דירוג שוקי נדל"ן ונכסים – מה הוא מלמד אותנו? - iintoo

בלוג

דירוג שוקי נדל"ן ונכסים – מה הוא מלמד אותנו?

03/07/2018
בנרטיב ההשקעות של שוקי נדלן נהוג להשתמש בהבחנה סובייקטיבית בין שווקים ראשיים (Primary), משניים (Secondary) ושלישוניים (Tertiary), ובין נכסי Class A, Class B ו-Class C. הבחנה זו בין דירוג השווקים וסוגי הנכסים השונים, משמשת משקיעי נדל"ן לצורך זיהוי מאפייני השקעה חשובים כדוגמת נזילות, רמת מחירים, רמת סיכון, תפוסה (Vacancy) וכדומה. על אף מידת הפופולריות שלה, משקיעי הנדל"ן משתמשים בהבחנה זו כמוסכמה כללית שמעולם לא הוגדרה באופן רשמי על סמך פרמטרים קשים (מתמטיים) וקבועים.

מה יכול ללמד אותנו דירוג השוק וסיווג הנכס בבואנו לבחון הזדמנות השקעה, וכיצד עושה iintoo שימוש בדירוג זה באסטרטגיית ההשקעות שלה? על כך בשורות הבאות.

דירוג שווקים – Primary, Secondary, Tertiary


את הדירוג בין שווקים ראשיים, משניים ושלישוניים נהוג לערוך על פי 4 פרמטרים מרכזיים:

  • נפח/ היקף ההשקעות בשוק

  • גודל שוק הנדל"ן (מלאי נכסים)

  • גודל האוכלוסייה

  • היקף הפעילות הכלכלית


ככל שמדובר בשוק עם אוכלוסייה גדולה יותר, בעל מלאי נכסים גדול יותר, נוכחות רבה יותר של משקיעי נדל"ן ופעילות כלכלית רחבה יותר, כך ניטה יותר להגדירו כראשוני, ולהיפך. על אף שקיים קושי מובנה לקבוע מספרים מדויקים כמדדים קבועים שיבדילו בין הדירוגים השונים, כל משקיע נדל"ן מתחיל יכול להעריך, פחות או יותר, את תל אביב כשוק ראשי, באר שבע כשוק משני ועפולה כשוק שלישוני. על פי דירוג זה ניתן גם להגדיר למשל את דרום תל אביב כשוק משני, המושפע ישירות מהשוק הראשי של מרכז וצפון תל אביב.

מדינות ארהב. עולם שלם של שוקי נדלן שונים

Primary Market


שווקים ראשיים מאופיינים בדרך כלל על ידי רמת ביקוש, תפוסה ורמת מחירים גבוהות מאוד. היתרונות הבולטים ביותר של שווקים אלה כוללים נזילות גבוהה, ביקוש גבוה וקלות במכירה/ השכרת נכס. יחד עם זאת, שווקים אלה סובלים מנוכחות גבוהה מאוד של משקיעים, המשמרים רמה גבוהה וקבועה של תחרותיות, פוגעים ביציבות השוק, מייצרים תנודתיות גבוהה ואף עלולים להוביל לפגיעה משמעותית בתשואה ובתפוסה בתקופות שיא. כמו כן, השקעה בשווקים אלה דורשת הון רב בסיכון גבוה, שלא תמיד מצדיק את התשואה. בקטגוריה זו נוכל למצוא ערים כמו ניו יורק, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו, שיקגו, בוסטון ודאלאס.

 Secondary Market


שוקי נדלן משניים הם שווקים רגועים ומאוזנים יותר, שאינם מהווים מוקדי ביקוש מובילים אך נהנים מביקוש ותפוסה יציבים וקבועים. נוכחות המשקיעים בשווקים אלה היא מצומצמת יותר, התנודתיות נמוכה יותר וקל יותר למצוא בהם הזדמנויות השקעה במחיר טוב. שווקים אלה גם נושאים בתוכם פוטנציאל גבוה לצמיחה על בסיס הגירה חיובית, שיפור בתשתיות, בחינוך ובפעילות העסקית. מצד שני, טעויות השקעה בשווקים אלה יכולות לפגוע מאוד בתשואה הפוטנציאלית וברמת הנזילות של הנכס למכירה או להשכרה. בקטגוריה זו נכללות ערים כדוגמת אטלנטה, דנוור, פילדלפיה, פניקס ומיאמי.

Tertiary Market


שווקים שלישוניים הם שווקים מסורתיים ורחוקים מעיני ועניין הציבור ומרבית המשקיעים. שווקים אלה נהנים מיציבות גבוהה מאוד וסיכון נמוך למדי, אך בהיעדר מנועי צמיחה, גם מתשואה מוגבלת ותפוסה נמוכה יותר. החלטת השקעה בשווקים שלישוניים צריכה להתבסס תמיד על בחירת הזדמנויות פז ועל נוכחות/התפתחות מנועי צמיחה, שצפויים לשפר את ביצועי השוק במהלך טווח ההשקעה.

דירוג נכסים – Class A/ B/ C


בתחום דירוג הנכסים, המדדים הם יותר ברורים ומאפשרים הבחנה מהימנה ומדויקת יותר בין סוגי הנכסים השונים, על פי ההגדרות הבאות:

Class A


הנכסים היוקרתיים והאיכותיים ביותר בשוק או באזור. בדרך כלל בני 15 שנה או פחות, מעוצבים, מאובזרים ומאוכלסים על ידי דיירים בעלי הכנסה גבוהה.

Class B

נכסים ישנים יותר, אך מתוחזקים היטב, נהנים מתפוסה גבוהה ומאוכלסים על ידי דיירים בעלי הכנסה נמוכה יותר/ בינונית.

Class C


נכסים ישנים, בדרך כלל בני יותר מ-20 שנה, מאוכלסים על ידי דיירים בעלי הכנסה נמוכה, ולרוב זקוקים לשיפוץ.

כל אחד מסוגי הנכסים משקף מכלול שונה של גורמי סיכון, רמת סיכון ותשואה פוטנציאלית. נכסי Class A מעניקים למשקיע תחושת בטחון מעצם היותם נכסים חדשים בקצה העליון, שאינם דורשים השקעות הון נוספות בתחזוקה ושיפוץ. מצד שני, מדובר בנכסים שעלולים לסבול מתפוסה נמוכה וביקוש מוגבל, במיוחד בזמני שפל ואבטלה גבוהה. נכסי Class B/C נסחרים בשיעורי תשואה גבוהים יותר מאלה של Class A, בעיקר לאור הסיכון המגולם ברכישת נכס ישן המיועד לדיירים בעלי הכנסה בינונית או נמוכה.

סוג הנכס הוא פרמטר חשוב גם בבחינת מטרת ההשקעה. נכסי Class A מתאימים במיוחד להשקעות למטרת שימור הון, בעוד שנכסי span  Class B/C מתאימים יותר למטרת מקסום הון.

באילו שווקים ונכסים ממקדת iintoo את השקעותיה?


רשת ההשקעות החברתיות של  iintoo נשענת על תהליכי בחינה קפדניים מאוד של מידע רב הזורם אליה מכל שוקי הנדל"ן של ארה"ב, לרבות שווקים משניים ושלישוניים. כרשת השקעות מקצועית, המחפשת הזדמנויות השקעה בעלות פוטנציאל תשואה מקסימלי ומינימום סיכון, מתמקדת אסטרטגיית ההשקעה של iintoo בהשקעות בנכסי  Class B ו- Class C בשווקים משניים ושלישוניים, והנה הרציונל:

  • שיעורי תפוסה ורמות מחירי שכירות יציבים יותר, גם בתקופות שפל

  • רמת ביקוש יציבה וצפויה למדי לאורך זמן

  • פוטנציאל תשואה גבוה על בסיס הון קטן יותר

  • הזדמנויות השקעה רבות, מגוונות וטובות יותר, בהיעדר תחרות משקיעים


בנוסף לכך, קטגוריית נכסי Class B ו- Class C בשווקים משניים ושלישוניים, היא קטגוריה בה יכולים משקיעים מקצועיים כדוגמת iintoo, להביא לידי ביטוי בצורה מיטבית את יתרונותיהם המקצועיים, סביב זיהוי ובחירה של הזדמנויות השקעה על פי סממנים כדוגמת אלה:

  • צמיחה או פוטנציאל לצמיחה מיידית באזור ההשקעה

  • מהלכי פיתוח מקומיים שעתידים לשפר את ביצועי הנדל"ן באזור

  • מהלכים דמוגרפיים תומכי צמיחה

  • מהלכי ממשל תומכי צמיחה

  • סמיכות לשוק ראשוני צומח

  • פוטנציאל גבוה להשבחת ערך הנכס


מקורות


https://www.realtymogul.com/resource-center/articles/what-is-class-a-class-b-or-class-c-property

https://repository.upenn.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=https://www.google.co.il/&httpsredir=1&article=1107&context=wharton_research_scholars

http://www.cbrecapitalwatch.com/?p=1655

 

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות