בלוג

איך לעשות כסף מנדל"ן? אפשר פשוט לחזור לאוניברסיטה

23/08/2018
שוק הדיור לסטודנטים מציע בשנים האחרונות תשואות מרשימות למשקיעים פרטיים. איך מגיעים אליו וממה כדאי להיזהר. מדריך

ברחבי העולם כולו, שוק הנדל"ן חווה עשור ללא תקדים מאז המשבר של 2008 וצניחת הריביות. אבל גם בשוק שידע עשור של תשואות מסחררות, יש סגמנטים שהצליחו אפילו יותר מאחרים. ומה שמרתק במיוחד, הוא שאחדים מפלחי השוק האלה עדיין מצויים בתחילת דרכם. אולי הבולט מבין שוקי הנדל"ן שעוד לא נוצלו עד תום הוא שוק מעונות הסטודנטים, שצומח להקפי שיא בשבע השנים האחרונות, ושרשם עסקאות בהיקף 9 מיליארד דולר ב-2016 - זינוק של לא פחות מ-62% לעומת 2015, כך עולה ממחקר של חברת Axiometrics.

מה עומד מאחורי הזינוק חסר התקדים הזה בשוק הדיור לסטודנטים? לשאלה הזו יש לא מעט תשובות. הבולטת שבהן היא העלייה העצומה במספר הנרשמים לאוניברסיטאות: ב-20 השנים האחרונות, הקף הנרשמים ללימודים אקדמיים בארה"ב גדל בלא פחות מ-5.4 מיליון איש. המשמעות: 270 אלף מיטות חדשות בשנה. (מקור: האתר statista.)


המשמעות: הרבה מאוד ביקוש להרבה מאוד נדל"ן בקמפוסים ברחבי ארה"ב כולה.

ואם לא די בכך, הרי שגם מעונות סטודנטים ותיקים "נפלטים מהשוק". הסטודנטים של המאה ה-21 כבר לא מסתפקים בחדרים של ארבע מיטות, שירותים משותפים וחדרי אוכל רחבים. היום הם רוצים חדרים פרטיים, אינטרנט אולטרה-מהיר וגם פעילויות פנאי מובנות, כמו מועדונים, חדרי כושר, מגרשי ספורט מתקדמים ושטחים קהילתיים ירוקים ומזמינים. את כל אלה הם מקבלים במעונות הסטודנטים המתחדשים - והם מוכנים לשלם על התענוג הזה.

במשך שנים ארוכות שוק הדיור לסטודנטים היה שמור אך ורק למשקיעים מוסדיים כבדים או לפרטיים מקושרים ובעלי הון עצמי גדול במיוחד. למעשה, עד היום הוא עדיין מתחת לרדאר של משקיעים רבים, שכן הוא מהווה נישה קטנה וחבויה יחסית ביחס לשוק העיקרי בארה"ב. רק בשנים האחרונות נפתח מעט השוק והורדו חלק מהחסמים, וכעת הוא מאפשר גישה גם למשקיעים קטנים יותר בהיקף חמש ושש ספרתי (בדולרים).

והחדשות הטובות: למרות כמה שנים טובות, דומה שהשוק עדיין נמצא בחיתוליו מבחינת התשואות שהוא מציע למשקיעים, בפרט לאלה שמשכילים להשקיע במעונות באוניברסיטאות מובילות שמצויות "מאחור" במעגל הביקוש. כלומר, שעוד אין בהן היצע משמעותי של מעונות סטודנטים חדשים.

יש כמה דברים שהופכים את שוק מעונות הסטודנטים לנוח ומתאים מאוד למשקיעים פרטיים:

מדובר בשוק יציב ביותר. גם בתקופות שבהן הכלכלה פונה דרומה, האוניברסיטאות מלאות.

למעשה, לאחר המשבר הכלכלי של 2008 חלה עלייה דרמטית במספר הסטודנטים, שכן בגלל הקשיים בשוק התעסוקה, צעירים רבים חזרו ללימודים. התוצאה: ביקוש גבוה מאוד לדיור לסטודנטים דווקא בתקופות מיתון.

השוק מצוי לאחר שנים של נסיגה מסוימת עד 2016, וצפוי לצמוח בקביעות עד 2027.
השוק מתאפיין בחוזים לשנה אחת. המשמעות: כשהשוק מתחזק, כך גם החוזים משתפרים עבור הבעלים של הנכס - והתזרים השוטף משתפר.

לרוב, מעורבות של ההורים בתשלום דמי השכירות מבטיחה תשלום קבוע ללא תקלות. לעיתים מדובר גם בתשלום של רבעון או סימסטר מראש.

ולבסוף, היקף העסקאות בשוק גדל בשנים האחרונות בקצב מסחרר, מה שמעיד על השבחת נכסים בשיעור משמעותי ופוטנציאל אקזיט אטרקטיבי.

עם זאת, השוק לא חף מסיכונים ואינו מתאים למשקיעים עצמאים בהקף מוגבל. במילים אחרות, אם אתם מעוניינים בהשקעה בהקף מוגבל, מוטב לכם להצטרף לקבוצה מאורגנת בהובלה של משקיע מקצועי.
הסיכונים בשוק כוללים בראש ובראשונה אזורים שסובלים מהצע עודף, אבל יש גם הבטים אחרים: כך למשל, ישנה רק תקופה קצרה שבה יש לאכלס את הנכס, וכמובן, השוכרים הם אנשים צעירים בעלי שיקול דעת מוגבל ויכולת ניכרת לגרום נזקים.

יש דרכים לשכך את הסיכון הזה ועדיין ליהנות מהאפסייד בשוק. כך למשל, ניתן להשקיע בקרנות REIT ייעודיות המתמחות במעונות סטודנטים. קרנות ריט מספקות חשיפה טובה לשוק ללא גישה לבעיות: יש להן פורטפוליו רחב ומגוון, קשרים באוניברסיטאות ואפשרויות פיתוח ונזילות, והן גם מפחיתות סיכון בזכות קשר לאוניברסיטאות מובילות.

דרך אטרקטיבית אפילו יותר לקחת חלק בשוק הלוהט של מעונות הסטודנטים, היא להצטרף לקבוצת משקיעים. כך למשל, רשת המשקיעים החברתית iintoo משקיעה כיום בפרויקטים להקמת מעונות סטודנטים בחמישה שווקים שזוכים לביקוש ניכר בארצות הברית, ומאפשרת חשיפה נוחה יחסית למשקיעים ישראלים. הרשת מאפשרת השקעה בהקף קטן (החל מ- $25,000) בפרויקטים בפרופיל גבוה, עם אופק נוח למימוש ההשקעה ונזילות גבוהה יחסית.

ולסיום וכדאי לזכור: מדובר בשוק צעיר מאוד במונחי נדל"ן ורחוק מאוד ממיצוי מצד אחד, שמאפשר מצד שני דריסת רגל ראשונה למשקיעים ישראלים. קרוב לוודאי שהטייקונים והמשקיעים המקצועיים יהיו הראשונים לנצל אותו. הפעם, גם למשקיע הקטן יש הזדמנות להצטרף אליהם.

למידע נוסף:

https://www.statista.com/statistics/183995/us-college-enrollment-and-projections-in-public-and-private-institutions/

https://www.axiometrics.com/media/2336/aclassofitsown_ebook.pdf


יש לך $25,000?

בוא להשקיע יחד בנדל”ן מניב

להצטרפות ללא תשלום השאר פרטים:

הירשם/י עכשיו למאגר המשקיעים ללא תשלום וללא התחייבות