בלוג

האם שוק המולטי פמילי ימשיך לצמוח גם בשנה הקרובה?

12/08/2018
היקפי מכירות, רמת מחירים, שיעורי היוון, ביקוש, היצע ואפילו נתוני אשראי – כולם מצביעים על המשך צמיחת שוק המולטיפמלי האמריקאי בשנת 2018, שבמובנים רבים עובר את שיאו האחרון מלפני עשור, לא מעט בזכות הנתונים המעודדים של כלכלת ארה"ב לאורך 18 החודשים האחרונים. עבור משקיעי הרשת של iintoo, שמחזיקים ב-9 נכסים בשבעה מתוך 20 שוקי המולטיפמלי הטובים ביותר בארה"ב, מדובר בבשורה נהדרת, ולא פחות מכך באשרור יכולותיה המקצועיות של iintoo בהערכת הזדמנויות השקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי.

 

מכירות ומחירים – בסימן עלייה יציבה וקבועה

על פי הדו"ח האחרון של חברת ייעוץ השקעות המולטיפמלי המובילה בארה"ב, ARA Newmark , צמח היקף המכירות של יחידות מולטיפמלי ברבעון הראשון של 2018, ב-25.1% ביחס לרבעון המקביל אשתקד, והסתכם בסך של B34.8$. בנוסף, צמחו מכירות המולטיפמלי במהלך 12 החודשים האחרונים, ב-8.8%, בעיקר סביב נכסי (Value add) בשווקים משניים ובשווקים מרכזיים מתפתחים (Gateway Markets) באזור דרום מזרח ודרום מערב ארה"ב, בדגש על דאלאס (טקסס), אטלנטה (ג'ורג'יה) ודנוור (קולורדו).

בין הערים הבולטות ניתן למנות את סן אנטוניו (טקסס), פיניקס (אריזונה) ומנהטן (ניו יורק), שרשמו את 12 החודשים הטובים בהיסטוריה במונחים של היקף העסקאות. ערים בולטות נוספות כוללות את פילדלפיה עם צמיחה של 78.8%, אורלנדו עם 35.1%, יוסטון עם 31%, צפון וירג'ינה עם 75.7% ודרום פלורידה עם צמיחה של 57% בהיקף העסקאות ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

רמת המחירים ברבעון הראשון לשנת 2018, מציגה אף היא צמיחה נאה עם מחיר ממוצע של K183$ ליחידת מולטיפמלי, המשקף צמיחה של 4.1% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. עוד ניכרת העלייה במידת האטרקטיביות של שווקים משניים ושלישוניים, שרשמו צמיחת מחירים של 6.3% לרמה של K150$ ליחידת מולטיפמלי, לעומת 3% בשווקים המרכזיים, בהם עומד המחיר הממוצע על K308$, הרחק מהמחיר הממוצע הארצי.

צמיחת המחירים נמשכת גם בשוק השכירות, עם צמיחה שנתית של 2.3%, מעבר לממוצע הטווח הארוך שעומד על 2.1%. בשנתיים הקרובות, צפויה צמיחה זו להוסיף לעצמה 0.89%, ולעבור את רף שלושת האחוזים. בין השווקים הבולטים, שנהנו בשנה האחרונה מביקוש חזק ושיעורי אכלוס גבוהים, ניתן למנות את סן דייגו, לאס וגאס, פלורידה כולה, פיניקס וסקרמנטו. ב-7 מתוך 20 השווקים בעלי צמיחת מחירי השכירות הגבוהה ביותר בארה"ב, מחזיקה אינטו ב-9 נכסים שצפויים ליהנות מתנאי השכרה מצוינים, הן במונחי מחיר והן במונחי תפוסה (Vacancy rate).

 

המשך הירידה ברמת הסיכון, ולראשונה מזה 8 שנים, גם ברמת ההיצע

על רמת הסיכון בשוק המולטיפמלי האמריקאי, ניתן ללמוד מהירידה הקונסיסטנטית בשיעור ההיוון הממוצע על עסקאות נדל"ן (Cap rate) מאז שנת 2010. ברבעון הראשון לשנת 2018 המשיך שיעור ההיוון את מגמת הירידה המדורגת, מרמה של 6.5% בשנת 2010 לרמה של 5.3% כיום. שיעור היוון זה משקף פער סיכון של 2.55% בלבד בין השקעה בנכסי נדל"ן בארה"ב  ובין רכישת אג"ח ממשלתי של ממשלת ארה"ב, המציע כיום תשואה של 2.75%. באמצע 2012, עמד פער זה על יותר מ-4%.

את שנת 2017 סיים שוק המולטיפמלי האמריקאי עם גידול של 1.5% בהיצע הדירות. נתון זה מסכם את 3 השנים האחרונות, שבמהלכן חלה האטה עקבית בקצב הגידול של היצע הדירות החדשות לצד עלייה קבועה בקצב האכלוס, עד לרמה של 93% בשנת 2017 (מתוך 374,265 יחידות מולטיפמלי חדשות שנוספו לשוק, אוכלסו 347,878 יחידות). מגמה זו של עליית רמת הביקוש מול רמת ההיצע, צפויה להתחזק במהלך 2018 במהלכה צפויות להתווסף לשוק מספר דומה של יחידות חדשות, מתוכן תאוכלסנה קרוב ל-98%. בשנת 2019 צפויה המגמה להימשך וליצור עודף ביקוש, כתוצאה מירידה בהיצע הדירות החדשות (לראשונה מאז 2010) לצד המשך העלייה ברמת האכלוס, וירידה ברמת הגידול של מלאי הדירות הפנויות לכיוון 1.2% בשנה.

 

מאקרו כלכלה ושוק האשראי – אבני הבניין של שוק המולטיפמלי

לאורך השנים, ניתן לזהות רמת מתאם גבוהה בין צמיחת כלכלת המשק וצמיחת שוק המולטיפמלי, ועל פי הנתונים המאקרו כלכליים הנוכחיים של המשק האמריקאי, לשוק המולטיפמלי בארה"ב אין לאן לפנות, אלא כלפי מעלה. על צמיחת המשק האמריקאי מעידים מספר אינדיקטורים מאקרו כלכליים חשובים, ובהם:

  • GDP – חזרה למגמת צמיחה עם 2.3% צמיחה בשנת 2017, וצפי של 2.7% ל-2018

  • תעסוקה – ירידה דרמטית ברמת האבטלה, לרמה של 4.4% בשנת 2017, 3.8% בתחילת 2018, וצפי לסיום השנה עם 3.6% אבטלה בלבד

  • אינפלציה – מקובעת היטב סביב רף 2%, פלוס מינוס 0.2%


בנוסף לכך, ניכרת צמיחה חיובית בשורה של פרמטרים כלכליים, לרבות מכירות קמעונאיות, ייצור תעשייתי, ייצוא ויבוא, המעידים כולם על שיפור במצבו הכלכלי של מעמד הביניים ושיפור ביכולתו לממן רכישת דירה באמצעות הלוואת משכנתא.

מתאם מעניין אפשר לזהות ב-5 ערים הנכללות כולן ברשימת 20 שוקי המולטיפמלי המובילים, ובמקביל מציגות גם את שיעורי צמיחת התעסוקה הגבוהים ביותר בארה"ב:

  • אוסטין (טקסס) – 3.6%

  • אורלנדו (פלורידה) – 3.5%

  • פיניקס (אריזונה) – 3.2%

  • סיאטל (וושינגטון) – 3.0%

  • שרלוט (צפון קרוליינה) – 3.0%


במקביל לנתוני המשק, מציע גם שוק האשראי לדיור מספר אינדיקציות מעודדות עבור שוק המולטיפמלי האמריקאי:

  • עלייה בהיקף הביקוש לאשראי לדיור – ברבעון הראשון של 2018, הסתכם המימון מכלל ספקי האשראי לשוק המולטיפמלי ב-6$, והגדיל את סך החוב המצרפי ב-2.1% לרמה של T1.3$.

  • ירידה ברמת הסיכון במתן הלוואה לדיור – שיעור המינוף על הלוואות לדיור (LTV – Loan-to-Value) ירד ב-0.11% לרמה ממוצעת של 66.6%. נתון זה משקף ירידה ברמת הסיכון הכולל של ספקי האשראי במתן הלוואות משכנתא.

  • שיפור ביכולת ההחזר של הלווים – מנגד, עלה יחס (Debt yield) (היחס בין הרווח התפעולי הנקי על הנכס ובין גובה ההלוואה), ב-0.4% לרמה של קרוב ל-9%.


לסיכום, שוק המולטיפמלי בארה"ב מראה סימנים מובהקים של המשך צמיחה והתחזקות במהלך 2018. צמיחה זו נתמכת במנועי צמיחה חזקים בדמותם של הכלכלה האמריקאית, שוק האשראי לדיור ואפילו הדמוגרפיה המשתנה של ארה"ב. לאורך השנה האחרונה תקעה רשת ההשקעות של iintoo מספר יתדות מפתח בשוק המולטיפמלי בארה"ב, וכעת בוחנת הזדמנויות נוספות לאור האופק החיובי הצפוי בשוק זה, לפחות במהלך 2-3 השנים הקרובות.

יש לך $20,000?

אל תפספס את השקעת הנדל״ן הבאה

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות