בלוג

השקעות נדלן בארצות הברית: האם זה הזמן הנכון?

(האם) זה הזמן להשקיע בנדלן בארצות הברית?!
12/02/2017
החשש שלכם מעתידו של שוק הנדל"ן ומחוסר הוודאות ביחס לכיוון שהוא מתקדם לעברו, הוא חשש לגיטימי, וגם אם אינו מבוסס, יש לא מעט גורמים שתומכים ומרפדים אותו, לפחות על פני השטח. בנושא של השקעות נדלן בארצות הברית ניתן להיתקל לא אחת בשלטי חוצות ומודעות פרסומת לפרויקטים חדשים מציפים את הרחובות ואת ערוצי המדיה.

"מומחים" ונביאי זעם מוצאים פינה חמה בליבם של עורכי העיתונים, שיוצאים בתורם עם כותרות גדולות ואדומות עם מספרים מפחידים ותחזיות שחורות. על זה אפשר להוסיף גם את סביבת הריבית האפסית, שבונה את הפחד מפני נהירת הציבור לבנקאי המשכנתאות ויצירת ביקוש מדומה וחסר בסיס.

את הצלקות ממשבר הסאב-פריים של 2007 ייקח זמן לרפא, ומדובר בצלקות אמיתיות, שמשקפות כאב פיננסי אמיתי של אנשים אמיתיים. החשש ממצב של מחירים גבוהים מדי, הוא אמיתי ועל אף שחשש הוא כלי בריא וחשוב לכל משקיע, כשהחשש הזה הופך לפחד משתק, מתגבשת לה הנוסחה האולטימטיבית להחמצת הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר, שיודע להציע עולם ההשקעות בנדל"ן ועולם ההשקעות בכלל.

ברמה הרגשית, תחושת הפחד אצל המשקיע הטיפוסי יוצרת הטיה, שאחראית בדיוק לאותה תופעה של מכירת מניות המונית רגע לפני שהבורסה ממריאה ונוסקת כלפי מעלה. ברמה הרציונלית, לבועת נדל"ן ישנם סממנים מובהקים, שאותם היה ניתן לחפש ולזהות גם ב-2005, אלמלא תחושת השאננות שפשתה בקרב כלל המעורבים בשוק הנדל"ן האמריקאי באותה תקופה, בנקאים, משקיעים, קונים ומוכרים כאחד (על הסממנים הללו תוכלו לקרוא במאמר מהי בועת נדל"ן, ואיך תזהו אותה לפני שהיא קורסת?).

תמונת המצב הכלכלית של שוק הנדל"ן האמריקאי


האמת היא שכאשר בוחנים את העובדות והמספרים, המסקנה המבוססת והמנומקת ביותר שניתן להגיע אליה, היא כי מעולם לא היה זמן טוב יותר להיכנס לעולם הנדל"ן, במיוחד תחת כובע המשקיע.

הקו המפריד בין שוק במצב של מחירים גבוהים מדי ובין שוק חזק וצומח, הוא קו דק מאוד, וכדי לחשוף את הקו הזה, יש לצלול מעט יותר אל תוך הפרטים. בסופו של דבר, השאלה היא אחת: האם צמיחת השוק ורמת המחירים בו, מצביעה על שיא לפני צלילה, או על שוק חזק, יציב וצומח? במקרה הראשון, לא רק שלא נרצה להיכנס לשוק, אלא נרצה לברוח ממנו לפני הבום הגדול, בעוד שבמקרה השני מציע לנו השוק את ההזמנה האטרקטיבית ביותר להיכנס פנימה.

אם כך, בואו נצלול מעט אל תוך נבכי השוק, ונגלה האם זהו הזמן לברוח או לקפוץ פנימה. בדיקה אמיתית של מצב השוק צריכה לכלול בתוכה שורה ארוכה של פרמטרים, ובהמשך נציג בפניכם את האינדקס הענפי שעושה בדיוק את זה, אך תחילה נסקור מעט מהנתונים המרכזיים של שוק הנדל"ן האמריקאי נכון לאמצע עד סוף 2016.

המחירים גבוהים, אך לא יותר מדי


נכון ליוני 2016, עומד המחיר החציוני לדירות ובתים משפחתיים בארה"ב על 231,000$, שיא כל הזמנים בתולדות ארה"ב, וגבוה ב-1% מהשיא הקודם של 228,000$, שנרשם ביולי 2005, בשיא הבועה. מוכרי דירות ביוני 2016, הצליחו למכור את נכסיהם עם רווח ממוצע של 41,000$, הרווח הגבוה ביותר מאז ספטמבר 2007. נתונים אלה מצביעים על שוק חזק, שכנראה מתחיל לבנות את הגל העולה הבא ברמת מחירי הנדל"ן.

המחירים עולים, אך בקצב מתון ובריא

מזה כשנתיים, צומח מדד מחירי הדירות האמריקאי בשיעור קבוע של 5%-6% בחודש. עד כמה שנתון זה נראה גבוה, בפועל מדובר בנתון קלאסי לשוק נדל"ן חזק, יציב וצומח. לשם השוואה, בשנים שקדמו להתפוצצות הבועה ב-2007, עלה מדד זה בשיעור הולך וגדל, עד לרמה של כ-17% בחודש, אליה הגיע השוק חודשים ספורים לפני התפוצצות הבועה. נתון זה מהווה אינדיקציה ממשית על הפער שבין שוק חזק ובין שוק בעל רמת מחירים גבוהה מדי.

ההיצע פוגש את הביקוש בהצלחה

גם בנתוני מכירות בתים חדשים, אינדיקטור כלכלי רב משמעות בכלכלה האמריקאית, ניתן לזהות מגמה קבועה ויציבה של עלייה במספר הבתים החדשים שנמכרים ברחבי ארצות הברית במהלך השנים האחרונות. ביוני האחרון, צמח מדד זה ב-3.5% לרמה של 592,000 יחידות דיור, הנתון הגבוה ביותר מאז פברואר 2008.

לעומת זאת, במדד התחלות הבניה, ניתן לראות עלייה מתונה במהלך השנים האחרונות לרמה של כ-1.2 מיליון התחלות בנייה ב-2016, כמעט חצי מרף 2.3 מיליון התחלות בנייה, שנקבע בתקופת הבועה של 2005. גם נתון זה מצביע על התנהלות מבוקרת של ההיצע אל מול הביקוש בשוק.

אינדקס הבועה

מן הסתם, המבקרים יאמצו את הנתונים הללו כדי להזהיר את ההמונים מפני מצב של היווצרות בועה, אלא שבבחינה דקדקנית של המצב אז מול היום, קשה למצוא אפילו פרמטר משמעותי אחד שיוצר דמיון בין שתי התקופות. את הפער בין שוק הנדל"ן האמריקאי הנוכחי ובין זה של 2005, מציג בצורה הטובה ביותר "מדד הבועה" של אתר הנדל"ן המוביל בארה"ב Realtor.com.

מדד זה, המיועד להצביע על רמת הבועתיות של השוק, משקלל בתוכו שורה של נתונים כדוגמת היקף עסקאות house flipping (רכישה ומכירה מהירה ברווח), מכפיל מחיר-רווח ושיעור הקונים המתבססים על מימון משכנתא. על פי מדד זה, ניתן לראות כי בעשרת השווקים הצומחים והחזקים ביותר בארה"ב, קיים פער משמעותי בין נתוני המדד ב-2005 ובין הנתונים הנוכחיים.

 

השקעות נדלן בארצות הברית


מתוך כתבה בבלומברג: It's not a Housing bubble. It's Just Expensive שפורסמה ביולי 18, 2016. 


אם כל זה לא מספיק, אולי כדאי גם לציין שמספר תהליכי העיקול והגבייה, הנפתחים על ידי מלווים וספקי אשראי בארה"ב כיום, הוא הנמוך ביותר מאז שנת 2000 ועוד קודם לכן.

העולם החדש של עולם הנדל"ן


אחרי שאמרנו את כל זה, הנתונים הכלכליים עדיין לא יכולים להסביר מדוע זהו הזמן הטוב ביותר אי פעם, להיכנס אל העולם של השקעות נדלן בארצות הברית. על מנת להשלים את התמונה במלואה, יש לקחת בחשבון גם את המאפיינים האיכותניים של שוק הנדל"ן, כשהמאפיין הבולט שבהם הוא החדשנות.

בעשור וחצי האחרונים, חלו בחיינו שינויים קיצוניים, שינויים מהפכניים של ממש, שרובנו כלל לא מסוגלים להעריך את עוצמתם ומידת השפעתם על חיינו. כך למשל, אם לפני 20 שנה, אנשים השקיעו ברדיוס מרבי של 20 ק"מ סביב מקום מגוריהם, היום מדובר בעידן בו יכול כל אדם להשקיע במיקומים הרחוקים ממנו אלפי קילומטרים, עם נגישות מלאה למידע מפורט על כל שוק ועל כל נכס זמין בכל רחבי כדור הארץ, והכל ממסך המחשב הביתי.

מאגרי מידע, פלטפורמות מחקר, חיבורים אנושיים מקצועיים במרחב הדיגיטלי ותקשורת מלאה ומיידית מכל נקודה לכל נקודה, כל אלה מאפשרים לנו כיום להרחיב את רדיוס ההשקעות שלנו לכל פינה על פני הגלובוס. את החדשנות הזאת אפשר לזהות גם בעולמות השקעה מקבילים עם פלטפורמות מסחר בשוקי המט"ח, המניות, הסחורות, המתכות ואפילו הון הסיכון, זמינות לכל אדם דרך המחשב האישי.

לאורך השנים, הובילה החדשנות הטכנולוגית והמחשבתית גם לשינויים אופרטיביים באופן ההתנהלות של שחקנים המעורבים בשוק הנדל"ן ובשוק ההון בכלל. שינויים אלה באים לידי ביטוי, בין היתר, באמצעות פיתוח מודלים חדשניים למימון, ביצוע וניהול השקעות, בהם מודלים שיתופיים לגיוס אשראי והון. האחרון והעדכני ביותר שבהם הוא מודל ההשקעות החברתיות, כפי שמיישמת אותו רשת ההשקעות החברתית iintoo.

מודל זה מאפשר לציבור הרחב להיכנס אל תוך עולם השקעות הנדל"ן עם הון מינימלי של 25,000$ ועם תמיכה מלאה של גורם חזק ואיתן, שמספק את כל העוצמה המקצועית הנדרשת לאיתור הזדמנויות השקעה וביצוע וניהול השקעות נדל"ן בארה"ב.

חוכמתו וחדשנותו של מודל ההשקעות החברתיות, נובעות מריכוז המשאבים המקצועיים, המשפטיים והאופרטיביים בגוף אחד, והעמדתם לרשות אין ספור משקיעים שאחראים ונהנים מלב העניין: ההון והתשואה להון. זמנים אלה הם לא רק זמנים מצויינים להיכנס אל תוך עולם הנדל"ן. אלו הם גם הזמנים הקלים ביותר לעשות זאת עבור כל אדם בעל מעט הון פנוי ושאיפות לצמיחה והתרחבות כלכלית.

קטגוריות: נדל"ן

 

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות