בלוג

השקעות נדלן באנגליה: סקירת שוק הנדלן בבריטניה

13/08/2017
שני גורמי המפתח שהשפיעו יותר מכל על שוק הנדל"ן הבריטי במהלך 2016 הם, ללא ספק, תוצאות הברקזיט ורפורמת המיסוי Stamp Duty בשוק הנדל"ן. את השלכותיה של רפורמת המיסוי שהוצגה במהלך 2015 ומחילה מס מדורג על עסקאות בנייה וקרקע, ניתן לזהות כבר היום בצורת עלייה חדה בעלות הבנייה של בית חדש. השלכות אלה צפויות להתרחב עם שינוי נוסף שהוצג באפריל 2016, ולפיו יושת מס נוסף על בית שני.

על השפעות רפורמת המס, מתווספות כאמור תוצאות משאל הברקזיט שנערך באמצע 2016 ליציאת בריטניה מהאיחוד האירופי. השפעתן המרכזית של תוצאות המשאל על שוק הנדל"ן ועל הכלכלה הבריטית בכלל, באה לידי ביטוי באמצעות התגברות תחושת חוסר הוודאות בקרב משקיעים, בעלי נכסים והציבור הרחב. בתנאים אלה של חוסר וודאות, אנשים נוטים לדחות החלטות חשובות ומעדיפים לשבת על הגדר עד להתבהרות הדברים. לפניכם מידע על השקעות נדלן באנגליה ושוק הנדלן הבריטי.

שוק במצב של הססנות מהולה בתקווה וציפייה


לו היינו צריכים להגדיר במילה אחת את הלך הרוח הכלכלי בבריטניה בימים אלו, תהיה זו המילה 'הססנות': הססנות בקנייה או מכירה של בית, הססנות בביצוע השקעות, הססנות בעזיבה או שינוי של מקום עבודה והססנות בקבלת החלטות חשובות אחרות, שהשפעתן גולשת בדרך כלל עמוק אל תוך העתיד. על פי אנליסטים וכלכלנים בריטיים, הססנות זו צפויה להמשיך ולשחק תפקיד מרכזי בשנים הקרובות, אך כפי שנראה בשורות הבאות, הנוסחה הכלכלית שמייצרת באופן אוטומטי תחזיות קודרות בכל מצב של חוסר וודאות והססנות, אינה מתאימה בהכרח למקרה הנוכחי.

את סקירת שוק הנדל"ן הבריטי, נפתח עם סדרת נתונים על הכלכלה הבריטית, נתונים המשקפים שוק צומח, שוק ששובר שיאים של עשורים ארוכים ושבסך הכל מציג יציבות ואיתנות כלכלית גבוהה עם הפנים קדימה:

  • נכון לאמצע 2017, צנח שיעור האבטלה הבריטי לרמה של 4.3% מרמה של כ-5% טרום הברקזיט, רמת האבטלה הנמוכה ביותר מזה יותר מ-40 שנה

  • מדד המחירים לצרכן המריא מרמה של פחות מחצי אחוז טרום הברקזיט, לרמה של 2.9%, לראשונה מאז 2013

  • התוצר הלאומי הגולמי GDP הבריטי, צמח במהלך 2016 ב-1.6%, וצפוי לצמוח גם השנה בקרוב ל-1%, כשאת הירידה ניתן לייחס בעיקר לעלייה באינפלציה

  • מחיר ממוצע לדירה באי הבריטי, עומד על כ-220,700 פאונד – הרבה מעבר לשיא של 190,000 פאונד ב-2007, טרום משבר הסאב-פריים


כפי שניתן לראות מנתוני ה-GDP, נהנה השוק הבריטי מצמיחה חיובית, אך בהיקפים צנועים למדי. למעשה, התמונה הכוללת מציגה מצב של צמיחה הנמצאת במגמה של האטה הדרגתית, כשאת הסיבה לכך תולים האנליסטים בחוסר הוודאות שנוצר בעקבות תוצאות משאל הברקזיט. יחד עם זאת, יש לזכור כי הכלכלה המערבית כולה נמצאת עדיין תחת השפעותיו של המשבר הפיננסי של 2007, שעל אף סימני ההתאוששות ממנו, עדיין נותרו נתוני המאקרו של צמיחה ושער ריבית, ברמות נמוכות ביחס לתקופה טרום המשבר.

את השפעת הברקזיט על הכלכלה הבריטית, ניתן לתאר יותר כהשפעה מעכבת שצפויה לבסס נתוני צמיחה בינוניים במהלך השנים הקרובות, אך עדיין לאפשר קצב סביר של צמיחה והתרחבות. השפעה זו צפויה לבוא לידי ביטוי בצורה דומה גם בשוק הנדל"ן, אם כי במקרה זה מדובר בתמונה מורכבת ודינמית יותר.

מחירי הדירות עולים – לאט יותר


כאמור, מחירה הממוצע של דירה באי הבריטי עומד כיום על 220,700 פאונד, מחיר המשקף צמיחה מצטברת של יותר מ-40% מאז השפל של משבר 2007. בשנתיים האחרונות, צמח המחיר הממוצע אל טריטוריית שיא חדשה מעבר לרף 190,000 פאונד שנקבע בתקופת טרום המשבר. במקביל ניתן לזהות האטה משמעותית בקצב צמיחת מחירי הדיור מצמיחה שנתית ממוצעת של 9.3% נכון ליוני 2016, טרום הברקזיט, לשפל של 3.3% במאי 2017. את ההאטה בקצב הצמיחה ניתן לתלות בחלקה בהשפעות הברקזיט, אך יותר מכך בתהליך הטבעי של התאזנות המגמה לאחר שנתיים של עלייה חדה במחירי הדיור. ואכן, עם הנתונים שזורמים מהשוק החל מחודש מאי האחרון, מתקבלת תמונה של האצה מחודשת שמאלצת את האנליסטים לעדכן את תחזית הצמיחה השנתית מ-3.3% כאמור, לאזור 5% לשנת 2017.

השקעות נדלן באנגליה. צמיחה מרשימה עד הברקזיט

תנודתיות השוק, כפי שהיא באה לידי ביטוי בנתונים שפרשנו לעיל, משקפת בצורה מדויקת את חוסר הוודאות בשוק, ויחד עם זאת מדובר בתנודתיות בתוך מגמה רציפה של צמיחה והתרחבות, ולכך שתי סיבות מרכזיות:

  • שוק הנדל"ן תמיד היווה מקום מפלט בטוח בתנאים של חוסר וודאות, מה שהופך אותו לערוץ השקעות אטרקטיבי דווקא בתנאים של הססנות כלכלית

  • חוסר הוודאות הוא אינו רק נחלתם של המשקיעים וקוני הדירות, אלא גם של ספקי ההיצע בשוק, ובכלל זה קבלנים ובעלי דירות המעכבים את תכניותיהם למכור את ביתם, ובכך פוגעים בהיצע ומעודדים מצב של עודף ביקוש, שתומך במגמת עליית המחירים


השילוב של כלכלה המציגה נתוני התאוששות חזקים ויציבים, עם הערכות הולכות וגוברות לתרומתו החיובית של הברקזיט למשק הבריטי בטווח הבינוני והארוך, יהווה את המנוע המרכזי בהמשך צמיחת שוק הנדל"ן בשנים הקרובות. יחד עם זאת, בטווח הקרוב, הן לאור הצורך של השוק לתקן את מגמת העלייה החדה של השנים האחרונות והן לאור אווירת חוסר הוודאות שמאפיינת נכון להיום את הכלכלה הבריטית, צפויה צמיחה זאת להתקבע בשיעורים נמוכים יחסית במהלך 2-3 השנים הקרובות.

נדלן באנגליה: האטה זמנית לאחר עלייה חדה


הטבלה הבאה, המפרטת את המחיר הממוצע לדירה ואת צמיחת המחירים משנה לשנה ב-20 ערים מרכזיות באנגליה, משקפת היטב את ההאטה בקצב הצמיחה של שוק הנדל"ן הבריטי, לצד המשך צמיחה בשיעור נאה של 5.1% נכון למאי 2017. את הצניחה הגדולה ביותר במחיר הציגו ערים באזור דרום מזרח אנגליה, ובהן לונדון (13% > 3.3%) וקיימברידג' (13% > 2%) שסבלו מההאטה המשמעותית ביותר באי הבריטי במהלך תקופה זו. האטה זו נראית סבירה למדי לאור העלייה החדה בהיקף של 45%-60% במחירי הדיור בערים אלה, במהלך השנים 2012-2016.



שוק השכירות

בגזרת השכירות, שוק הנדל"ן הבריטי מציג סימנים ברורים להתרחבות מודל השכירות על חשבון מודל הקנייה. ברמת המאקרו, ניתן לזהות מהפך של ממש בהעדפות השכירות-מול-קניה בקרב הדור הצעיר בגילאים 25-34, עם ירידת שיעור הבעלות מקרוב ל-60% בשנת 2003 לכדי 37% בשנת 2014, ועלייה בשיעור הדיירים המתגוררים בשכירות מרמה של כ-22% בשנת 2003 לכדי 46% בשנת 2014.

בנוסף לכך, על פי חברת המחקר RICS צפויים מחירי השכירות לצמוח בכ-25% במהלך 5 השנים הקרובות, לעומת צמיחה של 20% במחירי קניית דירה באותה תקופה. מגמה זו מוסברת, בין השאר, על ידי רפורמת המס שמובילה משקיעים לצמצם את פורטפוליו הנכסים שלהם בממלכה, ובכך לצמצם גם את היצע הדירות להשכרה אל מול הדרישה ההולכת וגוברת לדירה שכורה בקרב הציבור הבריטי, ובעיקר בקרב הדור הצעיר.

השקעות נדלן באנגליה - שוק הנדלן המסחרי


את השפעות הברקזיט והשלכותיו על שוק הנדל"ן הבריטי, ניתן לזהות בעיקר בתחום הנדל"ן המסחרי שממשיך לחוות צניחה בהיקפי הפעילות, עם ירידה של 27% נכון לרבעון השלישי של 2016. על פי נתוני הבנק המרכזי באנגליה (BOE), הירידה בסקטור הנדל"ן המסחרי היא אינה תוצאה ישירה של תוצאות הברקזיט בלבד, אלא המשך מגמה של ירידה חדה בהיקפי ההשקעה בנכסים מסחריים מרמה של קרוב ל-25 מיליארד פאונד בתחילת 2015 לרמה של כ-10 מיליארד פאונד בסוף 2016. את הירידה בסקטור הנדל"ן המסחרי ניתן לייחס לעזיבת המשקיעים הזרים שאחראים על יותר מ-50% מפעילות הנדל"ן בסקטור המסחרי, הן לאור חוסר הוודאות שנוצרה בעקבות הברקזיט והן לאור הירידה הרציפה בשער הפאונד.



גם רמת התשואה על השכרת נכסים מסחריים אינה מראה התאוששות, ואולי משחקת תפקיד מרכזי בירידה החדה בהיקפי הפעילות בסקטור המסחרי. נכון להיום עומדת התשואה הממוצעת על נכסים מסחריים באנגליה על כ-6%, לאחר 8 שנים של ירידה מתונה אך קונסיסטנטית מרמה של 9% בשנת 2009.



נכון להיום, חשוף הנדל"ן המסחרי למספר סיכונים מהותיים מכיוון המטבע, הברקזיט והידוק תנאי האשראי העסקי. בכפוף לסיכונים אלה, מנסות קרנות השקעה להיפטר מנכסים מסחריים, ובכך תורמות עוד להמשך ירידת המחירים, ירידת התשואות והברחת משקיעים זרים. בנוסף לכך, נראה כי בשנה-שנתיים הקרובות, לא צפויות בשורות משמעותיות מכיוון הברקזיט, מה שמקשה על יצירת טריגר לשיפור תנאי השוק והחזרתו למסלול של צמיחה בטווח הקצר. תמונה זו יכולה להשתנות ואף להתהפך בטווח הבינוני, בהתאם להשפעות הברקזיט וצמיחת הכלכלה הבריטית בשנים הקרובות.

לסיכום...

הכלכלה הבריטית מציגה שורה של פרמטרים כלכליים חיוביים, המעידים על יציבות ואיתנות כלכלית והמשך התגברות הצמיחה מאז המשבר הפיננסי של 2007. נתוני התעסוקה נמצאים במצב של שיפור ושוברים שיאים חדשים, המדדים האינפלציוניים חוזרים לרמות תקינות וגם צמיחת התל"ג חוזרת לרמות סבירות, גם אם מינימליות ביחס לרמות שהיו נהוגות טרום המשבר הפיננסי.

מן הצד השני, מהלכי מיסוי ותנאי חוסר וודאות לאחר משאל הברקזיט, עושים את שלהם ויוצרים הכבדה על תהליכי ההתאוששות והצמיחה, אך על פי רוב ההערכות, מצב זה צפוי להסתיים על הצד הטוב כבר בשנים הקרובות, ולאפשר פריצה קדימה של הכלכלה הבריטית, ובכלל זה גם של שוק הנדל"ן הבריטי.

ומה לגבי השקעות נדלן באנגליה? מנקודת מבטו של משקיע הנדל"ן, הסקטור המסחרי נושא פרופיל סיכון מורכב מדי ובלתי צפוי, ולכן אינו מהווה יעד אטרקטיבי להשקעה. לחילופין, בשוק הדיור ניתן למצוא הזדמנויות השקעה מצויינות בערי פריפריה שנהנות משיעורי צמיחה גבוהים יחסית במחירי הנדל"ן, וכן הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בערי מפתח כדוגמת לונדון וקיימברידג', החוות האטה משמעותית והופכות לקרקע פורייה של הזדמנויות לצמיחה עתידית.

המדריך למשתמש: בחירה נכונה של השקעות נדלן
תחצו את האטלנטי: השקעות נדלן בניו יורק

יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות