של התופעה, אבל מה אומרים הנתונים האמפיריים בשטח?

מיהי ומהי Airbnb?


Airbnb היא פלטפורמה חברתית שהוקמה בשנת 2008, כחלק מהכלכלה השיתופית החדשה, שהיקף פעילותה הגלובלית צפוי לצמוח מרמה של 15 מיליארד דולר ב-2014, להיקף של 335 מיליארד דולר בשנת 2025 (PwC, 201).

הפלטפורמה משמשת כזירת מפגש בין בעלי נכסים המעוניינים להשכיר את נכסיהם באופן מלא או חלקי, ובין אנשים המעוניינים לשכור חדר שיתופי, חדר פרטי, דירה שלמה או משרד בכל מקום בעולם, למטרת מגורים, נופש או עבודה ולכל פרק זמן. הפלטפורמה פופולרית במיוחד בקטגוריות של השכרת חדרים ודירות לצרכי נופש ותיירות, אך זוכה לעדנה רבה בטווח רחב של קטגוריות נכסים ומודלים של שכירות.

בתחילת דרכה, התמקדה Airbnb במודל החדר המשותף (Shared Room), המבוסס מצד אחד על מארחים המציעים חדרים פנויים בדירתם להשכרה קצרת טווח, ומצד שני על שוכרים, בדרך כלל מטיילים, שחיפשו אלטרנטיבה קהילתית, זולה ופונקציונלית לבתי מלון באזורי תיירות מובילים. לאורך השנים, התברר מודל זה כמודל מעכב שסובל מביקוש נמוך, ולכן הוסיפה החברה את שני המודלים הנוספים להשכרה שיתופית, שכיום מהווים את ליבת פעילותה: חדר פרטי (Private Room) וכל הבית (Entire Home). מודל החדר המשותף כמעט ולא צמח כלל מאז הקמת החברה ועד היום.

בגרף הבא, ניתן לקבל מושג על היקף הצמיחה הפנומנלית שחוותה פעילות Airbnb בעיר ניו יורק, עם קרוב ל-40,000 נכסים נכון לתחילת 2016. צמיחה והיקפי פעילות דומים חווה החברה בערים מרכזיות נוספות כדוגמת לונדון וסן פרנסיסקו.


מקור: Williams College Department of Economics, אוקטובר 2016

חברות כדוגמת Airbnb או Uber (שמיישמת מודל דומה לשיתוף נסיעות ורכב), הן החלוצות שמייצגות את כלכלת השיתוף החדשה, וככאלה יוצרות סביבן דיון ציבורי ער. הדיון סביב השפעת Airbnb על שוק הנדל"ן, מתאפיין ברגישות פוליטית גבוהה מאוד בעיקר לאור העובדה כי ערים מרכזיות בהן מצליחה הפלטפורמה, כמו למשל ניו יורק, לונדון או סן פרנסיסקו, הן ערים שסובלות ממשברי דיור מתמשכים.

מצד אחד של המתרס עומדים המתנגדים, שטוענים כי Airbnb מובילה לעליית מחירי השכירות הגבוהים גם כך, ומן הצד השני עומדים התומכים ובראשם Airbnb עצמה, הנשענת על הקונספט החברתי-שיתופי ועל הקונספט הכלכלי של הנגשת מקורות הכנסה עבור אנשים מן השורה, המעוניינים לחלוק את ביתם. לטענת החברה, כ-19% מהמארחים בערים הגדולות ביותר בארה"ב, ובסה"כ כ-16,000 מארחים, מדווחים על כך שפעילותם ב-Airbnb סייעה להם להימנע מפשיטת רגל או פינוי דירתם.

בבחינת הדיון לעומקו, ניתן לזהות את האינטרסים שמסתתרים מאחורי כל עמדה, אך כמו בכל מקרה דומה, כמשקיעים עלינו לבחון את הדברים בצורה רציונלית, ולהבין את המציאות כפי שהיא באמת. בשורות הבאות, נבחן את השפעתה של Airbnb על שוק הנדל"ן, וננסה לגזור את המשמעויות העתידיות של השפעה זו על השוק ועל המשקיעים בו.

היקף התופעה – פעילות נרחבת בערים גדולות ומרכזיות


תחילה, הבה נבחן את היקף השוק שיצרה Airbnb ואת היקף התופעה בערים מרכזיות. במפות הבאות, משקפות הנקודות האדומות, דירות שלמות (Entire Home) המוצעות להשכרה דרך Airbnb, והנקודות הירוקות, דירות להשכרה חלקית (Private Room):

ניו יורק – סה"כ 41,187 נכסים/ מארחים


לונדון – סה"כ 42,646 נכסים/ מארחים


מקור: Inside Airbnb, 2017

כפי שניתן לראות, Airbnb הופכת לתופעה משמעותית ורחבת היקף – על אף שסך נכסי Airbnb בעיר לונדון, מהווים קצת יותר מאחוז אחד מתוך 3.5 מיליון יחידות הדיור בעיר, מדובר בנכסים המהווים כ-5% מסך 900,000 הנכסים המושכרים, ומעל 50% מסך הנכסים המוצעים להשכרה בלונדון בכל רגע נתון.

כיצד משפיעה תופעת Airbnb על שוק הנדל"ן המקומי?


להערכת מומחים, מידת השפעתה של Airbnb על שוק נדל"ן מקומי בו היא פעילה, תלויה מאוד בהיקף הפעילות של מארחים "מסחריים" המקיימים פעילות עסקית מלאה להשכרת מספר נכסים דרך הפלטפורמה. ככל שהיקף הפעילות של מארחים מסחריים בשוק הנדל"ן המקומי תהיה גדולה יותר, כך תגדל השפעת הפלטפורמה על אותו שוק נדל"ן.

הערכה זו מבוססת על ההנחה כי לאדם הפרטי שמשכיר חדר בביתו, אין כל השפעה על שוק הנדל"ן המקומי, בעוד שגורמים מסחריים המסיטים את נכסיהם משוק ההשכרה הכללי אל פלטפורמת Airbnb, גורעים למעשה דירות משוק ההשכרה הכללית ובכך פוגעים בהיצע הדירות להשכרה באותו השוק, על כל ההשלכות הנלוות לכך.

על פי נתוני Inside Airbnb, כ-41% מהמארחים בלונדון, מציעים יותר מנכס אחד, מה שמעיד על פעילות נדל"ן מסחרית ענפה המתקיימת על גבי הפלטפורמה. בוונקובר, קנדה, המצב קיצוני אף יותר עם 381 מארחים ששולטים ב-1,215 נכסים – כשליש מסך הנכסים המפורסמים בעיר דרך הפלטפורמה הפופולארית.

על פי מחקר של חברת השירותים המשפטיים MFY מיוני 2016, בדאון טאון ניו יורק פעילים 8,058 מארחי Airbnb, המקיימים פעילות מסחרית אינטנסיבית בנכסיהם. במקביל, קובע המחקר כי, שיעור התפוסה הממוצע עבור דירות להשכרה בניו יורק, עומד על 96.4%-96.6%. אם היו כל אותם 8,058 נכסים, עומדים להשכרה רגילה, מספר הנכסים להשכרה שהיו עומדים ריקים ברחבי העיר ניו יורק, היה עולה ב-10%, ושיעור התפוסה הכללי היה יורד ל-96%. מה שהיה תומך בירידת מחירי הדיור להשכרה.

מחקר נוסף, שנערך על ידי מגזין הנדל"ן הניו-יורקי The Real Deal כבר בשנת 2015, ובחן נתונים בשכונות נבחרות ברחבי העיר ניו יורק, הגיע לאותה מסקנה בדיוק: הפעילות המסחרית ב-Airbnb ברחבי העיר ניו יורק, עשויה להיות אחראית לעלייה של 1%-2.5% במחירי הדירות להשכרה בעיר.

בשלב הזה, אפשר בהחלט לחשוב שאם כל הפעילות הרחבה של Airbnb מסתכמת בעלייה של כמה עשרות דולרים בשכר הדירה בעיר שבה שכר הדירה החציוני נע סביב ה-3,000$, הרי שבאמת מדובר בסערה בכוס תה. העניין הוא, וזה כבר מביא אותנו לעיקר השפעתה של Airbnb על שוק הנדל"ן, שעליית המחירים המינורית שנובעת מפעילותה, משקפת יותר מכל את יכולתה של Airbnb למנוע את ירידת מחירי הדיור בשווקים בהם היא פועלת. מעבר לכך, בהתייחסות לאופי מודל ההשכרה, לאינטרסים המסחריים המעורבים בה ולהשפעתה על היצע הדירות הפנויות להשכרה, זוהי יכולתה של Airbnb למנוע נפילת מחירים (ולא רק ירידת מחירים), שמתגבשת כהשפעתה העיקרית על שוקי נדל"ן מקומיים בהם היא פועלת.

השפעת החברה על השוק בארה"ב


נכון להיום, בראייה רחבה על שוק הנדל"ן האמריקאי, לרבות השקעות נדלן בארהב, Airbnb היא עדיין תופעה שולית, והשפעתה הנקודתית לכשעצמה, מתקיימת בעיקר במרכזי ערים גדולות. בשלב הזה, בתוך סבך הפרמטרים והמשתנים המשפיעים על שוק הנדל"ן מאינספור כיוונים נוספים, קשה לקבוע בצורה חד משמעית את מאפייני והיקף ההשפעה שלה על שוקי נדל"ן. יחד עם זאת, בהחלט ניתן לסכם את ההשפעה הנוכחית ואת פוטנציאל ההשפעה במספר נקודות מרכזיות:

  • נכון להיום, השפעתה של Airbnb מתקיימת במרכזי ערים גדולות בלבד, וההערכה היא כי השפעה זו מסתכמת במניעת ירידת מחירי השכירות ברמה מקומית, ואולי אף תורמת בצורה זניחה לעלייתם

  • כלכלת השיתוף, כסממן מרכזי שלה, עושה את צעדיה הראשונים אל מול הכלכלה המסורתית, ועד כה נראה כי היא מצליחה להתגבר על ההתנגדות מכיוונים מסורתיים, ורושמת הצלחות יפות לאורך זמן

  • כחברה, כלל לא ברור שהחברה הגיעה לשיאה, וכל הסממנים מעידים על פוטנציאל עצום שעוד עומד בפניה. כקונספט, מדובר בתופעה הנמצאת בחיתוליה, ואשר צפויה ללכת ולהתרחב בשיעורים הולכים וגדלים, כבר בטווח הקרוב והבינוני, ולבטח בטווח הארוך

  • נכון להיום, ההתערבות מצד הרגולטור היא ברמה ההצהרתית בלבד, אך בהחלט קיים סיכון למאמץ הולך וגובר להתערבות הרגולטור בשוק במטרה למתן את השפעות הכלכלה השיתופית, ככל שאלו ילכו ויתעצמו


כיצד רואה iintoo את תופעת Airbnb?


רשת iintoo להשקעות חברתיות בנדל"ן שמחה וגאה להיות חלק מכלכלת השיתוף שהולכת ותופסת תאוצה ברחבי העולם כולו. רשת ההשקעות של iintoo, מקיימת פעילות השקעות ענפה בניו יורק ובלונדון, שתי הערים בהן ניכרת השפעתה של Airbnb בצורה המובהקת ביותר. יחד עם זאת, נכון להיום, iintoo אינה רואה בפעילות זו איום ממשי על שוקי הנדל"ן המקומיים בערים אלו ובכלל, וזאת משתי סיבות עיקריות:

כלכלת השיתוף צפויה להמשיך ולפרוח על כנפי כוחות השוק

הכלכלה השיתופית ובתוכה פעילות Airbnb, הם תוצרים טבעיים ומתבקשים של ההתפתחויות הטכנולוגיות שחווה העולם בעשורים האחרונים. על אף שקיימת התנגדות לאלמנטים מסויימים היושבים בבסיסה של כלכלת השיתוף, להערכת iintoo מדובר בחבלי לידה טבעיים ונורמליים שחווה כוח כלכלי חדש, המנסה לפלס את דרכו בתוך מבנים כלכליים מסורתיים, שנבנו והתקבעו לאורך מאות שנים. התבססותה של Airbnb על כוחות השוק החופשי, תאפשר לה להמשיך ולצמוח, ותותיר לרגולטור מרחב פעולה מוגבל בעיקר סביב תהליך ההסתגלות, אך לא מעבר לכך.

ל-Airbnb השפעה חיובית על סקטור המשקיעים

נכון להיום, השפעתה של Airbnb על שוקי הנדל"ן היא מוגבלת למדי. יחד עם זאת, עבור סקטור המשקיעים, מדובר דווקא בהשפעה חיובית שתסייע בשמירה על שוק מאוזן ובהגבלת מגמות שליליות ברמת המחירים. להערכת iintoo, צפויה הכלכלה השיתופית להפוך את שוק הנדל"ן לשוק חופשי ומשוכלל יותר, ולייצר תנאים נוחים להשקעה תוך הגבלת כוח ההשפעה של גורמים ריכוזיים בשוק.

יחד עם זאת, בכל הקשור לפעילות Airbnb והשפעתה על שוקי הנדל"ן, רב הנסתר על הגלוי, ועל כן מקפידה iintoo לעקוב אחר צמיחת החברה ואחר התפתחות של השפעות מסתמנות בשווקים בהם היא פועלת. אם וכאשר יעלה הצורך בכך, תדע iintoo להתאים את מודל בחינת ההשקעות שלה להשפעות אלה.

קטגוריות: חברתי, נדל"ן

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות